北京秋季房展會上商家打出的“給房價一針鎮靜劑”宣傳口號道出了很多購房者的心聲。本報記者 陳偉 攝

　　“沒想到，太出乎意料了！”
　　“看不懂，像霧裏看花一樣！”
　　談及今年的樓市，多數被採訪對象都表達了這樣的感慨。從“量價齊跌”到“量價飆升”再到“量跌價漲”；從土地流拍到“地王”歸來；以往需要兩三年走過的“路”今年僅僅用了半年多的時間。這期間不僅樓市坐上了“過山車”，房價也上演了“撐竿跳”。進入7月下旬，情況又在悄然發生變化，雖然房價仍舊“牛氣衝天”，但已顯露出疲態。成交量則出現了明顯下滑。同時，多部門開始發文警示樓市風險，多種信號顯示樓市正在醞釀調整，下半年可能上演“變臉”。

　　從“量價齊跌”到“量價飆升”樓市坐上“過山車”

　　今年1月末開始，受傳統農歷新年的節日效應，以及國內外經濟形勢的不明朗的影響，樓市新年開局不利，“量價齊跌”成了新年的第一個關鍵詞，以北京為例，中原地産統計顯示，1月的商品房銷售均價僅為10085元/平方米，同比下降29.36%，環比下降20.98%。
　　“雖然房價有所調整，但我並不想馬上出手，還打算再觀望一段時間。”年初一位購房者接受記者採訪時語氣堅定地説。
　　和這位購房者的觀點相似，年初時多數被採訪對象都表達了相同或相類似的觀點。正是在濃厚觀望情緒的影響下，北京、上海、深圳等多個一線城市樓市紛紛“告急”，為了暖市各地也絞盡腦汁出臺各種政策以期改變頹勢。
　　進入3月，樓市出現轉機，在房價下調和剛性需求釋放，以及各種利好消息的刺激下，樓市開始出現“小陽春”，當時還引發了“樓市‘春暖’暖幾何？”的大范圍討論。之後出現了戲劇性的變化：房屋銷售面積迅速增長，房價快速飆升。在短短不到半年的時間，“價量飆升”又成了這一階段樓市的流行詞，尤其是北京、上海、深圳等一線城市房價節節攀升，更是引起業內外一片驚呼。
　　中原地産監測顯示，7月北京、上海、廣州、深圳四大一線城市一手住宅成交價格比年初累計上漲幅度超過30%，天津、成都累計上漲幅度約10%；北京、上海、廣州、深圳等五大城市二手住宅價格比年初累計上漲幅度近20%。
　　與此同時，房價從熱門城市領漲向“普漲”格局轉變。7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，環比上漲0.9%。這是今年以來全國70個大中城市房價同比環比連續兩個月出現雙上漲。環比方面已經連續五個月上漲，且漲幅逐月擴大，其中，3月份環比上漲了0.2%，4月份環比上漲0.4%，5月份環比上漲0.6%。
　　全國房價上漲的城市也明顯多于下降的城市。其中，新建住房銷售價格同比上漲的城市有43個，同比價格下降的城市只有26個，環比價格上漲的城市有63個，環比價格下降的城市只有3個。
　　成交量方面也表現不俗，1至7月，全國商品房銷售面積41755萬平方米，同比增長37.1%。其中，商品住宅銷售面積增長38.8%。
　　“量價飆升”的火爆局面，更是刺激了房企的拿地熱情，特別是6月份以來，土地成交市場一改北京一枝獨秀的局面，北京、武漢、廣州、上海和杭州等全國多個城市相繼上演土地大戰。國內一線城市的地價不斷刷新，一批天價地王涌現。

　　利好政策、強勁需求、投資客入市多個因素成房價飆升“幕後推手”

　　從去年下半年的“冰凍”變為今年的“火熱”，優惠的購房政策、強勁的剛性需求、寬鬆的信貸以及卷土重來的投資客無疑是促成這種變化的“主角”，也成了重要的“幕後推手”。
　　21世紀不動産分析師孟奇説，去年受國際金融危機的波及，消費者對樓市發展前景一直處于觀望，大量購房需求被抑制，為了暖市，政府連續出臺多項房地産市場刺激政策。國家利好政策的出臺，尤其對二手房影響比較大，在一定程度上消除了消費者對樓市深度調整的顧慮，使得壓抑了較長一段時間的剛性需求在今年上半年集中釋放，這造就了成交量尤其是二手房市場單月交易量屢創新高，而市場行情的升溫也間接帶動了房價的反彈，由此導致房價急速上漲。
　　剛性需求也起到了推波助瀾的作用。亞豪機構副總經理高姍接受記者採訪時説，在2007年房價瘋狂上漲，許多剛性需求的消費者無力購買，到去年樓市開始出現低迷，房價也隨之步入調整通道，觀望氣氛成為了主流。今年初，在利好政策和開發商低價入市策略影響下，壓抑許久的剛性需求集中爆發，這使得部分項目得以熱銷，進而有了提價的底氣。
　　業內人士指出，開發商的提價行為很快就産生了“跟風”效應，進而演變為大范圍的“跟風漲價”。其中一個重要原因是一季度以來政府的信貸政策較為寬鬆，大額的信貸支援，大大地緩解了資金壓力，開發商不再急于銷售産品緩解資金困境，所以他們才敢于提價銷售。
　　幾乎每次房價的上漲都能看到投資、投機客入市的身影，這次也不利外。記者了解到，投資客的再度瘋狂在深圳豪宅市場上可見一斑。上半年來自市場的資訊是，深圳豪宅紛紛開出“豪華價”：一平方米兩三萬元只是剛起步，七八萬元也很常見。南山後海填海區的兩個樓盤尚未發售，但銷售人員稱價格將在3萬元/平方米左右。羅湖華潤幸福裏的精裝修公寓，去年向業界透露定價將超過4萬元/平方米時，引起強烈的質疑，如今銷售價格超過4.7萬元/平方米以上。
　　除了對資源的極度佔有，豪宅“豪華價”的重要推手就是投資客。“豪宅漲得這麼快，有投資者炒作的因素。”深圳中原地産總經理李耀智表示，買一套800萬元的豪宅，比買10套80萬元的普通住宅還要漲得快，所以很多投資客涌入豪宅市場。高姍也表示，正是由于通脹預期加大，投資性置業復蘇樓市，才助推了房價的回升。

　　從“量價齊升”到“價漲量縮”樓市下半年可能上演“變臉”

　　房價的牛市行情仍在繼續，但成交量疲態已開始顯露。受價格快速上漲、新增供應減少及房貸政策緊縮等多重影響，市場觀望氛圍在7月又開始顯現，住宅市場持續近半年的“量價齊升”的態勢也開始出現轉折，各地市場成交開始出現分化。“價漲量縮”似乎又成了樓市的主題詞。業內人士認為，下半年樓市“變臉”的可能性在加大。
　　中原住宅監測係統數據顯示，7月，一線城市住宅成交量出現了下滑勢頭。此輪調整中率先觸底反彈的深圳、廣州則加速下滑。其中，深圳7月成交量已是連續第四個月下降，廣州亦是第三個月呈下滑趨勢。二線城市杭州也出現連續第二個月大幅下滑。
　　8月，成交量下滑的態勢並未出現改觀。中原住宅監測係統最新數據顯示，8月中原所監測的九個城市住宅成交量，今年首次環比上月出現全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是，深圳-23%；杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重慶-9%、武漢-8%、廣州-7%、上海-5%、天津-3%。
　　其中，8月第四周(8月24日至8月30日)，被監測的大部分城市成交出現下滑，其中深圳最為顯著，為今年二月以來成交最少的一周。這一周僅成交688套，比上周減少576套，環比下降四成。其次為成都，下降14%。其余成交出現下滑的城市，包括上海、天津、重慶和杭州降幅在5%至10%之間。
　　李耀智説，現在看房人數確實減少很多，業主沒有再漲價，但是也沒有拋盤，雙方進入了僵持期，中介壓力越來越大。自住客如果越來越少的話，風險就會很大。李耀智説，一般説的調整是有價無市，目前來看還沒到這個程度，主要看二套房貸政策是否轉向，目前銀行仍在靠優惠搶客戶。
　　深圳大學國際金融研究所所長國世平稱，貨幣政策一旦真正從緊，大批房子可能以低于預期的價格衝向市場，而高位買房的市民將會面臨財富的損失，香港和日本都曾有這樣的教訓。
　　業內人士認為，住宅市場交易火熱、部分城市價格屢創新高，這些現象已引發政府管理部門的警惕和擔憂。7月中旬，商業銀行從嚴執行“二套房貸”政策的消息在各地陸續傳出，房地産調控政策由“刺激”趨向“中性”的信號正在逐漸釋放，住宅市場或將面臨新一輪調整。因此，預計以後幾個月，政策幹預的可能性將逐步增強。
　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，3至8月市場偏熱，成交量非常大，已經透支了“金九銀十”的能量，樓市恐難再現熱潮。其中，一線城市年度成交量高點是6月，下半年成交量整體將步入下行通道。價格變化滯後于成交量幾個月，下半年價格可能依然堅挺，但明年一季度有可能止漲，快的話年底就有可能出現漲不動的情況。
　　和悲觀的預測相比，深圳社科院房地産與運營中心主任高海燕表示，在當前背景下，今年年底出臺實質性的政策來改變樓市的可能性不大。他分析説，大部分人買房的需求都是剛性需求，投資客不像去年那麼集中，所以樓價保持了相對穩定。而今年下半年的交易量會有走低的過程，但是房價不會大起大落。