根據日前央行公布的數據，7月我國金融機構外匯佔款增量達2425.65億元，創年內第二高，海外資本加快回流國內已是不爭事實。泡沫化氣息漸濃的樓市，一面是境外看房者頻頻下單，一面是外資機構高調拋售，海外資本在樓市價格高漲的當口到底起了什麼作用？攻股市棄樓市的説法是否準確？

　　境外散戶頻頻購房“催熱”高端市場

　　“熱錢又回來啦！”在市場驚呼因金融危機暫時撤離中國市場的海外資金又殺了個回馬槍之時，房地産市場已敏感的感受到了這一變化。
　　深圳，四月下旬“限外令”松動，港澳臺居民不再只能購買一套房，看房的港人立刻增多，根據置業國際的推算，“限外令”解禁後，2009年港人在深置業將比2008年上漲23%，購買數量將達到8600套，面積也將超過80萬平方米。
　　上海，高級公寓市場最近持續火爆。最新數據顯示，8月上海共有468套豪宅成交，成交單價均在人民幣4萬元/平方米以上，總成交金額達65.59億元，不論是數量還是價格均創今年新高。
　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴本報記者。中原(中國)地産研究中心長期抽樣監測結果顯示，自4月起，港澳臺人士接棒成為上海樓市高端物業的中堅力量。自3月起，港澳臺購房人數連續3個月分別有25%、40%、43%的環比增幅，直追往年的歷史高點。
　　廣州，合富輝煌市場研究部對廣州中心區域46個主流樓盤進行的調查結果顯示，這些樓盤的投資客中港澳臺及境外買家保持約三成比例，且有增加勢頭。
　　“總體來説，境外的買家肯定不如境內的買家多，但是他們的投資、甚至投機行為，絕對會助長房價的上漲，這尤其體現在高端住宅上。”楊紅旭説。

　　外資機構邊唱高調邊套現“混淆視聽”

　　而與散戶頻頻出手買下豪宅不同，很多外資機構日前加快了其拋售的步伐。據媒體最新報道，美國凱雷投資集團正籌備出售其持有的上海濟南路8號項目，回籠資金有望超過30億元。而此前，摩根士坦利已經以24.5億元的價格將其持有的上海東海廣場項目出售給SOHO中國。而在資本層面，此前二季度大幅配置倉位在地産類股票上的QFII在近日也大幅減倉。“所持倉位較之前已經明顯下降許多”，一位證券業業內人士透露説。
　　“但外資拋售並不能將其解讀為外資對中國樓市的看空，而是其投資達到了相應的效果，進行正常的套現獲利。”上海易居房地産研究院高級研究員回建強日前撰文指出。
　　更值得警惕的是，在許多外資拋售的同時，他們還一再對中國樓市叫好。摩根大通首席經濟學家龔方雄樂觀預測稱，今年中國房價上漲幅度將達5%至10%，而明年漲幅也將達到10%，並鼓勵大家最近積極行動起來，投資買地建房。
　　對于外資者這種“言行不一”的行為，業內人士明確指出，制造聲勢趁機套現是他們一貫的手段，唱多不做多，目的只為引人接盤，高位出貨。“這種做法會混淆大家的視聽，增加大家對市場判斷的難度，它們撤了之後國內的投資者可能就被套了。”業內人士表示。

　　投機資本涌動危害市場風險不可小覷

　　根據中國社科院世界經濟與政治研究所研究員張明的計算，若扣除各類因素，二季度能解釋的外儲增加額為339億美元，仍有超過900億美元的外儲增長缺乏合理解釋，只能歸結為短期國際資本的流入。接受記者採訪的多位專家表示，盡管和2007年那一輪“高房價”時期相比，海外資金進入國內樓市的規模要小很多，但是海外投資資本的涌動對正常市場的供求關係會造成的破壞和負面影響，它的流入仍是市場不能忽視的一股力量，這種風險不可小覷。
　　另外，外資投資房地産領域是我國國際收支順差的重要原因，過度投資會造成人民幣升值的預期，導致人民幣貨幣投放過多，加大流動性的壓力。
　　北京大學房地産研究所所長陳國強也指出，監管部門對于海外資金的動向要密切關注，實行切實有效的監管，要心中有數。適當引導資金的流向，若房地産市場明顯過熱時又要採取限制的措施。在2007年6月中旬，為了抑制外商對過熱的中國房地産行業投資，多部委聯合發文加強對外商投資房地産企業借用外債、外匯登記和結匯方面的管理。也在那個時候，房地産被宣布納入外商投資“限制類”行業名單。
　　“對于想要在銷售市場混水摸魚的外資基金和散戶，相關限制絕不可輕易放松。”楊紅旭説。
　　楊紅旭還表示，“樓市反彈已由剛性需求主導，演變成了投資投機帶頭。在以溫州炒房團為代表的國內遊資洶涌入市背景下，境外資本亦春心難耐，一線城市房價泡沫原本就未擠凈，按目前房價上漲之勢，2007年的非理性繁榮必然重現。”