9月3日北京秋季房地産展示交易會在國貿舉辦。本報記者 李佳鵬 攝

　　每一輪樓市高漲，都會伴隨著房産商轟轟烈烈的“跑馬圈地”。高價拿地，閒置不用，表面上看起來是賠錢的買賣，但賬外的收益卻遠遠超過賬面上的損失。對於開發商來説，由於融資的便捷，高價囤地更是自我擴張最直接的方式。正如一位分析人士所作的總結——“資産高估、市值膨脹，拿地蓋房最後變成了一場資本遊戲。”

　　國土部調查：地價運作空間相當“暴利”

　　國土部于2009年5月底開始，對全國105個城市進行地價動態監測調查，調查的房價為商品房開盤時的平均售價，地價為土地出讓時的樓面地價。有效案例620個。其中北京被抽查的21個房地産項目中，鼎城的利潤最高。雖然鼎城15000元/平方米的售價並沒有比周邊樓盤價格高多少，但是鼎城項目的樓面地價僅為2000多元/平方米。但這還不是北京地價房價比例最小的房地産項目，位於北五環顧家莊橋正北3000米處的潤澤悅溪，樓面地價僅僅253元/平方米，房價卻賣到2萬元/平方米。
　　而在北京，最貴樓盤的桂冠屬於誰？是6月25日剛獲得預售許可證的東釣魚&家園，亦稱釣魚&七號院，以7.28萬元/平方米的均價，刷新了奧運時代盤古大觀以7.1萬元/平方米的價格保持的京城“最貴樓盤”的紀錄。此前有媒體報道，該樓盤的樓面地價遠低於廣渠路15號“地王”1.6萬元/平方米的樓面地價。而除去拆遷和建安成本，7.2萬元/平方米的均價，東釣魚&家園的利潤率依然相當“暴利”。

　　開發商喊冤：是“政府地票稅”太重了

　　自國土部負責人發布地價佔房價23%這一結論後，以任志強為代表的不少開發商出來公開反駁。北京華遠地産董事長任志強在博客中更是明確寫道：“如果政府用不同部門分別收取和土地有關的相關費用，然後又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認為土地的成本在房價中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？”
　　“人防收費、消防收費、建委收費、規劃收費、土地收費、房管收費、定界收費、安全收費，質量收費，反正大把的費擱一塊就得五百塊。”據國內二線城市的一位開發商提供的樓盤成本清單顯示，加上土地出讓金、拆遷安置房成本、樓面地價達到每平方米兩千元，佔到了售價的40%，樁基處理、土建、安裝施工費、公共部位裝修等建安成本，每平方米1500元，佔到了售價的30%。而在這些名目繁多的項目中，有一些看上去很像重復收費，例如，前期規劃國土局要進行土地界定，均攤後費用是每平方米0.5元，而同樣的工作，規劃局還要重新做一遍。這次的收費項目變成了規劃界定費，均攤後還是要再收取每平方米0.5元。這些收費項目加起來共有30多項，涉及20多個部門，費用總計448元。再加上營業稅、所得稅，每平方米稅費成本達到了1100元左右，佔房屋銷售價的20%。

　　業內人士：地價急漲導致房價泡沫迅速吹大

　　復旦大學房地産研究中心主任尹伯成&&，通過增加土地供給，改變供求關係，會對土地價格下調産生作用，但未必會帶動房價降低。“由於利益驅動更大，此輪各地加大土地的供應，並非外界所説平抑房價。”浙江大學房地産研究所所長趙杭生&&，事實上短期內是地方政府在大好形勢下抓緊推地，趕上這波行情。
　　樓市高溫帶動地市火熱，進而舒緩的是政府財政收入，截至2009年8月7日，上海通過公開招拍挂方式，已經成交913.3萬平方米的面積，一共217億土地出讓金收入囊中。值得注意的是，2008年全年，上海這個收入才是154億。原國土資源部副部長、現國土資源部諮詢研究中心副主任劉文甲&&，地方政府這一輪興起供地大潮，名義上為平抑地價房價，實際上是為地方財政做抓手。
　　北京中原地産三級市場研究部分析師靳瑞興告訴記者，自廣渠門外10號地以10億多元天價被富力收入囊中後，周邊的二手房價就隨之水漲船高。“以附近的富力城為例，以往均價在22000元每平方米的房子現在平均已經上漲了3000元左右，某些業主甚至開價到了28000元每平方米，高價地的誕生直接提高了人們對房價的預期。”
　　除了地價與房價的聯動之外，“地王”身後越來越多的央企背景也引發了人們的關注。40.6億元拿下廣渠路15號的中化方興是中化集團公司在香港註冊的全資子公司；19.6億元中標奧運村鄉地塊的成都中澤置業，其母公司是中國電子信息産業集團。除了近幾年在土地市場呼風喚雨的保利、綠地、中海、中糧地産、招商地産之外，中鐵、中冶、中石油、中國電子集團等大型國企也紛紛踏進土地市場。
　　業內人士普遍認為，當土地交易市場成為投資市場，泡沫就隨時可能浮現。在全球經濟尚未好轉、國內信貸相對寬鬆的背景下，如果將土地進行資本化杠桿運作，頻頻製造高價搶地的現象，泡沫便會被迅速吹大。

　　專家：從土地、信貸、稅收多項政策入手遏制過高房價

　　“當前房地産市場的問題，特別是最近房價在短期內飆升的問題，有信貸政策、稅收政策的問題，也有土地政策問題，前兩者在此不討論，如果土地政策僅是從這些措施入手，對遏制房地産泡沫的作用將十分有限。”中國社科院金融研究所研究員易憲容&&，從已有的研究報告來看，截至今年4月，全國累計土地購置面積與累計完成開發土地面積的差超過10億平方米，顯示出房地産行業尚未開發的土地面積十分龐大。土地庫存一直處於上升趨勢。在現有土地庫存的情況下，假設沒有新增土地購置，現有的土地庫存量都需要超過50個月才能消耗完成。
　　易憲容認為，當前住房市場並非在於增加土地供給多少，也不在於增加多少住房供給，如果不能夠限制住房投資炒作，土地供給再充分，住房建再多，都無法滿足住房炒作貪慾。因此，住房土地政策的改進還得與住房的信貸政策、住房稅收政策一起，才能夠遏制房地産市場的泡沫，保證房地産市場健康發展。