風光旖旎的海南吸引了越來越多的旅游地産投資者。圖為6月11日，在第四屆泛珠三角區域合作與發展論壇暨經貿洽談會上，一些觀展游客在海南省展廳內“天涯海角”巨幅照片前拍照。本報記者:趙眾志 攝

    “未來10年，中國將有500萬個家庭或個人接受旅游度假房産或權益，按每個家庭出資五萬元購買旅游房産計，就將産生2500億元的市場額度。”上海五合智庫總經理鄒毅近日在著名跨國設計機構五合國際主辦的2007中國地産産品策略發布會上向記者&&。儘管旅游地産市場前景大好，但有關專家認為，在前幾年的發展中，我國的旅游地産也存在着一些不容忽視的問題。

旅游地産投資進入專業化時代

    此次2007中國地産産品策略發布會上，五合國際發布的“2007中國地産産品策略”對旅游地産未來的發展趨勢進行了分析。2006年，中國的旅游地産發展迅速，各色山水景觀地産、休閒度假房産、産權式酒店等産品開始興起。2007年，宏觀市場對旅游地産的需求將推動其邁入一個快速成長階段。
    五合國際集團總經理陶滔&&，近幾年，旅游地産開發的熱潮當中，相當多的旅游地産項目遭遇戰略策劃層面的失誤而使得項目擱淺，這是旅游地産開發中的一種跛足現象。從失誤案例中吸取教訓，開發商們已漸漸地認識到旅游地産的核心在於旅游項目的前期導入以及旅游價值的挖掘和資源的合理配置，並符合政府規劃的整體發展方向。只有通過對旅游項目的精心經營，才能拉動人氣、提升價值，以此促進地産項目的銷售。陶滔認為，旅游地産在某些方面更像商業地産，它更依賴於環境條件和投資的實力。因此旅游地産的客戶群更加關注産品特點、着眼投資效益。旅游地産的營銷方式是租賃與出售相結合，要求經營者有更高的管理水平和經營能力。這就決定了只有經營專業化、開發專業化、管理專業化的團隊，才能在旅游地産的市場中勝出。

旅游地産發展呈現五大問題

    陶滔告訴記者，從各種情況分析，我國的旅游地産市場應該有一個非常好的前景，可是在前幾年的發展中，我國的旅游地産也存在着一些不容忽視的問題，具體表現在以下五個方面：
    “泡沫問題”：我國的旅游地産過熱的投資聚集，勢必會産生供大於求的惡性供需關係，尤其是旅游業這種對突發事件毫無抵抗力的産業。
    “跑馬圈地”：旅游地産的土地佔用遠大於普遍的房地産項目，造成跑馬圈地之嫌。風景資源良好，土地資源充沛，往往是旅游地産項目的首選地，而這些地區也往往是經濟發展相對緩慢的地方。地方政府為了吸引投資會給出各種優惠條件，甚至違規操作，某些開發商故意模糊概念，模糊概念的結果就是借旅游地産之名變相搞房地産開發。
    “項莊舞劍”：即借發展旅游之名，運作房地産開發，以突破“限”字當頭的房地産政令。從目前的觀念來看，旅游地産的概念比較寬泛，涉及風景游覽、會議、度假、健康等很多內容，似乎什麼概念都可以往裏放。所有炒作概念的根本目的就是要推銷旅游地産主題項目周邊的房地産，這些開發出來的資産才是投資商真的期望所在。
    “群雄混戰”：旅游地産開發難倒了大批的投資商，旅游地産的開發經營模式單一，缺乏創新。項目開發經營上以旅游風景為幌子，照搬傳統的住宅房地産開發模式，導致消費群體混戰，毫無章法。
    “枯井無源”：旅游地産在我國主要以産權分割式營銷為主，在中國尚屬新興事物，投資者對這種投資方式了解甚微，相應的金融、法律體系也不健全。再者，帶薪休假制度在我國尚未全面實行，市場面還沒完全打開，這就造成了廣大投資者對投資旅游地産更加審慎。
    旅游業和地産是魚和水的關係
    “在旅游業微利時代需要借助地産業拓展利潤空間。同樣，在住宅地産和商業地産以外，地産業也需借助旅游業開疆辟土，這是旅游業和地産業産生捆綁價值的前提和契機。”鄒毅&&，“隨着國內房地産行業受宏觀調控影響，許多房地産企業都在尋求突破單一的住宅開發模式，其中，旅游地産成為重要的突破口。”
    五合國際認為，2007年將是旅游地産在國內市場影響力全面提升的一年，可以預見，以銷售為主導的投資模式將逐漸失去主流市場，而銷售+經營的投資模式將隨着旅游地産的市場擴大浮出水面。在此過程中，旅游地産投資開發的重心將逐漸由銷售向經營過渡，長效盈利才是目標。另外，鄒毅&&，旅游地産的經營不同於住宅房地産經營，如果説住宅房地産是“管家”型的經營模式，那麼旅游地産就應該是“經理人”式的經營模式。旅游地産要有一個已建立好完備的再營銷的網絡，讓投資者看到長期的投資回報和不斷地有現錢落入袋中的前景，才能吸引投資者的投資。