房價居高不下，物業稅的開徵被寄予厚望，甚至有人認為開徵物業稅是調控房地産最有效的“撒手锏”。我認為不宜誇大稅收的調控作用，對如何開徵物業稅應作進一步深入研究。

　　開徵物業稅是稅制改革長期目標

　　2003年10月，黨的十六屆三中全會明確提出：“實行城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動産開徵統一規範的物業稅，相應取消有關收費。”對此，有關部門的具體解釋為：將現行的房産稅、城市房地産稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及相關收費合併，轉化為房産保有環節統一收取的物業稅。
　　黨中央提出的這一改革方針指明了我國房地産稅改革的方向。當前，針對房地産徵稅的稅種較多，各種收費更多；房地産稅徵稅範圍過窄，計稅依據不科學，稅率設計不合理，妨礙稅收調節作用的充分發揮。房産稅和城鎮土地使用稅徵稅範圍僅限於城市、縣城、建制鎮、工礦區，而城鄉接合部則在客觀上成為非稅區，因此助長了對耕地的佔用。這些弊端的存在使得開徵統一的物業稅成為必要。同時，開徵物業稅還具有打擊投機性購房需求、抑制投資泡沫、有利於調節社會貧富差距以及與國際接軌等諸多優點。
　　但具體到制定、實施中，物業稅改革將涉及到土地、房産佔有、交易等有關的稅種和收費，是一個較複雜、涉及許多環節的利益重新分配，是一項艱巨的系統工程。因此，房地産稅的長期改革設想應是“寬稅基、簡稅制、低稅率”，其方法是“正稅、清費、明租”，以合併稅種，簡化稅制，規範各種收費辦法，其收入全部納入地方財政預算管理，條件具備時，對不動産開徵統一規範的物業稅。
　　當前中國住房已嚴重偏離居住本質，而房屋熱賣也嚴重淪為投機性購買。比如有媒體報道，北京、上海、三亞等城市一手房的購買者中，投資性購房已佔40%-50%。而媒體報道的另一組數據更讓我看重：國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查，發現有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。
　　我們在多年的稅收徵管中，對工業企業已經有“以電控稅”的成功經驗，這組數據與我們的經驗有異曲同工之處，可見當前住房空置率遠比想象的要嚴重得多。這也是造成高房價的重要原因之一。

　　開徵物業稅不應是增稅

　　目前對房屋從購地到建成、銷售，在不同階段涉及了諸多相關稅種。可以説，目前我國房地産只是未對個人房産保有環節徵稅，其他環節都徵了，共涉及9個稅種，同時各級政府部門收費也不少，約50多種，稅費負擔已經不輕，而這些環節的稅收都可以轉嫁到購房者身上。所以説，流轉環節的稅收只能減、不能再增加了。
　　對個人自有房屋在保有環節徵稅是必要的，可以迫使投機者和富人減少對房地産資源的不合理佔有，增加市場商品房供應量，引導廣大群眾的合理住房消費，以達到調節房價的目的。對個人保有環節恢復徵稅後，也是房屋所有者交稅，但自住的可減免照顧，而對囤房者有抑製作用。
　　如果從稅費合併的角度而言，開徵物業稅其實應該理解為一種合併稅種，簡化稅制，清理不合理收費，是“減稅、減費”，而不能理解成一種增稅的措施。
　　一直以來，有業內人士認為，如果開徵物業稅，最直接的結果便是降低開發成本，導致房價下降，在業內也有人流傳着“物業稅可使房價下降30%~40％”的説法。
　　房地産稅費改革是一個龐大工程，要制定統一規範的物業稅，絕非易事。目前要將過高房價壓下來，想依託物業稅是不現實的。我們可以從煙草行業的高稅率得到一些印證。目前煙草行業的整體稅負不低於50%，但香煙的産量和價格降下來了嗎？所以只要房産商有利可圖，他就會繼續開發，並把增加的相關稅負轉嫁到房價中，讓消費者承擔。
　　徵收房地産保有環節的稅收能夠起到引導個人住房消費的作用，這僅是影響房地産市場需求的一個因素，房地産價格的走向主要受土地供給和房産供需關係的影響，稅收的中性原則也決定了它只能是對不合理經濟行為的遠期預期的合理干預。
　　欲將房價控制在合理區間內，應採取“組合拳”，包括行政、信貸、稅收等諸多手段，調整建設房屋結構的比例，在土地出讓金中拿出相當比例建設廉租房和經濟適用房，改進信貸和稅收政策等。

　　修訂房地産稅條例最為實際

　　恢復對業主房屋保有環節徵稅，在目前的相關研討中有兩個思路：
　　首先，是到底“大改”還是“小改”。徹底的物業稅改革取決於很多前提條件是否具備：其一，理清物業稅與現有稅費之間的關係；其二，建立滿足徵收物業稅的中介組織、徵管隊伍和房地産評估核算機制；其三，改變現有的土地出讓收入大部分未納入公共財政的現狀。因此，大改在短期內不現實，小改則是修改現行房地産稅，較為符合當前實際。
　　另一個思路，是“立新”還是“修舊”。物業稅&&立法周期長、程序多，要經過許多部門決策，提案需經國務院通過後再提交到全國人大常委會，經過“幾讀”後再提交到全國人大，要走完全部程序，時間難以確定。因此，筆者以為當前在房地産稅制中恢復對個人的房産保有環節徵稅即可，不另起爐灶，這樣立法程序容易、簡便，稅費名稱不混淆。
　　而需要研究的具體內容有：
　　1.稅名：應吸取燃油稅改革的前車之鑒，不立新稅，仍沿用房産稅的提法。從稅種屬性和國際實踐來看，物業稅、房地産稅或不動産稅本無太大區別，在香港稅制中，物業稅徵收範圍較窄；而國外則囊括了各類經營性和非經營性房地産，更類似於我國內地的房産稅和城鎮土地使用稅。近10多年來在對房産稅制的研究中，大多采用房産稅這一概念。因此，當前採用房産稅而不是物業稅的概念，更易於被人們接受。
　　2.計稅依據：我國現行稅法對房産徵稅是“從量”徵收方法，以建築面積、賬面原值和租金收入為依據，以房産原價值一次減除10%~30%殘值以後的餘額作為計稅依據，按1.2%的稅率繳納房産稅。計稅依據在國際上有兩種選擇：從量計徵的好處是簡便，但顯失公平；從現價計徵，則需對房産進行全面評估，比較公平，但前期工作量很大。長遠看，從價計徵更為公平合理。筆者以為當前可兩條腿走路，即：商品房按現價，福利分房重新估值，但要考慮到歷史的遺留問題，如工會補貼、房屋折舊等實際問題。
　　3.稅率：不應高於現行的稅率（年1.2%）。
　　4.減免優惠：現行基本稅法做部分修改即可。
　　5.徵收範圍：農村免徵，但對個人住房用於出租或其他經營目的是否徵收還需研究。城鎮以戶籍為依據，第一套自住房免徵，第二套暫時適用零稅率，但對用於出租或其他經營目的要徵收， 對第三套（及以上）和別墅不分套數全部徵收。

　　問題是，如何確定應稅住房的範圍？

　　國際上，有的按房屋面積劃分等級，面積大的徵稅、徵重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的徵稅、徵重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數分類，對兩套或兩套以上的住房徵稅、徵重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用於經營的，稅負較重，個人住房用於自住的，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。
　　上述做法，值得我國在設計稅制時予以考慮。在我國對房屋保有環節徵稅初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應本着循序漸進的原則，結合我國個人房産登記資料不完善、信息化建設落後的實際情況，考慮減輕地方政府對房屋保有環節徵稅會影響當地房地産業和財政收入的顧慮等因素，嘗試徵稅範圍廣、免稅房産多、重點對少數高價值房産徵稅的做法，待條件成熟後，再逐步健全、擴大範圍。
　　6.徵收管理：對房屋保有環節徵稅，如採用評估價格徵收時，國家應制定房屋評估條例，中介機構核定，自行申報與街道辦事處、居委會等基層社區單位代徵相結合，各部門攜手合作，逐步建立完善房産稅納稅人信息管理系統。
　　7.關於徵稅地點、納稅期限等問題，現行稅法中都有規定，做適當修改就可以。

　　説物業稅“空轉”是誤導

　　外界熱傳的所謂物業稅在多個城市“空轉”的説法是不準確、容易引起誤解的。一些媒體報道中所謂的物業稅模擬“空轉”，是指雖然沒有實際徵稅，但一切步驟與真實收稅流程相同，計算出了物業稅個人應交多少，僅是個人沒有向稅務局申報繳納而稱為“空轉”。
　　實際上，稅務部門目前開展的是房地産模擬評稅，通俗地説是對稅基的測算方法、模式的試驗。從技術角度看，物業稅改革難點之一是在計稅依據的選擇上，我國現行房産稅在保有環節上徵稅是採用余值徵收法。按照國際慣例，評稅價格應依照房地産市場價值確定的評估值作為計稅依據。
　　所以，在對按評稅價格計徵物業稅的可行性進行充分論證的基礎上，有關部門加強了與一些專家及國際組織的合作、溝通、&&，並選擇部分地區進行模擬評稅試點，這對目前創建符合國情的評稅工作模式、開發計算機評稅軟體、培養一批專業人才，是非常必要的。

（作者係中國稅務學會顧問）