目前，中央和地方各級政府開展房地産市場調控的思路已經逐漸明確，目的就是為了一定程度上“擠出”房價泡沫。
從根本上看，近年來房價的瘋狂上漲雖然可以歸因於許多因素，但終究是房地産市場供求失衡的表現。要想真正有助於解決房地産市場的矛盾，未來的金融政策需要充分創新。
首先，從住房供給角度來看，當前的房地産金融結構存在兩方面嚴重的問題。
一方面，地産商的融資來源過度依賴於銀行貸款，造成了銀行業與房地産業形成互相依賴的局面，也使得決策者在進行房地産市場調控時，不得不考慮對商業銀行可能産生的衝擊。
另一方面，保障性住房供給尚未形成可持續的融資來源。目前各地的保障性住房建設，其資金來源除了銀行貸款之外，還有財政撥款、公積金沉澱資金等。而保障性住房的非市場特性，使得這些資金來源都難以持續，規模也受到限制。
對於前者，需要在適度控制房地産信貸規模的同時，積極促進房地産市場中的直接金融創新，發展包括房地産投資信託在內的新型金融工具。對於後者，則應該借鑒眾多國家的發展經驗，改革現有的住房公積金體系，發展新型的住房政策性金融機構，為保障性住房建設提供長期、穩定的低成本資金來源。
其次，從住房需求角度來看，當前的房價泡沫，很大程度上是源於房地産市場中的投機盛行，而這又更多是由於中高收入者存在投機衝動，而低收入者則由於嚴重的財務約束，其住房需求受到了根本性的抑制。要解決這樣的矛盾，同樣需要利用金融政策來實現住房需求結構的優化調整。
一方面，要持續通過金融政策來遏制中高收入者的住房投機需求，適度抑制其住房改善需求。另一方面，針對低收入者的住房需求，除了依靠提供保障性住房之外，還需要對低收入者增加相應的金融支持手段。其中既包括要為低收入者購房提供政策性的低成本貸款、政策性擔保，也要適度地發展相應的個人住房貸款證券化，促使金融機構對低收入者提供更多的購房融資支持。
總之，金融政策不能簡單地着眼於“一刀切”地抑制住房供給和需求，而應該致力於優化房地産市場供求結構，才能最大程度上有利於房地産市場健康發展。
|
|