目前很多人關注物業稅何時開徵、如何徵收的問題。筆者認為,開徵物業稅的時間越來越近了。
　　早在2003年，十六屆三中全會通過的《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，就我國稅收體制改革提出：“按照簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴徵管的原則，穩步推進稅收改革。實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動産開徵統一規範的物業稅，相應取消有關收費。”
　　其後，財政部和國家稅務總局陸續批准北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十個省市進行模擬評稅試點地區，即進行“空轉”試點。2009年5月，《國務院批轉發展改革委關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》明確提出“深化房地産稅制改革，研究開徵物業稅”。今年1月，有媒體報道國家稅務總局將在全國範圍內開展房地産模擬評稅。
　　今年“兩會”可能會討論這一問題。今年或明年，十個空轉省市中極有可能有城市開始試點實轉。實際上，近兩年調整房産稅和城鎮土地稅，目的之一就是為推出物業稅做準備。比如，城鎮土地使用稅從2007年開始稅率水平提高了兩倍；2008年對個人出租住房，按4％的稅率徵收房産稅，免徵城鎮土地使用稅。按我國目前現狀，開徵物業稅的初期階段，主要是歸併房産稅和城鎮土地使用稅，或許也涉及土地增值稅，土地出讓金的問題過於複雜，只能漸進式地納入物業稅範疇。
　　國際經驗表明,物業稅的設置有可能成為我國房地産市場發展的內在“穩壓器”。
　　從2003年實行房地産調控以來，除了2008年下半年受國際金融危機影響，房價出現短暫小幅下跌之外，其他時間都是偏快或過快上漲；2009年尤其突出，部分熱點城市商品住宅成交價格平均飆升40%左右。從調控方式分析，硬性的行政干預不宜力度過大，軟性的經濟手段又很難把握尺度，稅收是經濟手段中的重要工具，可目前要解決房地産稅制的問題，必須“動手術”，而非涂藥抹膏。
　　近幾年房地産調控過程中，曾頻頻使用營業稅、契稅、土地增值稅、個調稅等工具，其中多數屬於交易環節的稅種，在供不應求的買方市場中，投資投機者往往輕而易舉地把增加的稅負轉嫁到買方頭上，因此很難達到抑制房價的目標。與此同時，持有環節的稅種只有房産稅和城鎮土地使用稅，而且還未依規全面徵收。其中目前房産稅只對經營性房産徵收，由於經營性住宅徵稅執行困難，基本也沒徵；城鎮土地使用稅主要是針對工業和商業用房，對住宅用地尚未徵收。
　　這就導致持有環節稅負極低，投資投機者更願意持有房産，坐等房價上漲。由於目前國內住宅租金回報率一般只有2%-3%，遠遠低於發達國家5%-8%的平均水平，很多毛坯房的投資者懶得打理和出租，從而造成部分熱點城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費。
　　在發達國家房地産稅收體系中，物業稅佔據非常重要的位置。狹義的物業稅只針對土地和房屋等不動産徵收，廣義的物業稅則與財産稅概念相同。多數發達國家財産稅收入佔國民收入的比重為5％左右，佔一國全部稅收的比重多在10％以上。物業稅是地方稅收的支柱，而且有些地方政府擁有物業稅的決定權，比如在加拿大、德國、法國等國，地方政府及議會享有調整稅率的權力。
　　開徵物業稅具有重大意義。首先是完善了我國的稅收體系，促進了所得稅、增值稅、財産稅“三駕馬車”的均衡發展。其次是有助於樓市健康發展，抑制投機需求，穩定房價，減少房屋空置。再次是減少地方政府對土地財政的依賴，逼迫政府部門更加注重城市配套與社區服務，穩步提升存量房地産價值，從而持續獲得稅收。
　　當然，很多人更關心物業稅開徵後對房價的影響。筆者認為，長期而論，房價的波動性會因此而減小，尤其是對抑制房價過快增長有一定正面功效。短期來看，對購房者的心理影響重於實際影響，將會出現房價下跌的預期。實際上，普通民眾不必過於擔心，物業稅的稅基和稅率將會遵循由小到大的演變過程，先徵商業物業，後徵住宅；先徵營業用房，後徵自用房；先徵高檔住宅，後徵普通住宅；先徵多套住宅，後徵單套住宅。而且，依國外經驗，還會對很多弱勢群體的房屋減徵和免徵。

（作者為上海易居房地産研究院綜合研究部部長）