2010年，我國房地産市場發展面臨的主要問題是，在繼續支持居民自住和改善型住房消費的同時，抑制投資投機性購房，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲勢頭

　　在國際金融危機的影響下，2009年我國房地産市場的發展圍繞鼓勵居民合理的自住型、改善型住房消費需求，加大保障性住房建設。同時，針對國內部分城市出現的房價上漲過快、投資投機性購房比例上升問題，國務院也在2009年底&&了相應措施加以應對。

　　2009年我國房地産市場運行情況投資增長：好於預期

　　在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，2009年以來，全國房地産開發投資增長呈現加快趨勢。1～11月，全國完成房地産開發投資31271億元，同比增長17.8%，增幅比1～10月提高1.2個百分點，其中，商品住宅完成投資22369億元，同比增長15.7%，比1～10月提高1.6個百分點。預計全年增速在20%左右，遠遠好於之前不到10%的預期。

　　供給回升：施工面積、新開工面積和竣工面積同比快速增長

　　2009年1～11月，全國房地産開發企業房屋施工面積29.88億平方米，同比增長17.2%，增幅比1～10月提高0.8個百分點；房屋新開工面積9.76億平方米，同比增長15.8%，增幅比1～10月提高12.5個百分點；房屋竣工面積4.42億平方米，同比增長26.1%，增幅比1～10月提高3.4個百分點。其中，住宅竣工面積3.67億平方米，增長28.2%，比1～10月提高3.2個百分點。施工面積、新開工面積和竣工面積增速持續回升，説明隨着房地産市場的“量價齊升”和去庫存化進程的加快，開發商的市場信心逐漸恢復，企業擴大投資的意願正在不斷增強。

　　銷售增加：需求集中釋放，銷售面積和銷售額同步猛增

　　隨着市場的迅速升溫，房地産銷售大幅增加。2009年1～11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長54.4%；辦公樓銷售面積增長39.2%；商業營業用房銷售面積增長39.1%。1～11月，商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。

　　價格上漲：同比漲幅由負轉正，環比連續上行

　　在成交量不斷放大的同時，房價也持續上漲，同比漲幅由負轉正，環比連續增長。11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴大1.8個百分點；環比上漲1.2%，漲幅比10月份擴大0.5個百分點。其中，新建住宅銷售價格同比上漲6.2%，漲幅比10月份擴大2.2個百分點；環比上漲1.5%，漲幅比10月份擴大0.6個百分點。二手住宅銷售價格同比上漲5.5%，漲幅比10月份擴大0.9個百分點；環比上漲0.6%，漲幅比10月份擴大0.2個百分點。新建非住宅銷售價格同比上漲4.0%，漲幅比10月份擴大1.7個百分點；環比上漲0.9%，漲幅比10月份擴大0.7個百分點。

　　資金來源充裕：國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快

　　2009年1～11月，房地産開發企業本年資金來源48170億元，同比增長44.2%。其中，國內貸款8994億元，增長40.2%；利用外資413億元，下降31.4%；企業自籌資金15909億元，增長18.3%；其他資金22854億元，增長76.6%。在其他資金中，定金及預收款13347億元，增長66.5%；個人按揭貸款7009億元，增長130.1%。

　　國房景氣指數：持續走高，呈現U型趨勢

　　2009年11月份，全國房地産開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為102.78，比10月份提高0.75點，是2009年連續第七個月上漲，也是連續第四個月保持在100以上（見圖1）。

　　2009年我國房地産市場主要特點
    全國土地市場交易活躍，“地王”頻出

　　一是土地市場交易活躍。2009年前三個季度，住房用地成交量呈逐月增長態勢，累計成交量首次超過了2008年同期水平。上半年，北京的購置土地面積從19萬平方米上升到了67萬平方米，增幅達253%；天津的購置土地面積從28萬平方米上升到了146萬平方米，增幅達421%；重慶也從138萬平方米上升到了186萬平方米，增長了35%。
　　二是土地交易價格同比上升。國家統計局2009年10月15日發布的數據顯示，2009年第三季度全國70個大中城市土地交易價格同比上漲了4.7%。
　　三是“地王現象”再現。在經歷不到一年時間的調整後，從2009年4月底至今，北京、上海、重慶、廣州、寧波、大連等十幾個城市出讓土地紛紛拍出天價。2009年9月，中海地産競得上海長風地塊，樓面地價超過2.2萬元/平方米，總額創70.06億元天價；11月20號，順義天竺22號地被本地開發商北京市順義大龍城鄉建設開發總公司以50.5億元的價格競得，樓面地價達29859元/平方米，創下北京樓面起價、樓面地價、地塊總價“三料地王”。

　　房價快速上漲，部分城市房地産價格出現“倒挂”現象

　　一是“住商價格倒挂”。部分一線城市在住宅價格一路走高的同時，寫字樓和商鋪市場的售價及租金增長不溫不火，甚至不少同一區域內的住宅價格要高於寫字樓價格，出現了“住商價格倒挂”的現象。
　　二是“房地價格倒挂”。部分城市新産生的“地王”樓面價格甚至高於周邊在售樓盤的價格，“麵粉比麵包貴”現象在2007年之後重新出現。
　　三是“二手房和新房價格倒挂”。以北京市為例，據美聯物業市場研究部統計數據顯示，11月上半月北京二手房平均價格達到了13150元／平方米，而二手房的平均成交總價首次突破120萬元，達到了123萬元。二手房均價已經比年初的8900元上漲了47.8%，部分區域甚至出現了翻番的上漲幅度，高於周邊新房價格。

　　投資投機性購房比例升高，現房樓盤空置比居高不下

　　據美聯物業京滬深三地各取樣2000個購房者需求分析顯示，北京市場目前投資比例首次出現了超過上海的現象。北京的調查顯示，62%的登記購房者&&如果手上有剩餘資金，房産將是首選投資目標（上海為51%）。同時，二手房市場上的非自住買家已經超過五成。現房樓盤空置比也一直居高不下，很多交付兩年以上的樓盤其空置率超過了30%，特別是近幾年交付的樓盤中，很多樓盤的裝修比例不足50%。

　　居民對房價的上漲預期繼續增強，購房意願開始下降

　　據央行報告《2009年第四季度全國城鎮儲戶問卷調查綜述》顯示，2009年第四季度，有近七成（67.2%）的城鎮居民認為當前房價“高，難以接受”，這一比例較上季提高2.1個百分點，連續兩個季度提升；有31.0%的居民認為當前房價可以接受，較上季下降1.6個百分點。對下季房價，45.9%的居民預期將上升，較第一季提高4.7個百分點,較第一季度累計提高29.9個百分點。
　　據中國青年報社會調查中心對全國31個省份11813名公眾所作的一項調查顯示，67.4%的人估計自己所在城市2010年房價會上漲，其中19.6%的人&&“大幅上漲”；13.2%的人估計房價會下降，其中4.4%的人&&“大幅下降”；還有13.0%的人估計房價會“維持現狀”。

　　保障性住房建設力度加大，受益人群不斷擴大

　　2009年上半年全國保障性住房用地供應5.6萬畝,同比增加36.3%。截至2009年6月底，中央已下達補助資金548億元，地方已到位資金415億元，中央投資補助項目已經開工5434個、佔計劃的80%，開工面積6360萬平方米、佔計劃的60%，完成投資388億元、佔計劃的30%。2009年上半年，各地新開工經濟適用住房3388萬平方米、48萬套，完成投資468億元。2009年廉租住房制度建設共投入354億元，是2007年投入資金的3.7倍。2008年中央財政共安排廉租住房補助資金143億元（包括第四季度追加的資金）。2009年中央財政用於各地廉租住房建設的總資金投入將達到330億元。截至2009年上半年，全國已開工建設廉租房105萬套，佔全年建設計劃的59%，計劃完成投資1048億元，已完成投資310億元，佔30%。全國新增租賃住房補貼150萬戶。

　　影響2009年房價的主要原因分析

　　影響房價的因素很多，按作用時間的長短可以歸納為兩類：長期因素和短期因素。所謂長期因素，是指在較長時間段作用於房價的因素，包括城鎮化、土地資源稀缺、國民經濟增長和財富積累、居民消費和投資結構轉變等。所謂短期因素，是指在短期（通常1～2年）內作用於房價的因素。
　　除存在以上影響房價的長期因素外，2009年以來影響房價的短期因素主要有以下幾項。

 　　市場供求：2008年以來積累的住房需求集中釋放

　　國房景氣指數自2007年11月達到最高點之後呈現一路下滑趨勢，與之相對應，住房市場表現為銷售乏力、成交量不斷萎縮。但是，自住性和改善性住房需求等剛性需求依然存在，在2009年有關引導住房消費的經濟政策支持下，住房需求重新啟動並集中釋放，導致供求關係轉變，房價上升。從特徵來看，2008年市場調整幅度較大的地區在2009年銷售增長也更快。例如，隨着樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區住房成交量持續回升。2009年1～9月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。隨着市場“量價齊升”，基於購房者“買漲不買跌”心理，投資投機性需求也隨之啟動，進一步推動了住房價格上漲。

　　政策效應：為應對國際金融危機，促進住房消費、擴大內需政策發揮了積極作用

　　在消費方面，由於居民購買普通自住房、改善型自住房是現階段合理的住房消費需求，也在商品住房市場中佔主導地位。這一部分需求的釋放，對改善住房條件，拉動成交量和擴大內需都有很大的效應。2008年12月20日，國務院辦公廳正式印發了《關於促進房地産市場健康發展的若干意見》，從信貸和稅收兩個方面提出進一步鼓勵普通商品住房消費的措施，有效刺激了住房消費。
　　在生産方面，2009年5月27日對固定資産投資項目資本金比例調整中，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。這是自2003年以來，中央政府第一次下調房地産開發企業資本金比例。同時，2008年適度寬鬆的貨幣政策也為開發企業提供了充裕的資金，緩解了開發企業資金緊張的局面。

　　外圍環境：通貨膨脹預期增強，資産價格上漲

　　基於對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂，加上國內外經濟觸底回升勢頭好於預期，投資者對未來通貨膨脹的預期不斷增強，尤其是高收入階層對其資産保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經濟不景氣、國內金融投資渠道有限的情況下，投資購房成為我國高收入者實現資産保值增值的首選方式，而這種投資性購房行為反過來又進一步加劇了住房供求矛盾，導致住房等資産價格進一步上漲。

　　未來我國房地産市場發展趨勢和相應政策

　　2010年，我國房地産市場發展面臨的主要問題是，在繼續支持居民自住和改善型住房消費的同時，抑制投資投機性購房，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲勢頭。

    政策思路：在保持政策穩定性、連續性基礎上進行適時調整

　　房地産經濟要服從宏觀經濟關係大局，房地産經濟政策也要服從國民經濟宏觀調控政策。按照2009年12月召開的中央經濟工作會議要求，要“保持政策的穩定性和連續性”，“根據新形勢新情況着力提高政策的針對性和靈活性”。因此，關於2010年房地産調控政策的基本思路，筆者理解應是在保持政策穩定性、連續性基礎上進行適時調整。
　　一是保持政策穩定性、連續性。主要體現在繼續支持居民自住和改善型住房消費，增加普通商品住房的有效供給，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期等方面。
　　二是針對性更強，堅持有保有壓。當前全國房地産市場消費不足和消費過度並存。消費不足是指廣大中低收入者的住房需求沒有得到根本性的解決，消費過度是指相當比例的高收入階層擁有多套住房。因此，根據我國房地産市場消費不足和消費過度並存的現狀，未來我國房地産調控政策應在滿足自住性和改善性需求同時，抑制投資性和投機性需求，促進房地産市場健康穩定發展。
　　三是因地制宜，適時調整。發展不平衡是我國的基本國情，土地的稀缺程度、城市擴張的迫切性、經濟發展的特點在各地千差萬別。因此，未來應根據各城市具體情況，適時採取調控措施，解決我國部分城市房價總體偏高和價格漲幅過快問題。

    政策目標：抑制投機，遏制房價過快上漲

    2009年12月頻繁&&的房地産政策已經將抑制投機、遏制房價過快上漲作為2010年政策的主要目標。2009年12月7日，中央經濟工作會議提出增加普通商品住房供給，支持居民自主和改善性購房需求；12月9日，全國發展和改革工作會議提出，2010年我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房；12月9日，國務院常務會議提出終止二手房營業稅的優惠政策；12月14日，國務院常務會議研究完善促進房地産市場健康發展的政策措施，明確提出加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。
　　顯然，未來房地産政策的核心已經從“保增長”轉型為“調結構，壓房價，抑投機”，這對於保證房地産市場的持續穩定健康發展，降低房地産市場的泡沫風險，讓房地産回歸消費和民生，保障絕大多數民眾的住房權具有極其重要的意義。

　　調控手段：信貸、稅收和土地等多種政策工具皆有可能運用

　　一是信貸政策。未來市場利率將很可能“內緊外松”，但總體保持低位。在實行差別化的信貸政策的同時，如果房地産價格的迅速攀升甚至出現泡沫，投資投機性購房比例繼續居高不下，2010年針對住房領域的信貸政策有可能進行結構性微調。
　　二是稅收政策。未來稅收政策的主要方向是加強房地産有關稅收徵收監管，同時繼續推動實施物業稅。目前，關於物業稅的積極作用在房地産業內已基本形成共識，最大難點是徵收體系、徵收成本和監管制度等方面尚存在很多制約因素。2010年如果條件成熟，在部分城市有可能進行“物業稅”試點或空轉運行。
　　三是土地政策。重點是進一步增加土地的有效供給、解決“囤地”問題。2009年12月17日，財政部、國土部等五部委&&《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%”。如果開發商拖欠價款，將不得參與新的土地出讓交易。
　　四是住房政策保障。國家將加大政府投入力度，加快廉租房等保障性住房建設，支持城市棚戶區、工礦區棚戶區及國有林區、墾區、煤礦棚戶區改造和農村危房改造，繼續實施游牧民定居工程，用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區改造，有條件的地方爭取用3年時間基本完成。