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| 2009-06-17 丘克軍 來源:21世紀經濟報道 |
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2009年的中國房地産走勢，和過去的十年一樣，依然充滿變數。經歷了2005年、2006年、2007年的土地、開發、信貸、購房等多重政策的重度調控，房價卻漲到了歷史的最高點。2008年，受全球經濟危機影響，房地産銷售價量急速下滑，又將房地産市場推向了低谷。正是“橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同；不知廬山真面目，只緣身在此山中”。房地産的走勢讓人看得見而看不透。
2009年1月，當全球經濟正處於冰點的時候，我在廣州珠江新城方圓月島舉辦的21世紀俱樂部活動上説過，中國經濟不論何種走勢，都應是“春江水暖鴨先知”——先知先覺經濟暖流的兩隻“鴨腳”一隻是地産，一隻是股市。5個月後的今天，地産銷售價量已達到2007年的峰值，股市也領漲到2800多點，成了中國經濟回暖的標誌。
當一些寬鬆的房地産政策在推高樓市的時候，土地挂拍和新項目開工卻滯後了幾個月，發展商忙於用提價方式去庫存化而不去開工新項目。這些發展商並非先知，否則地價創新低時絕不會頻現流拍；但一些地方政府卻足夠精明，在樓市高漲時適時挂出好地段將“樓王”地款盡收囊中。去年樓市低迷的時候，人們曾討論過恒大廣州絹麻廠臨江地塊，在這個個案中，地方政府如果要恒大按時付清40多億地款，恒大可能寧願損失5億定金也要延期付款；而政府如果回收地塊再挂拍，可能要掉價三分之一。最後地方政府只能讓步——即同意延期付款，恒大也就緩解了現金流的窘迫。事隔一年多，廣州珠江新城地塊又被越秀城建用每平方米樓面價一萬五千多元人民幣的價格拿下（這被看作是新“地王”價）。從流拍到“地王”高價重現，心境恍若冰火兩重天。
有人將此番樓市波動看作是“短暫的冬天，快速到來的盛夏”。那麼“盛夏”的到來是否現實呢？誰也無法判斷。5月27日，國務院公布了固定資産投資項目資本金比例的調整結果，其中普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。但同時，政府又正在“研究”物業稅進行“對衝”；廣東的十五條有效期僅到今年12月31日，後面的政策走向仍未明朗。這些因素的確令發展商們左右為難。
從消費者層面來看，此前消費者受“買漲不買跌”影響，其剛性需求的釋放導致了樓市銷量的上升，投資客的進入和通脹預期又導致了樓市價量齊升。在剛性需求釋放後，樓市需求肯定會有所下降（除非有大量錦上添花類的“改善型”住房需求和結婚族非買一手房不可等“次剛性需求”加速）。
對房地産後市的走勢，無非三種看法：看漲，看平，看跌。就像那些經濟學家看宏觀經濟走勢一樣：L形，V形，W形，不一而足。但不管從政策層面還是市場層面，左右房地産市場的因素都很複雜。 |
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