自2002年上海正大廣場開業誕生中國第一個shoppingmall之後，至今開業近300家mall。現階段面臨國際國內兩種競爭，怎麼樣才能做好現代的商業地産？怎樣判斷一個商業能否成功？有沒有一個檢驗的標準？筆者以為答案是肯定的：現代商業地産必須符合商業地産三要素。

第一個要素：商業趨勢

　　商業的發展伴隨着社會發展進程，因此必然要順應時代潮流，與時俱進。商業地産趨勢軟標準大致如下：1、它必須能引導社會發展的潮流，引領消費時尚，就是它的時尚性，因為時尚是現代人生活的主題，議論的主題，購買的主題；2、同時還需具備便捷性：現代商業的便捷性是現代人追求的永恒主題，方便快捷，既節約時間又充滿個性化，所以麥當勞、肯德基、7—11、星巴克、社區超市這樣不起眼的200—300㎡的小店，以標準化的服務，便捷性的特徵，展現了其強大的生命力，故它們都是世界500強的佼佼者；3、一站式：光有時尚性、便捷性，還遠不能滿足現代人消費的需求，所以在世紀之初大家都在拼命將商場地産蓋大，甚至出現30萬㎡、50萬㎡的大型商業地産，結果它們都表現平平。這裡固然有宏觀控制的因素，更主要的是不專業。經研究發現人們購物的時候，在同一商場逛超過40分鐘，人就疲憊了，購買慾望極度下降，所以一站式購物就是要滿足人購物、休閒、購物中快樂的多重需要，在大型商業物業設計上就有了百貨商場、時尚精品店、生活超市、家居超市、快餐店、大餐飲、兒童娛樂中心、歌舞廳、電影院、女人美容、美體、健身、直至可提供住宿的酒店、會客的咖啡屋。凡是能做到這些的都成功了，因為它滿足了客戶的多方面的需求，成功是有理由的，成功的案例有美國南海岸廣場(SOUTH COASTPLAZA)、中國廣州的天河城等；4、擴張性：商業地産在充分考慮它客戶需求的同時，也要滿足自身做大做強的需要，市場細化進一步精細，所以可擴張性是它的又一根本特徵。有可擴張性，才能具備資本運作，在我國可擴張尤顯重要，只有做大、做強才能抵禦洋超市的壟斷。
　　簡單地講，它可以創造同一種管理模式、同一種管理辦法、同一種作業流程，也就是它的軟體，然後進行複製，就是大家耳熟能詳的肯德基、麥當勞這樣的連鎖店，相同的程度已經驚人，有些甚至做到全球價格一致、全球店面一致，故連鎖店是商業發展的高級境界。
　　它首先設計了一個標準，在擴張的同時，解決了規模最大化的問題和效益最大化的問題；因為它有了標準，解決了它的名牌認知問題，減少宣傳的費用、廣告的費用，降低了成本；因為它有了標準，大家一提到吃肯德基就知道能享受怎樣的美食，解決了它的適銷對路的問題；更為重要的是連鎖店像warlmart，2002年全球銷售2445億美元，接近中國全國同年社會零售消費總額的1/2，這個巨無霸式的企業不光是主導着消費的主動權，更主導着生産的主動權，它以極大銷售誘惑力，利用苛刻的壓價手段，迫使生産商提供低價産品，否則它就使用殺手锏，將其剔出自己的櫃&。所以法國前總理拉法蘭曾預言：誰控制了一個國家的商業(即流通)誰就控制了這個國家的經濟命脈。

第二個要素 商業內容

　　商業內容是商業地産三要素的核心要素。中國有句古話，叫貨滿堆山，也叫貨賣堆山，現代商業更是如此，一般地講：一個商業企業，能讓它服務的客戶買得到、買得起、買得放心、買得滿意。買得到是前提，説明它有足夠量的商品，足夠多的類別，足夠全的款式，足夠滿足個性化、差異化的特殊要求，一般表現在顯性商品和生活的品位商品上。
　　所謂顯性商品就是消費者在消費的同時能讓別人看得到的商品。如我們穿的時裝、皮鞋，戴的手錶、眼鏡，化粧品等等。由於個性化是時尚消費的主題，大家都在追求與眾不同的裝扮，所以現代人願意逛商場，就是在獵奇、在獵新款、在獵時髦。
　　還有屬於隱性商品範圍的。所謂隱性，是指不被大眾看到的，就是消費者在消費的同時別人看不到的商品，即我們家庭生活的日用品、家居生活的必需品，所以生活超市是客戶的又一選擇。
　　商業內容與第一要素的一站式購物又是密切相關的，所以現代商業為了滿足商業內容的根本需要，出現了各種各樣的購物中心。
　　ICSC(國際購物協會)將大型購物中心劃分為八類：鄰里型購物中心、社區型購物中心、區域型購物中心、超區域型購物中心、時裝精品購物中心、大型量販購物中心、工廠直銷購物中心。不管是什麼樣的購物中心必須貨滿堆山，琳瑯滿目。舉例説明，人們用的普通通訊工具手機，目前全球就有10000餘款，一個大型手機專賣店一般都有1000款以上手機供客戶選擇。
　　故而，商業的經營者不但要滿足某一個單體(專業化)商場的商品豐富，也要滿足整個購物中心的商品的豐富。

第三個要素：商業環境

　　商業環境是現代商業地産的又一重要的要素。現代商業環境共同的特點是：有一致而整體的商業建築規劃，完整的交通道路系統，通透明亮的獨立個性的購物環境、娛樂環境，足夠大的停車場。不管單體密封環境還是分散的街區式環境，都應有中央溫度調節系統形成四季清涼、溫暖如春的購物環境。
　　例如，美國南海岸廣場(SOUTH COASTPLAZA)有上萬個免費汽車泊位，更有免費的內部公共汽車供游人觀光；例如，WarlMart、中國的東方家園都有500—800個停車位。這些都是成功案例。
　　商業環境，就是要滿足客人逛商場的功能，感到賞心悅目，以上所説的都是商業硬環境，不容忽視的還有一個商業軟環境，商業軟環境就是多元性商店與服務形成的統一的經營策略及店面管理。它要有一個好的體制——就是責任明晰，分配合理，權責利統一，績效考核，目標責任。它要有一個好的模式——就是“物業管理，商業運營”。它還要有一個好的管理機構，即資産所有者與資産管理者的徹底分離，它同時要具備像富基融通高端的IT信息處理系統。現代商業地産三要素將引發中國商業的又一重大變革，成為檢驗現代商業地産成功與繁榮的標尺。
　　商業地産三要素的提出雖然不能與70年前美國沃爾瑪的山姆沃爾頓發明的“天天平價”相提並論，但無數實踐證明商業三要素確實讓中國商業地産發展商、運營商有了檢驗成敗的標尺。

(作者係中國連鎖經營協會專家委員)