中國建築是一體化模式典型，其開發房地産的水平很高，其利潤甚至比萬科還要高

    在地産行業，有這樣一種巨無霸，他們的觸角延伸到土地買賣、建築設計、施工建設、房屋銷售的每個環節。這類企業往往是做建工起家，之後又注入了房地産開發業務，使他們成為中上下游通吃的特例，該模式可歸納為“一體化模式”。
　　建工企業進入房地産開發市場已經成為一種潮流。業內人士稱，大規模的建工類企業幾乎都有房地産開發業務。比如中國建築、中國中鐵、中國中冶、中鐵二局和龍元建設都是這個模式的代表。

　　新視覺：“建築＋地産”模式

　　比純建築模式更賺錢，比純地産模式更穩定，這便是“建築”＋“地産”模式的活力所在。
　　比之純房屋建築企業，擁有“建築+地産”模式的企業盈利能力更強（純房建企業凈利率2%左右）；比之純地産企業，“建築+地産”模式的企業業績穩定性更強，建築業務能夠在房地産市場大幅波動時支撐公司的現金流。
　　同時，能夠通過長期拓展建築業務積累的人脈低成本拿地，並借助建築企業的成本控制能力降低地産開發的建安成本；比之部分過度多元化的建築企業，“建築+地産”模式是“有節制的相關多元化”，能夠通過産業鏈延伸體現一體化優勢。
　　建工類企業進駐地産開發最根本的原因是追逐高利潤率回報。建築行業毛利率很低，是拼量型企業。對於一個本身做建築工程的企業來説，最容易拓展的業務無疑就是下游房地産開發。
　　上海某知名券商分析師&&，光做建築本身的毛利率只有1%-2%，而一般房地産開發的利潤在35%-40%。
　　以中國建築為例，其房地産開發業務10%的收入，貢獻了50%的利潤；而其餘90%的收入，僅貢獻了50%的利潤。但是，地産行業受政策調控影響大，盈利波動較大，因此，有穩定的建築業務保證旱澇保收，豐年時還能享受地産行業的高利潤回報，這正是這種新模式的吸引力所在。

　　三大優勢：拿地、資金周轉、産業鏈

　　建工企業的拿地優勢，首先表現在拿地成本。上海某業內人士&&：“土地一二級聯動開發能省開發成本近10%，甚至更多。”
　　其次表現在拿地途徑。為了拿地，建工企業根據自身業務範圍和背景，近水樓&先得月。一位接近中鐵二局的人士向記者&&：“中鐵二局主營業務是修建鐵路，在修鐵路的過程中不可避免地涉及到徵地問題，很多鐵路周邊的土地也就在徵地的過程中，被劃到了中鐵二局囊中。”
　　除了拿地優勢外，一個上下游通吃的企業，往往擁有資金鏈上的優勢。相比一般地産開發商，全産業鏈可提供資金上的保障。比如承包一個項目後，在做的過程中，通過收款和貸款，帶來大量現金流；還可以控制工期和時點，到自己手頭充裕的時候再交貨，保證有足夠的資金。
　　此外，上下游通吃，也意味着企業不必要把建築施工工程外包出去，外包所要賺取的利潤也可以據為己有。對於一個一體化的企業來説，橫跨好幾個業務時可能會帶來管理上的難度。“橫跨好幾個業務，就看協調得好不好，協調得好就是正面的作用，協調得不好就會降低效率。”天相投顧分析師王東&&。
　　招商證券分析師賈祖國則&&：“我不認為一體化是一個好的模式。外包更商業化，成本更低，服務更好。如果企業自己內部承擔太多步驟，可能導致很大的貪污和效率低下。”

　　三家典型公司實力剖析

　　目前“建築+房産”一體化做得最好也最有代表性的就是中國建築。
　　“中國建築開發房地産的水平很高，其利潤甚至比萬科還要高，盈利能力很強。”第一創業一位分析師向記者透露。目前，中國建築旗下形成了中海地産和中建地産兩條線路。H股上市的中海地産，其項目主要集中在一線城市，走的是高端路線；而中建地産旗下的土地資源則集中在偏遠地區，走的是低端線路。
　　在二三線城市房地産消費快速啟動的背景下，中建地産借助“建築+地産”的協同效應低價拿地、快速擴張，銷售額有望3年翻兩番，2012年達到200億。市場認為中建地産從事中低端保障性住房，盈利能力較差；但中建地産近7000元的銷售均價表明，凈利率可達16%以上（市場預期12%左右），其實際上是在二三線城市崛起的第二個中海外。
　　“建築+地産”模式保障低成本拿地：中建各大工程局長期支持地方經濟建設，與地方政府建立了良好的友誼，擁有廣泛的人脈，具備很強的低成本拿地的能力。上市初中建地産1054萬方土地儲備獲得價格低於500元/平米，今年新拿地區位更優（二線城市的中心地段），但均價總體仍控制在1950元/平米以內。
　　某次，理財周報記者與保利地産一位高層交流時，問及氣勢蓋人的保利地産認為誰會是最重要競爭對手時，這位高管思慮很久説：“中海外，因為它爹是中國建築。有錢有勢財大氣粗，綜合作戰能力很強。”
　　另一家代表企業是中鐵二局。其房地産收入僅佔比2.34%，遠遠低於其主營鐵路工程佔總比的39.11%。“鐵二局還是以修鐵路為主，房地産只是稍微搞一搞，不可能做到中國建築這個水平。”上述天相投顧分析師向記者&&。另外，到目前為止，中鐵二局都還沒有去搶過地，其所有項目在用原有大股東的土地來做開發。
　　由於其涉足房地産開發的時間不長，中鐵二局缺乏運營經驗，在管理和銷售、園區規劃、項目設計方面不夠專業，土地的增值不如專業地産做得高，房地産開發毛利率僅20%，低於35%-40%的行業平均水平，但仍大大高於其6%-7%的鐵路建設毛利率。