作為企業的所有者，其衡量公司業績水平的最重要指標便是凈資産收益率，該指標代表着投資最終的回報率。根據杜邦分析體系，凈資産收益率可以轉化為銷售凈利率、資産周轉率和權益乘數的乘積。通過提高這三大財務比率可以使公司業績上升。而銷售凈利率又與銷售毛利率直接相關。
具體到一般的企業經營，三大財務指標放大的表現，一是通過提高産品售價來提高銷售凈利率；二是通過降價促銷的手段提高回款速度以加快資産周轉率，相當於“薄利多銷”；三是通過放大負債率和財務杠桿，增加權益乘數。按照慣例，一個行業的負債率變化不大，基本處於穩定的區間，而且提高負債率將加大企業經營風險；因此，為提高凈資産收益率，大多數企業是在銷售凈利率和資産周轉率上做文章。
但就房地産而言，近幾年來，我們看到追求毛利率遠勝於追求資産周轉率。據Wind數據統計，剔除ST後，2008年已公布年報的房地産公司平均凈資産收益率為9.91%，比上一年下降近六個百分點；資産周轉率為0.3，同比下降約21%；權益乘數為2.85，同比下降約25%。
這意味着，房地産企業要想提高凈資産收益率，必須在提高毛利率上下工夫。實際上，“提價”是地産企業最常用的手段。
業內專家分析，這與行業開發的特殊性有關，也與房地産行業集中度低有關。在地産開發中，開發周期長、且土地要素獲取的不確定性，造成了開發商更傾向於通過“捂盤”賣個好價錢，來提高收益率。在行業景氣高漲時如此，在市場低迷時也是如此。而行業集中度低，大企業市場份額少，多數小開發商後續開發能力低，也造成了追求毛利率的現實。
目前，國房景氣指數處於歷史低位，今年一季度全國房地産開發企業土地購置面積同比下降40%，新開工面積下降16%。在此背景下，房地産市場庫存消化稍顯好轉，資金壓力略顯緩解；開發商降低銷售率、提高銷售價格的説法和做法又開始抬頭。
其實，資金流動速度對企業盈利同樣具有重要意義。大企業常常用提高資金使用效率來提高自身的收益水平。據有關統計，萬科從獲取土地到開始售房通常僅需9－12個月。資金周轉速度提升直接帶動企業利潤增加。
專家指出，當房地産商認為拿地價格較高而房價較低時，可能會推遲項目開發。而項目周期過長將意味着增加無效成本，影響企業資金運作，致使財務成本趨高。在房地産業內，開發企業由於各個項目拿地成本、開發成本不同，房地産商一般會通過其他在售項目熨平成本。在實際操作中，各項目虧損推盤以求回款的概率很小。開發商顯然更傾向於推遲開發、退地等方式降低供應來保住房産價格。
目前，雖然信貸利率較低，部分大型房地産開發企業較易獲得低成本金融支持，但多數開發商對進一步拿地持謹慎態度，這也反映了目前房地産運營的某種邏輯。 |
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