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| 2007-01-22 作者：申草 葉檀 來源:每日經濟新聞 |
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土地增值稅清算制的&&，攪動了房地産市場的敏感神經，股市更以房地産上市公司大部分跌停還以顏色，滬深兩市地産指數單日跌幅均超過9%。近日有媒體稱，某地10多家大型房地産企業準備聯合向政府有關部門上書，請求給開發商喘息之機，認為土地增值稅是在革開發商的命。這説明，土地增值稅並非像一些書齋學者所分析的那樣，不會對開發商造成嚴重的成本壓力，不會加重購房者負擔，恰恰相反，土地增值稅擊到了開發商的痛處。
正因為股市下跌、輿論與潛在購房者對於開發商將轉嫁成本的擔心的雙重壓力，國稅總局在地産股大跌之後主動出面釋疑，在官方網站上明確&&，通知的&&在政策上不會額外增加房地産開發企業的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔，因為土地增值稅並非新開徵的稅種，由於對房地産開發項目已經預徵了土地增值稅，而清算是在房地産開發項目已經全部或大部分銷售完畢後才進行的，因此，通知的&&在政策上不會額外增加房地産開發企業的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔。而媒體也適時&&了一系列的敲邊鼓新聞，如著名評級機構惠譽説土地增值稅不會影響開發商信用評級等，市場人士認為土地增值稅不會對開發商與購房者造成新的壓力，等等。
一個有趣的問題由此産生，如果不對房地産市場造成任何影響，土地增值稅清算制為什麼要&&？讓開發商感受到成本壓力，使房地産業在可以承受的波動之後由暴利回歸到均衡利潤，不正是一系列房地産系列新政所要達到的目標嗎？
仔細分析可以看出，所謂不會給開發商增加成本等理由有待商榷。土地增值稅是以累進稅形式強行均衡奢侈性房地産消費和房地産暴利，誠如國稅總局所説，這是一項1994年就已開徵的老稅種（根據國務院發布的中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規定轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附着物並取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅），但與二手房轉讓所得稅一樣，多年的象徵性預徵制度早使該項政策消泯於無形。這樣的政策運作模式的一大特色是使得舊政策如同新政策。開發商自然不會多此一舉將此計入成本。
因為是老稅種就説對市場不會産生重大影響，有點像壓力之下的説法。舉一個具體例子就可以知道土地增值稅的威力。以2000年時開發商拿到一塊成本5000萬元的地塊為例，如果項目建成後其他費用為1億元，項目銷售總收入2億元，減去成本後的餘額（即項目增值部分）為5000萬元。按照四級累進稅率，餘額（5000萬元）佔成本（1.5億元）的比例為33%，在50%以下，稅率為30%。由此可得出，開發商需要繳納的土地增值稅為5000萬 30%=1500萬元，而此前的預徵（以上海為例）是2億元 1％＝200萬元。各地的預徵制與上海的預徵方式大同小異，這樣的預徵與實打實的稅收清算對開發商、對購房者的成本沒有影響嗎？而資本市場對此作出積極反應，地産股重新飄紅，與其説是認同成本不增加説還不如説是看到了國稅總局的綏靖態度和可能由此帶來的政策空間。
正因為許多新政&&並未抑制大多數地區高企的房價，所以只能在關鍵部位施以針砭。針砭的目的無疑是要繼續給開發商明確的信號，中國房地産市場消費結構多元化、回歸均衡利潤才是持久健康發展之道。
房地産新政實行三年卻成效不彰，從政策制訂者到開發商似乎一直處於盲人摸象的狀態，但此次土地增值稅卻給各方一個明確的提示，即從決策者到開發商實際上並不是盲人，他們知道什麼樣的政策才能給予暴利迎頭痛擊，只不過出於各種考量，才以盲人之姿進行利益最大化而成本最低化的各種試錯。這使得土地新政的均衡房價的效率屢屢被化解，而成為一輪成本轉嫁與房地産商與地方政府聯手化解政策的游戲。
土地新政的要害在於收緊地根與清理稅收，收緊地根表現在嚴禁濫徵濫佔土地，土地使用方式從行政劃撥向招拍挂轉變，但公開與公平仍然屢受質疑。清理稅收本意是通過對暴利的約束，以外力覓得均衡價格，並且以減免稅收的方式鼓勵開發商向普通住宅傾斜。這些措施應該説已讓開發商認清了一個事實，即作為資金密集型行業，開發商應該得到均衡利潤而不應該是暴利，這也是成熟市場的正常生態。
但房地産市場仍然面臨轉型困境。首先，政府以收緊地根與徵稅的辦法，試圖同時降低房地産價格與交易量，但抑制交易是反市場的也是難以持久的。第二，由於以往以級差地租等方式獲暴利過於輕易，因此，從地方政府到開發商都難以接受均衡價。第三，開發商在暴利模式下已形成一套特殊的經營模式，如今開始轉型，需要在資金來源、開發模式等方面進行配套措施。
從某種程度上説，土地增值稅與其説是在革開發商的命，不如説是在革房地産暴利的命，但這樣的革命需要市場與消費者的支持，才能得到合法性依據。 |
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