一次，筆者接觸到一位在外打工多年的農民工，他告訴我，他們夫妻兩個都在沿海的同一個城市打工，經辛苦打拼，已積攢了一些錢，準備全部花掉，在他老家的縣城買一套房。我問他那些錢是否夠在他們那裏的縣城買一套房，他説，雖然他們縣城經濟還不夠發達，人均收入還不高，但近幾年房價漲了不少，而真正炒房的並不多，再貸些款，就差不多夠了。
 　 從這個農民的話語中，我們獲得的重要啟示是，住房市場以消費需求為主導才健康；一個國家、一個地區、一個城市，乃至一個縣城的住房市場是否理性、是否健康，對於該地方的民生、經濟發展都是至關重要的。如果老百姓在城市或縣城買不起房，提高城市化率就很難。
　　一個健康、理性的住房市場不是那種房價暴漲暴跌的市場，而是房價比較穩定的市場，是一個以住房消費需求為主導的市場。從長期來看，要治理好中國的住房市場，防止中國住房市場房價暴漲暴跌，要想中國的住房市場在理性軌道上運行，有三個前提。
　　其一，具有控制銀行“短視”行為的機制，建立了住房信貸佔總貸款比例的彈性制度。與許多其他行業一樣，銀行業的競爭是比較激烈的，在住房市場異常火爆時，銀行投向住房市場貸款所獲得的回報率是相當可觀的，這樣各銀行自然會競相向住房市場投放貸款，而不顧長期性的風險。所以，為了促進中國住房市場理性發展，住房金融政策的方向是，在控制好信貸規模的情況下，應控制好住房信貸佔總貸款的比例。這個比例不是越高越好，也不是越低越好，要結合宏觀經濟運行情況和房價情況來確定。
　　中國在2008年年底及2009年所採取的貨幣政策及信貸政策是一個特例，是為了應對次貸危機所採取的權宜之策，不能當長期政策使用。當房價呈現線性增長或單方向增長時，應控制好住房信貸佔總貸款的比例，使其呈線性下降趨勢；當房價呈現線性下降或單方向下降時，應逐步提高住房信貸佔總貸款的比例。也就是説，應使住房信貸佔比與房價呈反方向運動。從靜態角度看，從優化信貸結構的角度考慮，住房信貸佔金融系統總貸款的比控制在20％以下是比較合理的，這樣，信貸結構不會呈現畸形化， 金融風險相對會比較小。
　　其二，具有彈性房産稅制度。房産稅使用得當，對抑制囤房行為是有很大幫助的，可有效防止住房市場發生泡沫。按照目前中國的房産稅制度，居民或房地産企業手上的住房只要不用來出租或從事經營，是不用交房産稅的。這樣容易産生囤房現象。所以，不僅要對現行房産稅制度改革，即在不對居民住房消費需求造成大的影響的前提下，不區分住房用途徵收房産稅。而且，還應建立彈性的房産稅制度。所謂彈性房産稅制度，就是指房産稅稅率採取累進稅率，房價高的稅率越高，並根據住房市場情況對房産稅稅率進行動態調整。當住房市場過熱時，提高房産稅稅率，當住房市場疲軟時，應及時降低房産稅稅率。
　　日本有較好的房地産稅，如固定資産稅，但沒用好，其房地産稅不僅缺乏彈性，而且沒有進行逆勢反向調節。當1985年日本房地産市場泡沫開始吹起時，其後來的固定資産稅稅率是相當低的，大致為0.2%-0.3%，且實際有效稅率低於0.2%。當房地産泡沫已經非常明顯時，日本卻於1988年採取了減輕固定資産稅稅負的措施，降低房地産估價，對居住用地實行稅收優惠政策。中國應吸取日本的教訓，不僅應改革現行房産稅制度，還應建立富有彈性的房産稅制度。
　　其三，具有防止住房市場人為炒作的機制。近幾年，當房價不斷上揚的時候，有人説，這是因為政府供應的土地不夠，而每當新的土地供應出來，新的地王就會産生。在這種情況下，越是供應土地，越是被人利用炒作，房價就越往上漲。這種炒作行為抓住了一種消費心理，那就是恐漲心理。此外，房地産企業拿到地後，有的可能不會馬上去蓋房，有的會拿去蓋房，但蓋好房子還要等一段時間，不可能馬上向市場供應新房。
　　所以，在住房市場非理性上漲的情形下，靠向市場供應土地來抑制泡沫收效甚微。在此種情形下，不如停止向住房市場供應土地，使住房市場的炒作失去 “土壤”。此外，防止住房市場人為炒作的另一個辦法就是，根據居民住房消費需求情況，投放、建設保障性住房用地，並每年保證一定的增長比例。

（作者係經濟學教授）