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| 2009-10-29 李一戈 來源:21世紀經濟報道 |
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幾天前，一位久未見面的朋友揶揄我説：你沒買某某小區的房子，後悔了吧？
今年4月中旬，這位朋友曾經透露説，該小區有可能引進北京某著名中學，正在談。其時，位於北京東三環的這個樓盤，售價是每平方米18000元。我當時也只是聽聽而已，買是買不起的。
朋友告訴我，現在，該樓盤已漲至38000元。很明顯，這主要歸功於與某著名中學達成辦學協議。半年時間，房價翻了一倍。它並不是今年北京漲幅最高的樓盤。
此處並非想討論教育地産，借這個例子只是想説，樓盤還是那個樓盤，僅僅由於增加了一種“外在因素”，房價就可以一次3000元甚至5000元地上漲，直至翻番。
如果説上面這個樓盤還假借了一個“外在因素”的話，更多樓盤漲價則無需任何理由。今年以來，驅動消費者涌入樓市的一種重要力量，叫通貨膨脹。如你所知，它僅僅是一種預期，因為直到9月底CPI還是負值。遠在2010年的通脹預期，而且大多數經濟學家承認它可能是一種溫和的通脹，卻讓全國數以萬計的地産商在2009年透支了差不多整整一年，溢價甚或以千億計。
但是，經濟學者都承認，房地産是對相關産業發展帶動最大的行業之一，而且涵蓋生産和消費領域。譬如，在生産領域，人們都知道修鐵路、地鐵會刺激鋼鐵産量的提升，而房價的上漲會促使地産商競爭地王，有土地的則加快開發，從而增加對鋼鐵消費的需求。鋼鐵需求加大，隨之就會引起鋼鐵價格的上漲。所以，2010年PPI的上升，有房地産的一份功勞。
房價在消費領域的傳導就更明顯了。2009年樓市的火爆，直接帶動家居建材市場從2008年的低谷逐漸升溫甚至紅火，即使家居建材價格不因此上漲，但也至少會止跌。家電也是樓市的受益者之一。房價上漲，往往還導致租金的上漲，而租金是納入CPI統計裏的，雖然所佔比重微弱。租金上漲了，經營者都會選擇轉嫁成本，譬如餐館老闆會將菜價提高。所以，2010年CPI的回升，高房價功不可沒。
這一輪樓市的恢復或者説反彈，是從今年2月開始起步的，而房價的傳導時間大概有12-18個月的滯後性，所以，它對PPI和CPI的影響，會在2010年3月逐漸體現出來。
這樣，房價與通脹就構成了一種惡性互動。值得説明的是，以上邏輯關係的推導，是在陳述，而非證明。譬如，通脹推動房價上漲，換成地産商的話説就是，要抵禦通脹就得買房。陳述這句話，並不表明我贊成它，遑論為其證明。不，通脹本身並不能推動房價上漲，只有當地産商們拿通脹作為一種説辭，成功鼓動人們買房時，它才扮演了房價上漲的幫兇。
但房價推動通脹的到來，則是一種鮮明的觀點。如果防止通脹甚至反通脹，是政府部門的一種政策選擇傾向，那麼，就必須採取措施阻滯房價的過快上漲。由此，2009年房價的長時間、報復性的上漲，就必須警惕。因為，假如聽任房價繼續惡性上漲，那麼，2010年的通脹就可能不是溫和的，而將是惡性的。
未來房地産政策選擇建議？如果要調控的話，請調控房地産開發信貸，千萬不要打住房消費稅收和個人信貸的主意了。現有的首套住房按揭利率7折的優惠政策必須堅持，購房兩年後轉讓免繳營業稅的優惠政策必須堅持而且應長期化。認為取消住房優惠政策可以減少投資從而降低房價的説法，全是一些不懂樓市卻冒充專家的人編造的鬼話。
但決策部門完全可以命令銀行大幅度減少對地産商的開發信貸。地産商敢於漲價，就是因為它不差錢，那好了，銀行不給你貸款，看你還敢不敢捂盤，敢不敢一週漲3000元？
看到這裡，肯定有地産商朋友很不高興，因為那樣一來，甚至會要了個別地産商的命。——對不起，我只是説説而已，誰會當真呢。
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