最近筆者在處理一個房地産糾紛案件的時候，到房地産登記部門跑了一趟。原來指望得到權威信息，可是，調閱有關登記卷宗之後，大吃一驚，房地産管理部門登記的交易價格與市場價格相差之大，令人瞠目結舌。之所以會出現這種情況，是因為交易雙方都有規避國家稅費的慾望。房地産登記管理部門裝聾作啞，把一個雙方虛構的合同作為依據，辦理了房地産登記。而在現實生活中，交易雙方當事人早已暗渡陳倉，另外完成了一宗真實的交易。這種陰陽合同現象之所以普遍存在，原因就在於房地産登記機關工作人員可以從中受益。可是這樣一來，政府掌握的房地産交易信息就變得毫無意義。
不少經濟學者和所謂房地産專家就是根據這些荒唐的信息，對中國的房地産市場進行預測，發表意見和建議。如果説他們無知，似乎有些侮辱他們的智商；可是，面對那些不切實際的議論，的確有些讓人感到不可思議。
在和香港的同行們進行交流的時候，他們對內地的房地産市場感到迷惑不解。當年港督政府出於末世心態，依靠炒作房地産市場價格增加政府財政收入。可是，在土地國有化的內地，為什麼還要倣照這種房地産發展模式呢？其實，朋友們不知道，從上個世紀到現在，內地房地産市場一直是各級政府轉移支付的重要途徑，也是實現財富分配的重要行業。房地産市場價格問題表面上看是市場經濟問題，但本質上是一個行政決策問題。在土地國有制條件下，土地所有權人不可能允許政府借助於房地産市場擴大財政收入，也不可能允許少數房地産開發商不斷提高房地産市場價格獲取暴利。但問題恰恰就在於，土地國有制在現實生活中變成了土地政府所有制，政府官員可以利用自己所掌握的土地，不斷從房地産市場獲取收益。換句話説，內地的房地産市場不是房地産開發商與消費者之間的相互博弈，而是由政府參與的不對等交易。把握了這一點，就可以解開內地房地産市場發展的歷史之謎。
內地的房地産市場一直是政府擴大內需、增加財政收入的重要手段。房地産開發商正是明白了這一點，才敢於在土地競標、房地産市場價格方面翻雲覆雨。當政府與房地産開發商形成利益共同體之後，消費者並沒有多少選擇權。部分房地産分析專家把責任歸咎於房地産開發商，實際上是間接為政府推卸責任。內地房地産市場的問題，從一開始就是政府問題。
找到了問題的總根源之後，解決問題的方式也就非常簡單。筆者認為，只要按照城市規劃法的規定，科學制定城市規劃，在城市的中心部位禁止房地産開發商從事高檔商品房開發，那麼，就可以從源頭解決城市房屋價格暴漲的問題。政府可以無償或者低價出讓土地，由房地産開發商新建成片的廉租房，然後，逐步分配給城市中心的市民。與此同時，在城市的郊區或者城鄉結合部，劃出專門的商品房建設區，由房地産開發商自主解決交通問題，自主協商補償集體經濟組織土地使用費，自主確定房地産市場價格。凡是購買商品房的居民，必須按年繳納房地産稅，居住的面積越大，繳納的稅收就越多；佔用土地面積越大，承擔的法定義務就越多。政府每年徵收房地産稅，用於城市中心基礎設施建設，不斷增加廉租房的數量，確保城市居民可以低廉的價格，獲得基本的居住條件。
居者有其屋，責任在政府。落實執政者的民生政策，必須改變當前房地産市場的混亂局面，重新制定中國的房地産法律規則，防止少數房地産開發商與政府官員渾水摸魚。
現在的問題是，政府與房地産開發商已經結成了利益共同體，他們會允許第二次房改嗎？當學者們提出第二次房改方案的時候，最先反對的不是房地産開發商，而是主管房地産市場的政府官員。這是一個非常耐人尋味的現象。它説明中國的經濟體制改革已經摸到了天花板，改革的矛頭直接對準既得利益集團。如果人們仍然秉承傳統的政府主導改革理念，希望政府官員糾正自己的錯誤，重新制定改革方案，那麼，就是在與虎謀皮，不可能達到預期的目的。
最近一段時間，香港和內地的房地産價格又一次聯動，香港出現了世界最貴的豪宅，而內地頻頻出現讓人感到不可思議的“地王”。這説明香港模式繼續在內地發酵，房地産市場又一次瘋狂。假如中央政府不盡快採取急剎車措施，任由這種局面發展下去，那麼，房地産市場必然會繼續釋放錯誤信息，等到房地産市場泡沫破滅，中國必然會陷入經濟危機。
部分學者總喜歡把中國內地房地産市場價格與日用消費品價格指數&&在一起，據此分析房地産市場價格趨勢和通貨膨脹的軌跡，這是一種生吞活剝的經濟學分析方法。西方國家的信用經濟和中國的儲蓄經濟完全不同，在儲蓄經濟條件下，房地産市場價格與日用消費品價格相對分離，房地産市場是一個相對封閉的區域。掌握了這一點，就不難理解為什麼一些決策者總希望借助於房地産市場拉動經濟。房地産市場的關聯産業眾多，但是，房地産市場出現了結構性的問題，房地産市場價格並不會直接導致相關産業價格發生重大變化。這既是內地房地産市場的問題所在，也是政府改革房地産市場的切入點。(作者係中南財經政法大學社會發展研究中心主任、法學教授) |
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