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| 2009-04-08 作者：盧錚 來源:中國證券報 |
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3月，李嘉誠旗下香港長江實業宣布啟動內地最大商業地産項目——上海真如城市副中心項目；SOHO中國主席潘石屹也高調宣布未來數月將大舉收購位於北京及上海市中心的商業地産建成項目。
諸多地産大鱷逆市出手，加之樓市“小陽春”帶動，商業地産投資逐漸升溫，有可能成為下一個炒作吸金的熱點。在住宅市場降價、金融危機之後，不少開發商主動將商業地産開發作為盛放雞蛋的第二個竹籃。不過，商業地産供求危機也正悄然降臨。在樓市調整期，商業地産同樣可能成為吞噬利潤的黑洞。
商業地産前期需要大量的資金壓着，而且一般都要3-5年才會有穩定的回報，再加上商業地産開發的複雜程度，因此，商業地産在金融危機之前一直保持着“高投入、高風險”。金融危機到來後，由於股票基金等其他投資産品表現不盡如人意，而商業地産收益相對穩定，在現金流允許的範圍內，適度加大這一類型資産的配置比例，可能是一種抵禦行業低谷的策略。同時，受目前市場需求擠壓，商業地産價格下降，有實力的投資者出手可以以較低的價格購進商業物業。相比而言，目前商業地産的投資價值開始顯現，適度加大商業地産的開發和配置比例，可以有效地平滑行業周期性波動的風險。
不過，樂觀過後仍需理智冷靜。商業地産長期發展更多的是依賴經濟的繁榮程度。金融風暴對經濟的衝擊，金融、IT以及服務型公司陸續收縮其全球戰略布局，使辦公及零售物業對地産的需求一落千丈，尤其是一線城市寫字樓空置率將持續上升。仲量聯行報告預計，北京甲級寫字樓空置率預計將從2008年底的23%躍升至2009年底的36%；上海從13%升至19%；廣州從23%升至27%；深圳從17%上升至24%。
從2008年不少多年從事商業地産投資的開發商年報來看，商業地産在樓市調整期，同樣可能成為吞噬利潤的黑洞。例如，李嘉誠旗下的長江實業投資及財務的收益下跌95％，其中，投資物業重估收益僅為6.01億港元，相比於2007年的24.13億港元下跌75％。即使是全國著名的“收租王”金融街(000402,股吧)，在物業租賃收入增長81％的情況下，2008年也因投資性房地産公允價值下跌，導致2008年凈利潤同比下降48%。
更令人擔憂的是，在空置率上升、租金下調的當下，一些新增商業用地還在大舉進入市場。有數據表明，未來三年，上海、北京、深圳三地的商辦土地供應量1415萬、3083萬和446萬平方米，總供應量接近5000萬平方米。但2008年，三地商辦類房地産項目的總銷售量僅分別為287.3萬、298.4萬和46.61萬平方米。
儘管商辦類用地的項目不一定完全出售，但未來三年，年平均可售商辦物業將遠遠超過2008年銷售商辦物業總量。另外，造成商業地産供應激增的另一個原因是地方政府的推動，在眾多一、二線城市的新城區規劃中，商業地産將集中入市。
有理由擔心：不斷上市的商業地産項目也可能面臨比住宅項目更為嚴峻的命運。 |
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