近日有消息稱，《土地管理法》修訂草案正在業內“徵求意見”，並有望於年內通過全國人大常委會審議。在修訂案中，最引人關注的是，住宅建設用地使用權70年大限到期後“按照國家有關規定自動續期”替換原來表述明確的“無償自動續期”。這一修改雖然只有數字之差，但關係到土地用益物權的實質性歸屬，關係到房産所有權何以永續性確認，進而影響到房地産和城市建設的長遠發展。因此，立法機構對住宅用地使用權如何續期應當慎之又慎。
　　實際上，建設用地使用權到期後如何延續，一直是法學和經濟學探討的焦點，而分歧則是“無償”與“有償”之辯。根據《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”並無明確是否“無償”。按照官方的説法，本次修訂《土地管理法》，也將與物權法的精神相統一。
　　法律專家指出，官方不明確建設用地使用權今後的續期方式，目的是預留出立法和政策制定的迴旋空間。不過，這一模糊的表述也可能給國有土地最終市場化運行設置不確定因素。
　　物權法中所指的“自動續期”，是“無償”還是“有償”並無定論，但住宅建設用地70年的使用權，在法律上並非“虛指”。因此，在可以預見的將來，這一懸疑是必須解決的立法課題。
　　如果明確了是“無償”，那麼國家將不能在續期中收取費用，而以“按照國家有關規定”作為表述，“就可以設定為無償，也可以設定為有償，按照屆時的情況管理，等於把這個權力交給了政府”。
　　顯然，如果今後立法設定“無償”，則意味着土地用益物權將近乎所有權；如果設定“有償”，那就有可能侵害房産私權，並對房地産業構成利空。如果將由政府“相機抉擇”，則又引發出政府行為短期化與立法長期性的矛盾。如何續期，這一物權法立法過程尚未解決的問題，確實將考驗未來立法者的智慧。
　　事實上，作為房産權屬的重要組成部分，土地物權的性質和歸屬期限直接影響到産權的定價。在海洋法係國家，房屋産權一般可分為“free-hold”和“lease-hold”兩種形式。前者是指永久所有權的房地産；後者指土地定期租賃權的房地産，期限一般都很長，從99年到999年不等。而永久所有權的房産和土地租賃權的房産，價格存在天壤之別。
　　而按照中國現行的土地開發制度，地産商獲得土地需要一次性支付70年土地使用權的出讓金，由此獲得開發土地的權利，而這一成本作為房價的一部分，最終轉嫁給購房者。換言之，房産持有人的購房成本中，有30%-50%支付的是70年的土地使用權。因此，續期問題如果得不到妥善解決，將深刻影響到未來房地産市場的健康與穩定。
　　不過回顧歷史，我國對土地物權的立法一直與時俱進。國務院1990年5月頒行的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附着物由國家無償取得。”後來的《物權法》則在法律層面對此進行了校正。
　　根據“上位法優於下位法”的原則，住宅建設用地使用權“自動續期”已得到確立，與之相衝突的土地管理法也將予以修訂。理論上，《土地管理法》修訂可進一步明確是“無償”還是“有償”，還可以明確“有償”的計算標準。而如何續期之爭在未來也必將通過立法博弈加以化解。