“囤積土地”是開發商迅速實現財富擴張的捷徑。房地産業前幾年的發展表明，凡是迅速暴富的開發商，一般都是土地囤積最多的開發商。這是由相關數據充分證明了的。
根據最近兩年胡潤百富榜的統計，最能催生億萬富豪的行業依次是房地産、製造業和IT。房地産仍以超過四分之一的比例排在首位，而在2004年，這一比例甚至達到驚人的45%，全中國最富的人中，接近一半在做房地産。而做房地産的人中，囤積土地的數量直接決定着房地産商的身價。以碧桂園為例，它去年的土地儲備量達到了驚人的5000萬平方米，而身為碧桂園執行董事的楊惠妍，也當仁不讓地成為富豪榜新首富。
土地意味着稀缺資源，意味着快速的升值，意味着驚人的暴利。許多開發商拿地的目的不再是開發，而是囤積，靜等升值，因為地價的翻番是比建房、賣房更大、更快的暴利獲取方式。然而，物極必反，當囤積土地成為所有開發商極力追求的目的，房地産業就必然走向畸形。因為開發商把房地産開發業變成了一項傳銷，或者純粹的土地倒賣。由於開發商爭相拿地、囤地，2007年，全國各地的“地王”雨後春筍般地冒出，一個新記錄往往還沒有“站穩”，就被新的記錄打破。
土地開發商囤積了多少土地？SOHO中國董事長潘石屹給出的比較確切的數據是：“（2007年）房企售樓收入2.9萬億元，購地支出3萬億元！”
但是，斗轉星移，昔日成為開發商搖錢樹的土地囤積，有可能成為一個燙手山芋，或者是一根沉重的能夠隨時壓彎房價的稻草。而打開潘多拉魔盒的大手，就是資金的短缺。
在“衝刺2008京滬房企發展戰略對話論壇”上，任志強説：“由於銷售急速下降，很多開發商覺得錢不夠了。錢不夠的原因可能在於去年太猖狂，囤積的土地可能太多了。”任志強&&，今年一季度，房地産的銷售量同比下降了15%。因此，一季度定金、預收款、個人按揭貸款所佔開發總資金的比例，從42%下降到了19%，從而導致開發商資金緊張。同時，今年一季度，房地産開發商自有資金從35%下降到29%，這是連續四年來首次出現的情況。
這與潘石屹給出的數據表達出了同一個意思，房地産業內普遍資金緊張、入不敷支的現狀，正在日益嚴重地顯現出來。“儘管資金緊張，但開發商都想掙更多的錢，誰也不願意降價”——這是任志強對開發商心態的分析。這種類似“價格聯盟”的堅守，在廣州、深圳已經被房價的暴跌擊得粉碎，“死守”北京、上海的開發商能夠如願，並不令人樂觀。
因為橫亙在開發商面前的法律風險和經濟風險是難以逾越的。1月7日，國務院辦公廳下發的《國務院關於促進節約集約用地的通知》強調，根據法律規定，土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的，“堅決無償收回”，並且規定，即使土地限制不超過一年，夠不上“按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費”，土地增值也將被“徵繳增值地價”。
依照過去的規定，開發商尚有兩年的寬限期，就是利用這個寬限期，開發商達到了牟取土地升值暴利的目的。但現在，開發商連一年的“自由空間”也沒有了。根據國務院規定：“金融機構對房地産項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信。”分批開發、滾動授信是開發商“以小博大”的利器，當這條路被斷掉，在資金缺乏的情況下，開發商要麼賣地，要麼等着囤積的土地被收回。
事實上，就連地産界的“死多頭”任志強也強調：“對於去年囤地過多的企業，今年可以選擇賣掉三塊地中的兩塊，留下一塊會活得很輕鬆。”但現在，資金缺乏並非個別開發商面臨的問題，而是所有開發商面臨的問題，現在拋售囤積的土地，面臨着無人接盤的風險。開發商為了盤活資金，只能選擇降價賣地售房。
因此，“囤地太多”有可能成為壓彎樓市的是一根沉重稻草，2008的樓市，想不深幅下跌都很難。 |
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