隨着人口老齡化社會的迫近，養老問題已經日益成為政策和市場的關注熱點。“以房養老”觀點的推出，就是應這樣的背景而成為大眾的焦點議題。中國房地産協會副會長、中房集團前總裁孟曉蘇是這一觀點的有力倡導者。
　　孟曉蘇在他的博客中寫道，我國城市擁有自有住房的家庭已高達70%之多，住房已成為這些家庭擁有財富的主要組成部分。據國家統計局於2003年對西安、重慶等四城市居民家庭擁有財富的調查，我國城市家庭平均擁有財富已經高達22.83萬元，其中房産價值佔到48.98%。經過最近這幾年房價的飆漲之後，相信全國城市家庭的房産財富已經擁有高達2萬億美元以上的市場規模。
　　老年人因退休而導致的各項收入的減少，就可以通過工作時積累的財富來彌補，以維持較為理想的生活狀態。但如這筆財富是以住房不動産的形式沉澱下來而無法變現，這種保障就只能是一句空話：因為老年人的生活需要實實在在的貨幣來支撐。許多老年人被稱之為“住房富人，現金窮人”。他們年輕時貸款買房，辛勞一生賺錢攢錢，還貸付息，在臨近退休時方才取得住房的完全産權，此外別無積蓄，接下去就只能依靠不多的養老金維持生活。
　　與此同時，他們的住房卻順理成章地作為遺産留給了子女。按照庇古福利經濟學的觀點，這無疑是一種福利損失：最需要用錢的人沒錢用，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。財富分配的不合理，降低了社會總體的福利水平，更損害了老年人的福利，使得他們不得不過分地壓縮生活水平，同時又對社會保障體系形成巨大壓力。隨着“四二一”家庭的大量出現，一雙兒女是無力在經濟上養育四位老年父母；兩對老年父母最終向一雙兒女遺留的雙套房産，也並不為已經成家的子女很為需要。在這種狀況下，以房養老，自我養老，顯然是較好的選擇。
　　應該説，孟曉蘇的觀點是比較富有前瞻性的。“以房養老”的理念在國外其實早已提出，並有了較成熟的操作模式。如美、日、英、法等國於上世紀80年代先後推出的“反向抵押貸款”，就有效地解決了部分“現金窮人，不動産富人”的養老問題。它的操作原理是將住房通過一定形式的金融保險機制，實現價值的流動，使得老年人在工作期間積累的房産，能夠在其晚年帶來穩定可靠的現金流入，從而對養老保障發揮相應的功能。
　　近日分析師獲悉，已經流行歐美數十年的“以房養老”模式，將於今年10月首次在我國推出。老人抵押房産後，每月從保險公司領取一筆養老金，過世後將房産交與保險公司。據了解，我國首個主營“以房養老”的保險公司“幸福人壽”已通過相關部門的審批，計劃下月正式掛牌營業。
　　不過，分析師並不看好短中期內“以房養老”在中國的市場發展前景。原因很簡單：當老人將房屋貶值的風險轉售給保險公司或其他機構之後，老人的現金收入固然多了，但同時會帶來兩個問題：其一是保險公司得到大量的抵押固定資産之後，可以幹什麼？其二是在抵押期結束後，如果老人仍舊沒有過世，此時老人的保障將如何解決？
　　第一個問題不解決，我們很難設想擁有龐大現金流支出的“以房養老”保險公司，將能夠如何生存。而第二個問題如果不事先加以設計和考慮，則很可能出現中國1998年貨幣化分房之後造成的後果：一年40億的廉租房保障支出規模，使得社會底層住房保障嚴重不足。
　　需要強調指出的是，“以房養老”需要真正發達的資産證券化市場，以便於市場上各機構能夠自由進行資産的買賣，這樣的市場制度條件下，才會有足夠多的機構願意來承擔和分散資金佔用、資産貶值的風險。而同時，發達的資産證券化市場又要求政府能夠做到市場經濟所需要的兜底：沒有機構願意承擔的風險，政府必須承擔，例如老人抵押房産養老期限到期後的養老問題怎麼辦？
　　“以房養老”絕不是某些人士的一廂情願就能夠迅速發展的。其背後所需要的公平的市場制度與條件，才是其良性發展的基礎。否則，養老問題沒解決好，反而可能引來一些“強者的掠奪”，並造成不必要的社會負面影響。

（作者單位： 安邦集團研究總部）