全面叫停小産權房是抑制房價快速上漲和強化房地産市場管理的重要內容，這還不是房地産市場環境優化的全部，需要做的工作還很多。
　　據新京報昨日報道，北京市國土部門正聯合市農委在全市範圍內調查“鄉産權”、“小産權”等房地産項目的“家底”，近期將根據調查情況對違規開發建設的項目予以停工停售。

小産權房買賣是違法和欺詐行為

　　所謂小産權房就是指購買在農村集體土地上建設的房屋，由享有該土地所有權的鄉（鎮）合作經濟聯合社或村經濟合作社的機構製作頒發權屬證書。
　　其實，“小産權”房是一種偷換概念的説法。從嚴格意義上來説，目前政府&&的所有法律、法規中並沒有所謂“小産權”或“鄉産權”的概念。我國法律上的房屋産權是一種完全的所有權概念，從來都沒有過小産權的概念。這是房地産開發商和地方鄉鎮在房地産開發過程中的一種概念上的有意混淆。
　　而且，“小産權”房是一種違法行為。我國法律規定，農村土地的出讓和轉讓，必須先由國家徵地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發單位，開發建設單位向國家交納土地出讓金等稅費，建房後再出售給購房人，然後國家以頒發房屋所有權證書的形式確認購房人對該房屋的産權。因此，從法律上説，鄉産權房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“産權證”是不具有商品房産權證的法律效力的，不具有進行合法交易的資格，不是真正合法有效的産權證。
　　此外，“小産權”房買賣中還存在着欺詐成分。小産權房買賣本身在法律上是不受保護的，但是有些開發商還承諾在幾年之後，交納一定的土地出讓金後就可以補辦産權證手續，轉化為大産權房，這實際上是一種明顯的違法行為和市場欺詐行為。

盛行根源在於管理不到位

　　為什麼存在上述種種問題的小産權房能夠生存下來，並成為影響整個房地産市場秩序一個重要方面呢？為什麼購買者明知不受法律保護卻明知故買呢？為什麼政府就沒有及時制止、或者治而不止、甚至要放任自流呢？客觀的原因是，房地産價格過高，使人們難以購買到合法的商品房，因為小産權的房子價格相對要低20%—30%，同時購買者認為這種房産遲早會轉化為大産權的僥倖心理也在推波助瀾。
　　作為一種市場行為，小産權房在房地産市場中能夠存在這麼長時間，能夠從局部地區、個別城市擴展到全國，這恐怕是政府相關管理部門的失職，是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為，鄉鎮政府實際上是這種行為的製造者和實際推動者。
　　有人説這是開發商的違法行為，這種説法沒有錯，因為小産權房的買賣，就是由開發商交易來完成的。但是，開發商的這種行為均是在鄉鎮政府的默許、承諾和相互利益合作中推行的。更進一步，小産權證即“小産權”或“鄉産權”的發放，實際上就是一種嚴重的政府違規違法行為。按照國家土地管理法的規定，任何個人和單位都不得在沒有經農村土地徵用轉化為國家土地所有權之後進行土地出讓。
　　作為鄉鎮一級政府，在市場經濟條件下，尤其是全國各地大量開發區建設熱潮高漲情況下，進行土地違法買賣行為是一種利益驅動所致，但是作為國家土地管理部門，卻對這種行為無動於衷、任其發展，這就難以讓人理解了。

叫停有利於房地産市場規範化

　　小産權房市場的猖獗現象，已經嚴重影響了正常的房地産市場發展秩序，為我國土地管理規範化造成了很大的困難。北京市決定進行全面叫停小産權房是一項非常及時的舉措，對於規範北京房地産市場行為和維護房地産市場交易秩序將會起到重要作用。
　　有人説小産權房有利於抑制房地産價格上漲，這種説法是不正確的。通過違法、違規行為來抑制房價本身就是錯誤的，這種做法只能帶來更加嚴重的問題。筆者認為，短時間內價格的快速上漲是可以抑制的，因為價格不可能長期持續上漲下去。但是，在一個充滿扭曲、不規範的市場中，價格的任何變化，代表的都是一種不合理的信號。
　　抑制北京房地産價格上漲的關鍵是整頓房地産交易和管理市場，而核心是規範交易行為、強化管理、維護市場秩序，重點是政府管理行為規範化、政府職能公開化和民主化，以及開發商行為的規範化。只要北京的房地産市場環境達到優化，不合理的價格上漲將會很快下降。因此，全面叫停小産權房是抑制房價快速上漲和強化房地産市場管理的重要內容，這還不是房地産市場環境優化的全部，需要做的工作還很多。
　　儘管全面叫停小産權房是對當前房地産市場的一次凈化和優化，預期也將會起到很好作用，但是，前面的分析都是在現行土地制度情況下進行的，從小産權房現象中，我們還可以窺探和領悟到一絲絲苦楚和深思，因為我國現行的城鄉土地制度本身就存在着很多問題和矛盾，這可能才是導致這些問題産生的根源。

（北京師範大學經濟與資源管理研究院副院長）