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住房預售制度本來是一種有利於房地産市場健康穩定發展的融資制度，但是由於中國房地産市場剛從計劃經濟中走出，由於房地産市場的轉軌性，從而使得中國住房預售制不僅不利於房地産市場，也製造了市場及銀行的風險。因此，早在2005年央行的房地産金融報告就指出，中國住房預售制度不健全、不完善，給整個房地産市場及銀行造成很多風險，因此建議取消住房預售制度。但這個建議立即引起房地産界激烈的反對，根本原因就在於住房預售制對房地産市場融資極為重要，而報告指出了房地産業問題的要害。
對於國內這種單邊承擔風險的住房預售制度，筆者認為即使不取消也得完善與修改。
從目前的情況來看，儘管住房預售制度在一定程度上推動了國內房地産市場的繁榮，但也為房地産開發商利用其制度缺陷掠奪社會財富創造了條件。比如，一些房地産商通過“炒樓花”來製造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；預售制使房屋面積縮水、建築設計變更、環境描述浮誇種種侵犯購房者權益的行為成為可能；更有甚者把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最後“攜款潛逃”等。
因此，國內住房預售制如何建立起一套有效的當事人共同分擔風險機制勢在必行。風險分擔機制應貫穿於住房預售制始終，合理分散或降低各環節的風險。它應包括嚴格的市場准入與退出機制、房地産市場信息披露機制、多種合同選擇與談判機制、住房預售款專項管理制度、市場的懲罰機制、風險分擔機制、風險約束機制、監管機制以及保護購房者利益的救助機制等。而住房預售款專管是其中最為重要一個環節。
在發達的房地産市場，沒有哪一個國家法律或制度會在預售時讓購買者一次付清住房預售款並交給房地産開發商。購買者或者預付10%到20%的保證金，其餘款項隨着工程進度分期支付；或是一次支付但第三方專門保管。也就是説，無論哪種形式的預付，其款項都不會直接交給房地産開發商，而是由律師或第三方存入銀行保證賬戶，款項按工程進度經工程測量師及律師同意後才能撥付。
就目前中國的情況來看，一方面在説住房預售制是國際先進制度要引進，但另一方面僅引進了一部分有利於房地産開發商的制度。這樣的結果給了房地産開發企業“空手套白狼”的機會，致使消費者及銀行金融風險大大增加。
這次的住房預售制度改革，就是要讓住房預售款實行專戶管理。所謂預售款專戶管理，是指將開發商在預售階段取得的住房預售款統一存入一個銀行賬戶，開發商不得隨意支取、使用，只能在金融監管部門的審核後提取用於本項目工程建設等所需的費用支出。這樣，不僅能夠有效維護單個項目工程款的按期發放、保證不因此出現拖欠農民工工資，也防止了開發商挪用預售款等，同時降低了住房預售中消費者及銀行的風險。
住房預售款專戶管理看上去制度改進動作不大，卻觸及到了關鍵所在。因為目前的住房預售制不僅降低了進入房地産市場的准入標準，降低了資金門檻，也能使房地産企業在短期內資金快速滾動擴張。採取住房預售款專戶管理後，使得一個項目的款項只歸這一個項目，不僅使房地産企業無法滾動開發，也便利了政府對房地産開發的徵稅管理，減少了房地産開發商逃稅的可能性，易於把房地産開發企業的利潤水平暴露在第三方的監督下。
住房預售款的專戶管理將逼迫對預售款依賴較大的開發商重新調整開發戰略，同時也預示着中央政府落實對房地産市場的宏觀調控的開始。政府手上調控房地産市場工具及手段仍然很多。 |
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