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●只要保持稅改前後的稅負基本相當，則開徵物業稅只會打擊短線的“炒地”、“炒房”，而不會抑制長線的房地産投資和消費。
●按房地産評估值徵稅，能比較客觀地反映房地産價值和納稅人的承受能力，有利於解決現行房地産稅制存在的計稅依據不合理問題。
●物業稅採取比例稅率更為適宜一些。固定稅率、累進性稅率不是物業稅稅率的可行選擇。
●立法中，我們既應注意對按照現行稅制已繳納各種房地産稅費的老業主和新法施行後要統一繳納物業稅的新業主進行區別，並對老房和新房採取不同的稅率和徵稅方法，也應合理安排比較靈活的稅收優惠措施，如對首套自住型業主免稅、對城鎮低收入者和農民按一定標準給予減免優惠。
物業稅立法的提速，在當前的高房價時代再次成為社會普遍關注的焦點問題。
但現時推出物業稅，並不是解決房地産價格居高不下的應急之舉。物業稅的開徵是對我國現行房地産稅制的全面改革，也是影響社會穩定的重要民生問題。制定一部統一科學的《物業稅法》，需要在課稅要素的配置中細緻妥善地處理不同利益主體之間的利益關係，並始終堅持公開透明和民主參與的立法原則。
並非房屋所有權人才交稅，使用權人也是納稅人
物業稅作為財産稅，其徵稅環節鎖定在不動産的保有階段，稅負不能轉嫁。我國物業稅立法該如何界定納稅人？該問題的解決不能脫離我國現行房地産物權的權利體系結構，也不能脫離財産稅制改革的根本宗旨。現時推出物業稅，其目的在於進一步優化現行財産稅制，增加地方政府財政收入，增強地方政府調控能力，並不是房地産價格居高不下的應急之舉。
從地産角度看，土地作為典型的不動産，只屬於國家或集體所有。土地資源是不可再生的稀缺資源，也是房地産開發的基礎，物業稅的開徵與土地使用制度的深化改革緊緊捆在一起。長期以來，我國形成了多種用地形式，如商品房、經濟適用房、廉租房、房改房、集資建房、合作建房等等，土地使用權的取得包含了出讓、劃撥、租賃、承包、信託等多樣途徑。地方政府土地新政的創新應以物業稅的開徵為契機，歸併土地使用形式，把以各種形式取得的土地使用權全面納入物業稅的範圍，把現有的城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、土地增值稅等統一歸入物業稅。儘管物業稅不能取代土地出讓金，但基於公平稅負原則和拓寬稅基的目的，無論城市還是農村，各類土地使用權人均應就其佔有、使用的土地繳納物業稅。2007年頒行的《物權法》為此提供了法律依據，該法建立了成立於土地之上的完整的用益物權體系，從而為物業稅立法奠定了良好的法律基礎。
從房産角度看，我國在住房市場化後，逐步形成了現有的商品房、保障房、自建房、合建房等並存的房産格局，在房屋之上成立了所有權、租賃權、使用權等不同財産權利形態。在市場經濟條件下，這些權利形態都與一定的物業利益相&&，並具有相應的市場價值表現形式。因此，是否擁有房屋所有權不應成為物業稅立法中界定納稅人的標準，無論是城市還是農村，只要佔有、使用房地産等物業，就應承擔物業稅負，物業稅的納稅人應包括各類房屋的所有權人或使用權人。
我國境內的所有不動産均應納入物業稅的徵稅範圍
現在爭論物業稅的徵稅範圍，有的人提出應對全部物業徵稅，也有的人提出僅對某些物業徵稅，如僅對第二套以上房産徵稅，僅對經營性房産徵稅，僅對高檔物業徵稅，僅對城鎮房地産徵稅等。
事實上，隨着我國城鄉一體化步伐的加快，對城市和農村的不動産應普遍開徵物業稅，這樣有利於均衡城鄉地區稅收負擔水平，保持物業稅制的普遍性、完整性和統一性。
現行房産稅以城市、縣城、建制鎮和工礦區的房屋為徵稅對象，徵稅範圍過窄，從而限制了該稅的社會財富調節作用。物業稅的開徵，確立的是“寬稅基”原則，徵稅範圍從城市擴大到了農村，我國境內的所有不動産均應納入物業稅的徵稅範圍。當然，廓清物業稅的徵稅對象及其範圍，不應與稅收優惠安排相混淆。
不少地方政府擔心，物業稅的開徵會對其投資環境産生負面影響，進而制約本地經濟的發展。由於物業稅立法是全國範圍統一立法，並廣泛適用於全國廣大城鄉地區，基於稅收公平原則的稅制設計會將一切房地産投資行為通盤納入考慮範圍之內，既追求縱向公平又兼顧橫向公平，從而使各市場主體在公平競爭的稅收環境中投資置業，使稅收制度更好地配合財政轉移支付制度，實現政府的社會公平目標。從這一角度講，上述擔心是多餘的，物業稅的開徵不會人為地製造地方政府之間的稅收競爭，因此，單純的稅收要素不會制約地方經濟的發展。
開徵物業稅會不會抑制房地産投資，使當前的投資性需求顯著降低，會不會使大量資金轉為投向股票、債券等其他領域？這一問題的答案，無法單獨從物業稅政策中解讀出來，它與一定時期國家的金融政策、財政政策、投資政策、外貿政策、産業政策、競爭政策等密切&&在一起。只要保持稅改前後的稅負基本相當，則開徵物業稅只會打擊短線的“炒地”、“炒房”等房地産投機行為而不會抑制長線的房地産投資和消費，物業稅只能使房地産投資和消費行為更加趨於理性。
應以房地産的評估值為計稅依據，不宜以租金、面積作為計稅依據
目前我國針對土地和房屋的稅種主要有城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、土地增值稅、房産稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅以及印花稅等，由於所涉稅種名目繁多，計稅依據差異較大，稅收收入規模偏小，徵稅環節過於複雜，因此，現行房地産稅制已難以適應我國房地産市場的發展形勢。大量土地與房屋的閒置浪費，以及房地産市場的投機盛行，其實與房地産開發、流通環節稅負重而保有階段稅負輕不無關係。國家無法參與土地和房屋在保有階段因城市規劃等原因而形成的增值部分的再分配，使財産稅固有的再分配調節功能無從發揮，從而進一步拉大了社會貧富差距。
房地産具有保值增值的特性，因此，國外的物業稅通常以房地産的評估值為計稅依據，實行從價計稅。以租金作為計稅依據容易導致稅收流失，以面積作為計稅依據稅制缺乏彈性，而按房地産評估值徵稅，則能比較客觀地反映房地産價值和納稅人的承受能力，有利於解決現行房地産稅制存在的計稅依據不合理問題。能否低成本、高效率地來確定房地産評估價值，是物業稅推行中的一個關鍵問題。
但需要強調的是，無論是中央政府還是地方政府，均不應單獨設立專門的物業稅估價機構，否則無疑會增加徵稅成本，也不利於市場公平競爭。政府的主要職責應放在對房地産評估師多層次、多形式的專業教育和培訓上，着力培養一批法制觀念強、業務技能熟練的職業評估隊伍，保證評估結果的及時性、公正性和透明性。換言之，房地産評估市場不應由政府部門進行壟斷，應把公開、公平、有序競爭作為該市場的根本性價值目標。
我國物業稅的理想稅率形式應是比例稅率
物業稅的稅目稅率設計是一個技術性很強的問題。稅目設計應盡量體現不同物業的屬性，並通過差別稅率照顧不同物業業主的利益，實現稅收公平。其中基本稅目宜列為地産與房産，把房産稅目分為城市房産與農村房産的子目，然後再進一步細分為經營性房産與自住型房産等。至於採取比例稅率還是累進稅率，也是一直爭議的焦點。特別是對豪宅和普通房屋是否實行差別稅率問題格外引人關注。
應該説，固定稅率和累進稅率各有長短。固定稅率簡便易行，徵稅成本較低，稅負比較平衡，但不能體現量能賦稅，在調節貧富差距方面有局限性；而累進稅率可以較好地體現量能賦稅的原則，具有較好的縱向公平性，但累進級距不容易把握，計算比較複雜，徵稅成本相對較高，且累進級距若過高過猛，則容易打擊納稅人投資置業的積極性。
物業稅採取比例稅率更為適宜一些。理由是，房屋的佔地面積是固定的，豪宅的房價較普通住宅更高，按照同一稅率徵收，其繳納的物業稅相應也更高。同樣道理，地域差異對物業稅徵收也沒有太大影響，因為各地不同的房價已經體現了地域差異。另外，物業稅改革的一個重要目標是改變現行房地産稅與房地産價值脫節的現狀，若將物業稅稅率設計為固定稅率，稅收只與不動産面積有關而與其價值無關，這與物業稅改革目標相悖。累進性稅率也不是物業稅稅率的可行選擇，開徵物業稅在置業方面的政策效果應是鼓勵置業，而不是對置業和房地産市場發展起限制性作用。
物業稅的稅收優惠安排，要綜合運用優惠稅率、免稅、減稅等措施
物業稅的稅收優惠安排，要綜合運用優惠稅率、免稅、減稅等措施，着力體現國家經濟調控政策，平衡納稅人負擔能力。
由於物業稅屬於地方稅，為增強地方政府的調控權，立法應賦予地方政府一定範圍的減免稅權，以利於地方政府因地制宜地妥善處理特殊性問題。
就物業稅的稅收優惠來説，免稅項目應主要集中於房産，其中可以免稅的房産主要限於：規定面積以內居民首套自住型房産；國家機關、人民團體、軍隊自用的房産；由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房産；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房産；以及法律確定的其他特殊房産。
從納稅人權利保護角度看，國家徵稅必須有限度，不能侵犯納稅人的基本生存權。同時，物業稅應着眼於稅源的穩定性和可靠性，應顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱性。以納稅能力來衡量，經營性房産與純消費性的居民自住房産性質是完全不同的，前者有收入來源，後者則屬於純支出，在房産升值的情形下，自住房産並不能變現其增值部分。因此，地方政府可以根據法律授權，結合本地居民平均住房情況確定當地免稅的居民首套自住型房産面積。對於家庭人均收入低於當地平均生活水平的，或者由於不可抗力造成房地産毀損的，經納稅人申請可以實行減免。
很多人擔心，物業稅的推出會增加業主的稅收負擔。對高比例負債購房者而言，原本是財産稅性質的物業稅甚至將異化成為一種債務稅。這種擔心，實際上屬於《物業稅法》頒行後新、舊稅法如何協調的問題。對於已經購房的業主而言，如果不加區別地一律按新法徵稅，則顯然屬於重復徵稅，會造成新、老業主之間的顯失公平。這不但對房地産市場的健康發展不利，而且對社會穩定也不利。應該説，過渡時期不同納稅人的稅負安排是物業稅開徵所面臨的最大難題，而解決這一難題的根本在於區別對待，統籌規劃。立法中，我們既應注意對按照現行稅制已繳納各種房地産稅費的老業主和新法施行後要統一繳納物業稅的新業主進行區別，並對老房和新房採取不同的稅率和徵稅方法。也應合理安排比較靈活的稅收優惠措施，如對首套自住型業主免稅，對城鎮低收入者和農民按一定標準給予減免優惠，從而使不同的納稅人稅收負擔趨向公平。
(作者單位：中國社科院法學研究所) |