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| 2009-09-11 作者:吳學安 來源:經濟參考報 |
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房地産價格居高不下，這個被稱為中國最“頑固”的泡沫近來出現“滯脹”現象。北京、上海、廣州、深圳等房價畸高的一線城市成交量急劇萎縮，出現“有價無市”的局面。對於樓市“金九銀十”的説法，業內也頻頻出現質疑之聲，認為明顯是“高房價阻礙了樓市成交量”。
其實，一線城市的樓市成交量下滑屬於典型的衝高回落。伴隨着今年3月以來，房地産市場量價齊漲，成交量下降或許是遲早的事，就拿北京、上海等城市房價來説，不但是連漲了數月，而且已經漲到了一個新的歷史高位，樓市泡沫進一步放大。從另一角度看，一些重點城市住宅成交面積出現明顯下降，是由於去年壓抑的剛性自住需求在今年上半年集中成交後逐漸消耗，而在房價已被推至較高水平情況下，持幣觀望情緒再次出現。如果這些一線城市樓市成交量在未來幾個月繼續走低的話，這一市場走向有可能再次成為一個風向標，其他二、三線城市恐步後塵，到時候全國性的市場拐點或許將再次到來。
記得江蘇省社科院院長宋林飛在談到房地産宏觀調控時曾説：“調控政策要更堅決、更果斷，防止反彈，要給市場各方明確的信號，讓他們形成正確的預期。”的確，這一輪經濟周期中持續低利率、銀行放大的杠桿效應助推的房地産“牛市”，正成為開發商和炒房族狂歡的盛宴。同時，過於寬鬆的信貸政策、一些地方經濟拉動過度依賴房地産，一定程度上都是對房價飆升的放縱。然而，房地産是最容易滋生資産泡沫的溫床，漲高跌重幾乎是難以避免的“怪圈”。譬如，20世紀80年代日本地産泡沫破滅，90年代亞洲金融危機後，地産大潮退去，赤貧的負資産者比比皆是，至今沒有恢復元氣，成為人類經濟發展史上抹不去的陰影。
“春江水暖鴨先知”。從近期一線城市房地産均價創出一年來的新高後成交面積卻出現了今年來的首次下跌，可見目前的房價已超過了購房者的承受能力。除了因為價高很多有意購房者已經力不從心外，為抑制房價繼續上漲，銀監會近期重申二套房貸政策的嚴格執行，也令市場出現了未來可能推出樓市調控政策的預期，由此改善性及投資性需求進一步受到打壓，難以支撐起繼續擴大成交量的“重負”。而房子交易量大幅下滑等房市“寒潮”襲來，最先感受到“寒意”的非那些房地産投資的參與者莫屬了。誠然，會有一些僥倖逃脫房市“寒潮”衝擊的既得利益者；也會有參與炒房“接到最後一棒”的投機者，或者急需買房已經不幸成為“房奴”一族的等等人群，他們在房市“寒潮”面前將要受到感冒甚至發燒的折磨。用一位購房者的話説，“現在房價虛高，像股票一樣，一些新樓盤概念性炒作風尤甚，極易形成泡沫，誰也保證不了自己不會成為最後一撥高位接盤的人。”
儘管房地産成交量出現“滯脹”不一定最終就能帶動價格掉頭向下，房價是就此止步還是一騎絕塵地繼續演繹“瘋牛病”，尚需假以時日來觀察。但市場上有句老話叫“漲高跌重”，房價漲過了頭就要跌，這似乎已成為鐵律。現在無論是政策面引導的預期，還是市場自身的內在規律，都註定這輪房地産牛市拐點遲早要出現，因為，世上從來就沒有一個只漲不跌的市場。應該説，誰都不願意看到中國房地産遭遇“傷寒”，誰都不願意看到龐大的中國房地産市場從此一蹶不振。但是，假如中國房地産市場泡沫過大，虛火過盛，那麼即使人們的理想與願望再美好，也無法阻擋和改變經濟規律本身運行的軌跡——泡沫破滅以及由此帶來的各種後遺症。
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