務院5月底批轉發改委關於2009年深化經濟體制改革工作意見，再次提到“深化房地産稅制改革，研究開徵物業稅”，並要求由財政部、稅務總局、發改委、建設部具體負責。類似的“研究開徵物業稅”的通知已不是第一次發出，此次通知再次顯示出國家對於開徵物業稅調控房地産市場的決心。業內人士關注，繼2007年二套房貸政策之後，物業稅是否將成為下一個房地産調控“利器”？

    從“空轉”邁向落實
 
    雖然具體時間表至今尚未成型，但作為房地産稅制改革的重要組成部分，開徵物業稅離我們越來越近了。
    所謂物業稅，又稱“財産稅”或“地産稅”，主要針對土地、房屋等不動産，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。從理論上説，物業稅是一種財産稅，是針對國民的財産所徵收的一種稅收。
    早在2003年10月，十六屆三中全會上就曾提出，要“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動産開徵統一規範的物業稅，相應取消有關收費”。
    自2006年起，包括北京、深圳在內多個城市和地區對物業稅徵收進行了“空轉”試點。所謂的“空轉”是指沒有進行實際收稅，而是模擬操作步驟。
    物業稅受到社會大範圍的關注還是在《物權法》&&之後，2007年10月1日開始實施的《物權法》明確提出“公民的合法的私有財産不受侵犯”，而物業稅就是公民要為得到保護的合法私有財産支付的稅之一。在當年的十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告中，首次提出將“研究開徵物業稅的實施方案”。此後，每年的深化經濟體制改革工作意見中都有“研究開徵物業稅”。
    有關專家評價説，國務院此次再度發布研究開徵物業稅的通知，實際上是將物業稅提上研究立法的日程。中原房地産經紀有限公司總經理李文傑認為，目前，財政部和國家財政總局關於物業稅徵收的技術條件已經具備了，在幾個城市模擬測試運行，如果政府需要徵收，徵收的條件也已經初步具備。

    穩房價的“殺手锏”

    經濟學家易憲容認為，目前國內房地産稅比重偏低，僅佔全部稅收收入的2.36%，佔地方財政收入的比重也僅為8.12%。正因為這樣，樓市炒房現象氾濫難止，個人住房消費也呈盲目擴張之勢。
    易憲容指出，房地産稅收政策的嚴重不足，造成了房地産市場嚴重的財富分配不公，也使房地産開發商缺乏生産中低端産品的動力。同時，持有較多住房的投機者也不願把住房流入市場，從而人為製造房地産供求關係的緊張，不斷地推高房價。
    開徵物業稅將是穩定房價的一把“殺手锏”。中央財經大學稅務學院教授劉桓&&，“開徵物業稅將增加囤房捂盤者的持房成本，最終‘逼迫’炒房者降價出售存量房，平衡市場供需關係。”
    易憲容也認為，在房地産炒作較為嚴重的地方，通過開徵物業稅，將使房地産炒作者顆粒無收，那麼國內房地産的價格一定會回落到真實的市場價格上來，市場泡沫也會自然消退。
    與此同時，我國目前調控房地産市場的稅收手段主要集中於住房交易環節的營業稅和個人所得稅。對房地産交易環節徵收重稅，雖然起到了加大住房投機成本、抑制投機需求的作用，但在供求緊張的市場環境下，這些稅收成本最終多是轉嫁到購房者身上。
    國家信息中心在其發布的經濟形勢預測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意願增強，也限制了存量房地産的正常流轉，更加劇了住房供應矛盾。從國外的經驗看，目前的稅收調節只能作為一種權宜之計，房地産稅收調節應該以物業稅等保有階段的稅種為主。物業稅不僅有利於打擊房地産投機、穩定房價，而且有助於改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。

    尚需更充分的研究

    業內人士認為，開徵物業稅是“實屬必然”，只是目前尚需更加充分的研究和準備。
    易居中國房地産研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，開徵物業稅關鍵是稅基和稅率分類的確定問題。只要根據擁有房産的質量、檔次、套數相應的確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔心。
    雖然在國外物業稅的徵收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和複製。北京大學房地産研究所所長陳國強指出，在美國，不動産稅已經佔當地政府財政收入的40%至50%。但是由於中國的房屋情況差別很大，存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房，而且不同城市的房價有較大差異，因此首先需要解決如何統一的問題。
    社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業稅是基於産權私有基礎上的財産持有稅，而在我國，土地屬於國家，轉讓的只是使用權。如果開徵物業稅，必須考慮政策的銜接性，對於已經買房交納了70年土地出讓金的房主業主，他們是否需要在70年之後再交納，或者如何核定他們目前應該交納的物業稅也是需要明確的地方，這中間需要深入的研究。
    陳國強認為，對於徵稅條件、課稅標準和稅率的確定，也存在很大爭議。一次性付清的土地出讓金轉化為分年限支付的物業稅，將引起相關利益集團的博弈。
    在我國現在的房地産開發中，開發商一次性交付土地出讓金購買國有土地70年的使用權，隨後開發商在開發中，將這一使用權平攤到每套商品房中，轉讓給購房人。如果開徵物業稅，則土地出讓金將失去法理依據。開發商的開發模式或多或少將發生改變。這種改變將對未來房地産市場産生怎樣的影響也值得深入研究。

物業稅欲為樓市投資降“虛火”

    近一時期，有關開徵物業稅的新聞引起了各方熱議。作為直接作用於房屋持有環節的全新稅種，人們關注的焦點是：物業稅如果開徵，能否成為療治樓市投資“虛火”的良藥？

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世界各地物業稅

    香港：如房地産作出租用途，則該租金收入需要繳納物業稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主徵收，稅率為15%。
    台灣：按台灣地區物業稅的徵收標準，144平方米以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8%至1.5%。
    新加坡：由新加坡國內稅務局對所有房産徵收，自住房産的物業稅率是4%，其他類型的房産的物業稅率是10%。
    日本：日本財産稅主要是對房地産等不動産課徵的不動産取得稅、固定資産稅、城市規劃稅、註冊執照稅等，同時還有遺産繼承稅與贈予稅。固定資産稅的標準稅率為14%。
    韓國：韓國的財産稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內，還有可能進一步調整房地産稅率。財産稅和土地稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房産為50%，而第三套房産為60%。
    美國：不動産稅，歸在財産稅項下，稅基是房地産評估值的一定比例。目前美國的50個州都徵收這項稅收，各州和地方政府的不動産稅率不同，大約平均1%到3%。
    德國：不動産稅：根據評估價值的1%至1.5%徵收。
    法國：不動産稅：持有不動産者，每年按3%的公平市場價值納稅。公司將自己房産裝修後出租，按稅基的84%繳納15%至30%營業稅。稅基包括：公司房産的出租價值，或16%的公司所付出租金。
    瑞典：不動産稅，徵收額度為不動産稅務評估價值的0.5至1%。自2001年起，對於單棟獨立家庭住房(相同於國內別墅的那種住房)，稅率為1%，對共同産權型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業物産不動産稅率為1%，工業物産稅率為0.5%。
    意大利：不動産稅：按照稅務評估價值的0.4%至0.7%。
    西班牙：不動産稅：按照稅務評估價值徵收(一般低於市場價值的50%)，稅率在3%。