受深圳小産權房可核發房産證消息的影響，部分人對購買游蕩在法律邊緣的鄉産權別墅心存僥倖。然而，國土資源部近日通過媒體再次提醒公眾：城鎮居民不得在農村購置宅基地，再次為“土別墅”敲響了警鐘。

    “土別墅”還是不買為好

    由於生態環境誘人，價格又比城裏低很多，也未見政府部門阻止建設，“土別墅”對很多城市居民來説充滿了誘惑。
    然而，北京市民盧先生最近卻在為自己幾年前購買的“土別墅”鬧心。1998年秋天，他在朋友的勸説下買下了市郊農村的一處住宅，並與賣房的村民簽訂了房屋買賣協議。此後盧先生投入了十余萬元對房子進行翻新和裝修。近日，北京通州區國土局突擊強拆100余棟違規別墅群的事件在北京引發了不小的震動。盧先生説，他和許多朋友購買的都是農民的房子，而且都和村民簽訂了房屋買賣協議，難道在法律上就都不算數了嗎？
    北京市岳成律師事務所張建興律師&&，我國土地法規定：農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房産證、契稅證等合法手續。盧先生所買的房屋屬於宅基地，所以房屋買賣協議不受法律保護。
    另外，張建興律師認為，時下很多城裏人到農村買房心存僥倖，認為買不下大産權無所謂，有小産權就行。所謂的小産權，即城裏人在鄉下買房時拿到的村裏或是鄉里的産權。有的人還認為小産權比大産權好。因為大産權使用年限是50年到70年，而小産權沒有使用年限，可以永久使用。事實上，小産權房沒有真正的産權，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，房管部門也不會給購房合同備案。因此，小産權房就算可以轉讓，也是以沒有人反對為前提的，如果有人對小産權提出質疑，這種轉讓就不具有任何法律效力。既然城市居民在農村購買房屋不受法律保護，農村的房子還是不買為好。

    違規建“土別墅”將追究刑責

    5月31日，北京通州區國土局、張家灣鎮農委、城管、治安巡防等部門共200餘人聯合行動，突擊強拆了張家灣鎮棗林莊村“逸仙種植園”的違規別墅群。100余棟耕地上蓋起來的小院紛紛倒地，成為今年以來通州區政府強拆的第二個大型農家別墅。
    據記者了解，今年4月份，北京市國土資源局下達封殺令，要求各區縣政府全部拆除違規農業生態園，停止佔用耕地，對於變相搞房地産開發的單位和個人將追究刑責。5月份，京郊各區縣政府紛紛醞釀大面積的強拆對策。據初步統計，北京市至少有1萬餘棟生態房。不可否認的事實是，這些業主均面臨索賠困境。
    據通州區國土局相關負責人介紹，由於耕地上建設的生態房本身就是違法違規的，所以業主和開發商簽訂的承租合同不受法律保護。而且，誰破壞的耕地就由誰復耕。北京中銀律師事務所資深律師董正偉也&&，由於業主與開發商簽訂合同的標的物是違法建築，所以合同將被判無效，業主權益也得不到法律保護。

    “土別墅”被拆得不到任何賠償

    為什麼有的人明知違法卻仍到鄉間買房，而不依法買一幢真正的鄉間別墅呢？一位私營企業主説，城市住房價格過高是一個原因，但更主要的是正規的別墅項目就像另一所城市住宅，周圍的鄰居又大都是生意場上的人，不如真正的鄉間小院有濃郁的鄉土氣息和淳樸親切的民風。
    針對一些地方城鎮居民在農村購置宅基地、違法建造住宅、侵佔耕地的現象，國土資源部不久前發出通知，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。國土資源相關管理部門認為：這種私下交易，有違國家和各級政府相關條例和法規。城裏人到農村買農民房，不能辦房産證、土地證，一旦所在村土地被徵用，或是遇到舊村改造，損失就大了。
    需要指出的是，前幾年有些地方對城市居民到一些“空心村”買農民房曾經給予許可，甚至給予辦理土地證、房産證。還有一些鄉鎮的集體土地被國家徵用後，部分市民通過繳納一定出讓金的形式獲得了土地證。後來由於考慮到新村改造中，國有土地和集體土地徵用後賠償的標準不同，容易造成矛盾，又取消了土地證的辦理。從去年開始，各地已嚴禁為城裏人到農村買農民房辦證，所以目前“土別墅”的主人有的擁有土地證，但大多數卻沒有。國土資源相關管理部門&&，憑着一紙買賣協議，只能證明雙方的交易事實，依據有關法律法規，其交易行為不具合法性，是得不到法律保護的。一旦村莊改造或土地被國家徵用，是得不到任何賠償的。