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3月的樓市，先有北京21家、天津23家房地産開發企業宣稱推出“團降”措施，後有廣州、深圳、北京等地因成交量回升促部分樓盤提價的消息傳出。在樓市博弈雙方處於膠着狀態的當下，“霧裏看花”的房價令持幣觀望的購房者更加難以抉擇。業內專家則認為，從整體經濟環境來判斷，樓市振蕩將成為未來幾個月的常態。不管是部分房企“團降”，還是個別樓盤逆市上漲，對樓市“大盤”不會造成根本的“顛覆”。
“團降”：“狼來了”的游戲？
據天津一家媒體報道，首批23家大型地産商承諾，根據各自不同成本、不同樓盤、不同品種等，從3月8日起一週內，房價一次降到位。
正在盤算近期買房的天津市民劉利英，聽説有23家企業的樓盤要降價了，便多方打聽，但他並沒有找到參與活動的企業和所涉樓盤的全部名單，而且，除發起人永泰紅磡公司一家的幾個樓盤在參與這個降價活動外，其他房企並沒見什麼動靜。劉利英覺得，這是房地産開發商在作秀，又在玩“狼來了”的游戲。
記者以購房者的身份撥通了參與降價活動的格調竹境項目的售樓電話。售樓人員説，他們的樓盤定價比較合理，一直銷得很好。而且上級公司泰達建設幾年來一直面向消費者承諾“無理由退房”，不需要依靠所謂降價來吸引眼球。
當記者就此事向天津房地産商會會長、本次活動的倡導者、永泰紅磡集團董事長李德福求證時，他委婉地拒絕了：“這個實在太敏感了，不方便向你透露。”
據天津這家媒體報道，紅磡領世郡地産商自揭建房成本，將每平方米銷售價格由最高的8000元降到5500元。進入2月份後，銷售市場持續火爆，在短短一個月內就賣出了380套商品房。
記者發現，與此同時，天津的另外幾家平面媒體刊登了永泰紅磡集團逆市招聘攬才的消息。可能無人會懷疑房地産企業的誠意，但連續的“拋頭露面”，反而讓人懷疑房企的用意。
獨立地産評論人高文利説：“早在2008年，紅磡領世郡項目每平方米就降到了5500元，並借此熱賣，成為當年天津樓市銷售冠軍，這怎麼就突然成了2009年初的事了？”
至於北京21家房企“商品房首次聯合大降價”的消息，從市場反應來看，並沒有提振多少消費者的信心。因為只要打一圈電話，消費者就會發現，參加此次降價活動的開發商大多只選出一部分商品房實行降價，而且在戶型、面積、樓層、朝向等方面均有不同程度的限制。
著名房地産評論人士牛刀明確&&，這完全是一種作秀，甚至另有所圖。除非像萬科那樣制定全國性的降價安排，否則都是假的。
記者試圖&&一些中介機構和投資分析師，大家都不願意就此話題發表任何見解，出現反常的“集體失語”現象。
買賣雙方的心理價位何時對接？
應該説，商品住宅完全具有商品的根本屬性。最重要的一點，就是符合市場的供求關係。春節過後，全國樓市交易量猛增，讓業內人士仿佛回到兩年前的“好日子”。但不可否認的是，全國樓盤的空置量仍然很高，是否回暖還未可知。
無論是房企聯合祭起“降價”大旗，還是個別樓盤小幅漲價，事實上都是樓市賣方常用的“逼空”手段，但為何購房者仍遲遲不出手？除開購房者越來越理性的因素外，最根本原因在於買賣雙方的心理價位仍存在較大差距。
目前樓市整體處於低迷狀態，與購房者認為房價太高不無關係。與收入相比，高得離譜的房價讓大部分人喪失了購買力，也是不爭的事實。當前國際上對“收入房價比”通行的定義是，居民戶均年收入和在當地購買一套住宅所需支出的價費之比。一般來説，合理的收入房價比為1比4至1比6。如果大於1比6，被稱為泡沫區。
以北京為例，即便與樓市頂峰時期相比房價已經有所下降，五環附近普通商品住宅平均價格仍在1萬元左右，一套60平方米的小兩居就要60萬元，假設一個3口之家居住，只有戶均年收入達10萬元，收入房價比才為1比6。如果綜合考慮房屋的具體位置、房價波動、收入穩定等情況，在北京購房的壓力則更大。
全國的情況大體相同。只有隨着房價的下降，以及居民收入的預期穩步增長，收入房價比才能趨於合理，買賣雙方的心理價位才有可能對接。因此，儘管房地産開發商有時覺得“委屈”，認為房價已經降低了不少，購房者怎麼還是不買賬，但老百姓説得更直：“降得不到位，還是買不起”。
樓市將在振蕩中前行
對於此次京津等地部分房企的“團降”活動，房地産研究專家劉玉錄博士認為，這些活動是開發商態度的展示，給予購房者房價已經觸底的暗示，但因言語多過行動，營銷味道太濃，導致購房者對釋放信息的誤讀，也容易造成心理反感。
對於開發商來説，面對當前樓市亂相，以後拼的就是“底氣”和“實力”。如果僅靠這種“下猛藥”式的自救，最後受傷就不僅是買賣雙方了，可能會再次導致購房者對房地産市場的不信任和持續觀望。
中原地産投資顧問部總監高飛&&，全國樓市目前正處於價格波動並下行的階段。儘管2月份普遍出現交易量火爆的現象，但從整體經濟環境來判斷，樓市振蕩預期將成為未來幾個月的常態。不管是部分房企“團降”，還是個別樓盤逆市上漲，對樓市“大盤”不會造成根本的“顛覆”。 |