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| 2008-03-31 本報記者:陳先鋒 來源:經濟參考報 |
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“廣州樓市會降到什麼時候？什麼時候可以放心買房？”在廣州打拼多年的李文這樣問道，這其實也是目前廣州市民最為關心的問題。
今年年初，廣州樓價跌破了萬元，成交量萎縮至日常成交量的一半左右。剛剛&&的2月樓市數據表明，廣州樓市延續了1月份的“量價齊跌”。目前，廣州樓市觀望氣氛較濃，缺乏成交量支撐的廣州樓市還沒有找到價格支撐點。
不過，李文認為，目前廣州樓價還不能稱之為降。“從2007年3月份的7000元/平方米左右漲到了10000元/平方米左右，現在又下降為9000元/平方米左右，這能説是降了麼？實際上還是漲了約2000元/平方米！”
業內人士則認為，在政府加強信貸管理、加快限價房建設、市民預期發生改變等三大因素的影響下，廣州樓市改變了房地産行業近幾年來發展的“慣性”，逐漸進入了調整期。
首先是政策的累積效應，尤其是信貸政策令廣州樓市發生了變化。為抑制房價過快上漲，國家先後&&了一系列政策，從土地管理、整治市場秩序方面加強對房地産的調控。而從2007年9月開始，廣州一手房批准預售面積兩年來首次超過一手住房成交面積，廣州樓市供大於求格局正在形成。不少開發商認為，影響最大的還是去年9月&&的房貸新政，這項政策提高了購房者的門檻，減少了樓市中投機性需求。缺少投機需求支撐的樓市很快就進入下滑通道。記者從工商銀行廣東省分行、廣發行等銀行也了解到，2008年各大銀行個人住房貸款的增長額及增長速度與去年同期相比有所下降。
其次是廣州在全國率先推出的限價房，分流了部分市場剛性需求。由於限價房的價格僅相當於周邊同類型樓盤的70%，這吸引了許多中等收入者，而這部分需求是非常旺盛的。據記者了解，最高限價為6500元/平方米的保利西子灣限價房項目推出後，其周邊均價過萬元的金域藍灣等項目都已經開始重新調整銷售價格，中海地産也很快推出了售價在7000元/平方米左右的商品房。據悉，廣州今年將陸續推出1.5萬套限價房。
第三，市民預期開始發生改變。有調查顯示，廣州等地超過七成市民認為2007年樓價“升得太高了”，由此導致購房意願下跌，超過六成受訪者&&未來一兩年內不會購房，而有購房意願者也同比從22%下降到15%。同時，近期開發商又重新開始推出“九八折後再九折”等各種促銷行為，甚至在廣州城市中心地帶的一些樓盤也開始出現了“松動”。在“買漲不買跌”的心理下，群眾對樓市的預期也發生了改變，從而導致出現“樓價在不斷下滑，但成交量卻並沒有上去，反而也是跟着下滑”的現象。
廣州同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，在房價下跌的大眾心理預期下，在限價房的衝擊下，目前還看不到樓市上升的動力，整個2008年或將都是調整期，如果投資客集體繼續看空，大規模拋售房産，廣州樓市將面臨更為嚴峻的考驗。趙卓文還指出目前廣州樓市存在的四大利空：一是限價房動搖了商品房價格的根基；二是房地産行業面臨不利的政策面，比如政策導向不明朗，銀根收緊等；三是曾經拉高廣州房價的投資、投機型買家大量離場；四是廣州樓市出現了大眾普遍預期價格回落的現象，買漲不買跌的心理，使更多的人捂緊錢袋。
而合富輝煌首席分析師黎文江則認為不必對廣州樓市過於悲觀。他認為，由於市場預期變得更為理性，預計全年房價以8500元/平方米為中軸，呈窄幅波動。當房價回落到8500元/平方米的時候，廣州樓市成交量才有可能回升。此外，隨着“90/70”政策逐步落實，90平方米以下中低價位、中小戶型的商品房供應進一步增多，預計2008年全市“90/70”産品向市場供應面積佔比將上升至50%，而這類商品房從總價上減輕了購房者的壓力，因此成交量會因小戶型的集中上市而回升。
也有專家認為，國家&&的多個政策的確對房地産市場起到了良好的降溫作用，購房者開始冷靜下來認真思考自己對房價的承受能力，因而市場觀望氣氛濃厚，成交量大幅下降。面對市場氣氛的變化，房地産商也在相應地調整其銷售策略，成交價顯現下降趨勢。但由於本次市場調整是由政府政策主導，並不是由房地産業本身的經營問題導致的，市場的後續走勢也應該主要看政府的政策導向。 |
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