房價的持續走高，讓許多購房者將目光轉向了價格低廉的“小産權房”，而且不少人存在僥倖心理，認為隨着《物權法》的頒佈，“小産權房”會得到承認。然而，業內專家&&，城市居民購買“小産權房”並不合法，《物權法》也不會保護不合法的財産。

    “聽説‘小産權’的房子價格很便宜，買賣手續也很方便，我真想買一套，要不真不知道什麼時候才能在北京熬上一套住房，就是不知道這種房子與大産權房有什麼區別？買這種房子會不會受到法律的保護？”在京城某外企工作的張小姐疑惑地問道。
    與張小姐有相同困惑的人不在少數，記者了解到，隨着全國各地房價的持續走高，許多購房者將目光轉向了價格便宜的“小産權房”。對此，接受記者採訪的業內專家一致&&，雖然“小産權房”價格低廉，但“小産權房”沒有真正的産權，不受法律的保護，也不在即將實施的《物權法》的保護範圍內，因此無論自住還是投資，購買“小産權房”一定要謹慎。

高房價致“小産權房”受寵

    近日，國家發展和改革委員會、國家統計局的調查數據顯示，2007年第一季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲6.0%；二手住房銷售價格同比上漲5.2%。
    “正是由於房價的持續走高，才使購房者更多地將目光轉向了郊區，也因此催熱了‘小産權房’在全國一些熱點地區的交易。”北京房産中介鏈家地産副總經理金育松説，價格低廉是“小産權房”熱賣的主要原因。
    金育松告訴記者，目前，“小産權房”多分佈在郊區，價格相比市區要低很多。在目前許多城市市區房價高企的情況下，“小産權房”的價格優勢非常誘人。
    與此同時，便利的交通也是“小産權房”熱賣的一個重要因素。金育松説，“小産權房”雖然多分佈在郊區，但是隨着城市交通等市政配套設施的完善，特別是地鐵等軌道交通的推動，以往郊區空間距離遠的劣勢正在逐漸被扭轉，這使得購房者更樂於選擇這種房源。此外，“小産權”項目建設上存在的權力尋租空間也是“小産權房”屢禁不止的一個重要原因。
    據“鏈家地産”統計顯示，北京“小産權房”主要集中在順義、懷柔、密雲等遠郊區，房價多在每平方米2500元至4000元之間，這僅為四環內動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。以通州為例，通州區的小産權普通住宅均價為每平方米3400多元，而該區域內五證齊全的普通住宅項目銷售均價為每平方米5600多元。如果在通州區購買一套100平方米的普通商品住宅，所需的購房款和稅費將比小産權項目多出20多萬元。記者從“鏈家地産”在北京門頭溝、順義、房山的門店了解到，今年前四個月，以上區域的小産權房成交量起碼比去年同期上漲了兩成以上。
    另據搜房網進行的“你會買小産權房嗎”調查顯示，80.7%的被調查者&&如果價格合適，也可以接受，僅有19.3%的被調查者&&根本不考慮；對於小産權房熱銷的原因，96.33%的被調查者&&是價格便宜所致。

“小産權房”存在多重風險

    北京房産中介我愛我家市場部李季告訴記者，房屋産權本來沒有大、小之分，但由於我國特色，形成了社會上一些約定成俗的説法，對“大産權”和“小産權”也有着不同的解釋。簡單地説，購房者所購買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大産權”，轉讓時需要補繳土地出讓金的叫“小産權”。
    李季説，“小産權房”主要包括“使用權房”和“鄉産權房”。其中，“使用權房”，是由政府和企事業單位向居民和職工提供的帶有福利性質的住房，是通過租賃方式取得了使用權而不具備産權房屋的俗稱；而“鄉産權房”是指購買農民集體土地上建設的房屋，有鄉鎮政府頒發權屬證書的房産，鄉産權沒有國家發的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案。人們所説的“小産權房”通常指的就是“鄉産權房”。
    “購買‘鄉産權’的房子會出現多重風險。”李季提醒説，鄉鎮區的這種小産權房，其土地使用權屬於集體所有形式。這種“鄉産權”的集體所有制土地使用形式不具備房屋轉讓、買賣、收益等權力，而且不能辦理房屋過戶手續。同時，鄉産權房的轉讓方式也不同於普通商品房，普通商品房在建委辦理轉讓手續即可。但是鄉産權房屋是要經鄉(鎮)政府或村委會表決通過後，再到其辦事處辦理相關轉讓手續，這種轉讓形式在法律上不予承認，而城市居民購買這樣的房屋更是不會受法律保護。
    記者了解到，根據我國現行房地産法律，鄉村土地屬於集體土地。農民集體所有的土地使用權是不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房産證、契稅證等合法手續。所以，具有城鎮居民戶口的購房者不可以購買只有本鄉或本村居民才能購買的使用權房屋。
    北京惠誠律師事務所袁前嶺律師説，“小産權房”的最大問題是沒有産權，不受法律的保護；如果集體要求收回房産或者因為政府規劃，要求拆除鄉産權房，購房人是得不到法律支持的，因為鄉産權房屬於違章建築。
    袁前嶺解釋説，在農村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒有繳納土地出讓金等。如果要在農村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家徵地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發單位，開發建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費，建房後再出售給購房人，然後國家以頒發房屋所有權證書的形式確認購房人對該房屋的産權。因此，從法律上説，鄉産權房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“産權證”是不具有商品房産權證的法律效力的。
    此外，如果遇到國家徵地拆遷或者村委改造等，由於鄉産權房沒有國家認可的合法産權，購房人實際只擁有房屋的使用權，所以其拆遷補償能否得到或者得到多少都將是一個未知數。

“小産權”難變身“大産權”

    儘管“小産權房”存在諸多的風險，但很多購買者將希望寄託在即將&&的《物權法》上，認為該法有利於確保其權利，只要補繳相應的土地出讓金，就有可能將這種“小産權”變身為“大産權”。記者發現，持有這種觀點的購房者並不在少數，這從搜房網進行的網上調查也可見一斑，其中，82.47%的被調查者認為隨着《物權法》頒佈，小産權會得到承認。
    那麼小産權會不會得到承認呢？對此，接受記者採訪的多數專家持否定態度。袁前嶺説，新《物權法》裏明確規定，房屋屬於不動産，不動産必須要經過登記。與不動産不同，動産交付就可以，也就是説你買別人一瓶水，別人把水交給你，你就享有水的所有權。但是房子不一樣，房子並不是交付購房者就享有房屋的所有權，因為房屋是不動産，它必須要經過國家規定的政府部門登記、造冊、頒發證書才享有所有權。登記的部門是國家規定的房屋土地和管理部門，而所謂的“小産權房”並不是法律規定的政府主管部門頒發的産權，因此“小産權”與“大産權”是兩個明顯不同的概念。
    對此，金育松&&讚同。他説，《物權法》第59條規定：“農民集體所有的不動産和動産，屬於本集體成員集體所有”，如果所開發的鄉産權房由農民自住，産權屬於集體中的農民，將受到物權法的保護，不過，現在大量的鄉産權房都由因城區房價較高而轉向郊區的城鎮居民購買，由於這種交易本身不合法規，購房人沒有取得房屋的産權證，因此雖然《物權法》的頒佈將極大地保障了私有財産，特別是不動産的權利，但是不會保護不合法的財産。
    李季也提醒廣大購房者説，《物權法》雖然明確了對國家、集體和私有財産平等的保護，但是不能被濫用。尤其是對私有土地使用權的取得、使用、分配、轉讓等更不能濫用《物權法》，一切都要採取合法途徑取得。而《物權法》保護的也應該是合法的相關私有權利。“小産權房”也是一樣，不具備合法的産權就不可能進行法律意義上合法的轉讓以及其他相關的行為，因此這些行為都不受到法律保護。