不少房地産業內人士普遍認為，儘管《關於規範房地産市場外資准入和管理的意見》等政策相繼&&，確實沉重打擊了境外游資洶湧的炒房勢頭，但外資在經歷一段觀望期後，進入中國房地産市場的方式更多樣化，2007年調控亟待關注外資多元化進程帶來的多樣化“泡沫”。

一線城市升值乏力潛力城市加速投資

    新加坡天育信息諮詢公司資深金融分析師錢帆宗認為：外資“限炒令”的&&，迫使相當一部分國外對衝基金和金融衍生物退出短期市場，但眾多外資金融機構對“限炒令”政策取向和實施效果進行分析後得出結論：北京、上海、深圳等一線熱點城市被中央嚴格監控，房價升值空間有限，但包括廣州、東莞、佛山在內的華南市場，以及以中西部省會城市為代表的二線城市，均屬於典型的“潛力城市”，仍有相當大的升值空間。
    錢帆宗説：“事實上，不少外資正在試圖利用更多的合法渠道，在中國房地産升值過程中分享中國經濟增長的成果。”

    鏡頭一：國際金融巨頭進軍中國房地産市場。

    11月8日，RREE(德意志銀行之房地産和基礎設施管理業務分支機構)宣布該公司通過投資在廣東省珠海市一個中檔的大型民用住宅項目，開始進軍中國房地産市場。
    RREEF攜手一家來自澳門及兩家內地的聯合投資商，計劃在珠海西北部的新香洲地區開發“中珠上城”，房地産住宅項目價值2.25億美元，建築規模為20座塔樓，包括大約2000套民用住宅及少數商用住宅，主要面向當地中等收入水平的市民。

    鏡頭二：外資傾囊“灌水”華南和中西部省會寫字樓。

    在華南地區和中西部省會城市2006年上半年，4000萬元以上的廣州房地産投資比去年同期增加了112.5%，達到85億元，其中8%為境外資金，香港仲量聯行大中華(南區)研究部主管曾紀崇説，2006年上半年，加拿大、日本的大宗資金首次進入廣州房地産市場，外資對廣州市場的關注度開始升溫。
    據國家外匯管理局廣東省分局的不完全統計，2006年上半年，廣東省(不含深圳)新設立並領取《外商投資企業外匯登記證》的外商投資房地産企業近百家，同比增長四成多。業內人士認為，在人民幣“破8”及繼續升值的預期下，外資不會輕易撤出中國房地産市場。

“刺拳”變為“組合拳”多元化應對高風險

    記者在採訪中發現，為應對中國政府的宏觀調控政策，外資進入中國地産市場的模式趨向多元化，從過去直接購買已建好的物業、單打獨鬥為主，轉向更早介入開發、進入二線城市、與內地開發商合作等模式。
    錢帆宗把這種變化形象地比喻為“刺拳”向“組合拳”的轉變：“刺拳”是單純的炒賣型游資，出拳迅速，對方還沒有反應過來就能夠靠點數得分，但直接擊倒對手的可能性很小。“組合拳”最大的特點就是方式多樣，衝擊力更強，對手更加難以防範，直接擊倒對手的可能性也更大。
    錢帆宗説：“相比之下，以6個月到一年為最大限度的短期游資更擅長刺拳作戰，而以三年至五年為預期目標的國際資本更擅長組合拳攻擊。”仲量聯行最近公布的環球房地産資本報告，2006年上半年，環球房地産直接投資總值2900億美元，較2005年同期增長30%。其中，亞太區約佔15%，總值430億美元，較去年同期增長40%。亞太區的總交易額有51%來自日本，另有11%來自中國內地，10%來自香港。
    仲量聯行國際資本市場部國際董事郝思健&&，在中國，上半年的交易量較去年同期增加一倍。曾於2005年大批出售澳洲房地産的日本投資者，在2006年上半年捲土重來，並投資中國的寫字樓物業。
    香港一家物業顧問有限公司的數據顯示，預計今年下半年，單港商在內地投資的房地産項目將達10350宗左右，較上半年上升約17%，預計投資總額達60億元，外資涌入並沒有因政策限制而減少的跡象。

外資基金應成監管重點

    一方面是房地産價格節節攀升，另一方面則是大量外資持續注入。不少專家學者普遍認為，外資具有“雙刃劍”的作用，在房價調控中應採取“乾坤大挪移”的方式“借力打力”，引領外資走上符合中國經濟發展的需求之路。
    專家分析，隨着跨境投資者集中擴充在亞太區的資産組合，2007年在亞洲的投資者將鎖定以中國、越南及其他迅速發展市場的二、三線城市。
    多位專家指出，目前《意見》中的門檻——“外商投資設立房地産企業，投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，註冊資本金不得低於投資總額的50%”——不高，對財力雄厚的基金影響不大。純粹購買現有物業、對樓價推波助瀾的基金應成為監管的重要對象。中銀香港高級經濟研究員黃少明認為，總體房地産開發投資中，外資約佔5%，但若以物業買賣交易額計，外資則佔10%至15%。外資進入內地房地産業，對行業帶來不少正面作用，例如外資開發商進入內地，有助提高內地房地産的建築、設計、城市建設等整體水平。然而，一些房地産投資基金則純粹購買現有物業，對行業發展並無太大促進作用，反而對樓價推波助瀾。建議政府通過稅收、外匯管制、投資規模等手段，限制基金進入內地。
    要關注基金大批量買進賣出，直接拉升房價，某種程度抵消調控政策效果的情況。美聯集團執行董事兼中國部行政總裁郭應龍説，雖然外資佔整體內地房産市場比例不高，但在重點城市，所佔比例可達20%。其次，2005年宏調措施推出後，外資不僅沒有放緩投資，反而有所增加。據統計，外資去年投入中國房地産業的110億美元中，70%集中於調控政策&&後下半年，其中第四季度更佔全年投資總額一半以上。外資大量投入，直接帶動房地産價格上漲。
    不少專家認為，對境外個人購房的限制，建議各個地方政府做進一步的細則區分。各地外資的進入規模、進入意圖並不一樣，像廣東地區和港澳地區的&&緊密，廣東不少城市本身就是僑鄉，外資進入這些地方的房地産市場是有實際需要的。