“‘小産權房’不僅量大，而且牽涉各個方面的切實利益，如果不能夠妥善解決可能會引發一系列的社會問題！”全國政協委員、清華大學人文學院經濟研究所副所長蔡繼明3月3日一見到本報記者就明確表達了他對“小産權房”問題的關注和憂慮。
　　與蔡繼明委員相同，接受記者採訪的委員們都&&：要妥善解決“小産權房”問題。
　　“儘管關於‘小産權房’的數量沒有官方的統計數據，但一些機構、專家的抽樣調查卻顯示，‘小産權房’的數量驚人。有人估計北京大概佔了20%左右，而且已售和在建的‘小産權房’很快就會超過1000萬平方米，在西安估計已經佔到25%到30%，深圳這樣的城市佔的比重就更高，有的可能高達40%、50%。而根據濟南市有關部門的統計，該市小産權項目總面積仍有1000多萬平方米。”蔡繼明憂心忡忡地説。
　　對於如此多的“小産權房”是如何被催生出來的，蔡繼明委員分析認為原因有三個方面：首先，“小産權房”最吸引人的地方就在於其價格優勢，只有同樣位置商品房價格的40%至60%，這從側面説明了現在全國許多大中城市高企的房價是催生“小産權房”的重要原因之一。由於我國經濟社會發展並不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些群體的住房需求，這使得“小産權房”存在着大量現實的購買人群。
　　其次，土地制度安排留下了農村集體建設用地流轉的空間。根據現行的相關法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。蔡繼明指出，正因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地“小産權房”建設的氾濫，在合法與非法之間給“小産權房”留下了一個擦邊球的空間。
　　與此同時，農地制度安排中的不合理因素導致農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償也是致使“小産權房”催生的一個重要因素。
　　“與商品房相比，‘小産權房’開發成本能低過1/3，在這一開發過程中，農民集體通過出售‘小産權房’獲得的收益遠遠高於政府徵收土地的補償金額。”蔡繼明委員説，由於“小産權房”是農民集體直接自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房産，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金(其中包括由政府出面徵收農民集體土地支付的徵地費用)；此外，由村集體牽頭開發，也省去了開發商；而建築商就是當地農民。如此一來，“小産權房”的開發就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用，這也是“小産權房”市場價格低廉的決定性因素。
　　對此，全國政協委員、山東經濟學院房地産研究所所長郭松海&&讚同，他説，“小産權房”多位於城鄉結合部，由於不繳納土地出讓金和各種稅費，因而成本低，價格優勢明顯。同時，由於城市土地級差地租的擴散效應，使得土地的區位優勢和地租極大顯化，銷售中存在很大利潤，這種利潤誘惑，使得當前城郊農村房地産的違規開發勢頭猛烈，難以阻止。
　　“對於市場購買主體，因城內房價過高，住房保障缺失，遠超過普通百姓的承受能力，使得購房者趨之若鶩；而對於市場監管主體，因長期以來管理體制不順，行業管理辦法和標準不統一，留下許多執法施政的空檔，使得主管部門難以作為或不作為，執法不嚴，監管不力。在這多種因素作用下，‘小産權房’市場的規模發展越來越大。”郭松海補充説。
　　對於如何妥善解決“小産權房”問題，接受記者採訪的委員們也給出了具體建議。郭松海委員建議，對在農村原建設用地上開發的住房，可經合法程序，將其納入住房社會保障體系。如將大量此類住房拆毀，不但社會成本高，還會造成資源的巨大浪費；而經合法程序，可將其轉為保障性住房，用於擴大城鎮經濟適用房、限價房的市場供應，還能起到平抑城市商品房價格的作用。對在農村原建設用地上已開發出售的商品房，可補辦手續，予以合法化。
　　蔡繼明認為，對於那些違法違規佔用農地開發建設的“小産權房”項目要堅決地予以取締。要加強農村集體所有土地的審批力度，對以租代徵等違規使用土地的現象要堅決予以制止。但對於那些在農村集體建設用地和宅基地上建設的“小産權房”，在政策上則要加以區分，要盡量利用經濟手段、用科學發展的長遠眼光來提出對策，解決問題。
　　從短期看，政策要承認現實，平衡各方利益。除非嚴重影響國家和城市的統一規劃，對於那些合理合規合法建設的“小産權房”，在補辦相關手續、補交相關費用之後應當給予相應的正式産權，或者政府通過收購等方式將這些“小産權房”轉變為經濟適用房或回遷房。為了防止不納入規劃建設房屋現象的進一步蔓延，對於正在建設和新建的“小産權房”則要抓緊納入城市統一規劃當中，經過合理的審批程序予以確認或者制止，不能因噎廢食。
　　從長期看，要深入進行土地産權變革，給予農村土地真正完整的産權。農民集體建設用地流轉下一步改革的目標應該是對流轉土地的産權主體、權利和利益邊界進行法律確認，還原農民作為土地資産所有者的地位和應得的權利。這一方面有助於保證農民根據其産權地位分享城市化的成果，另一方面也有助於遏制基層政府賣地的衝動。

　　[相關鏈結]

　　所謂“小産權房”，是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。它一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設。因其用地的性質，它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證。
　　2007年12月14日，國土資源部有關負責人強調，1999年國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知明確規定，農民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房産證。
　　與此同時，國土資源部重申，我國城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或所謂的“小産權房”。