公募REITs市場迎來里程碑式創新。

　　1月20日，華夏基金華潤有巢REIT擴募份額在上海證券交易所上市交易，首次採用向原基金份額持有人配售的發售方式，標誌着我國公募REITs擴募機制取得重大突破。

　　業內人士認為，這一創新不僅為存量REITs持有人提供了優先配置權，更以市場化方式實現了存量資産與增量資金的有效對接，為保障性租賃住房等基礎設施領域融資開闢了新路徑。

　　擴募模式實現重大突破

　　根據公告，華夏華潤有巢REIT本次擴募通過向原持有人配售方式募集逾11億元資金，用於收購上海閔行區有巢馬橋保障性租賃住房項目。交易完成後，基金底層資産將實現對上海松江、閔行兩大核心産業集聚區的完整布局。這是全市場首次採用該模式的擴募實踐，在發售方式、定價機制、持有人權益保護等方面均實現創新。

　　2025年以來，公募REITs市場經歷深度調整，多只産品二級市場價格跌破發行價，市場流動性面臨考驗。與此同時，Wind數據顯示，截至1月13日，全市場已上市REITs産品達40隻，總市值超過1200億元，但多數産品規模偏小，制約了機構投資者的參與熱情。

　　在此背景下，證監會和交易所積極推動REITs市場制度建設，鼓勵通過擴募機制做大基金規模、提升運營效率。

　　相關人士認為，此次擴募的創新之處在於：一是賦予原持有人優先認購權，體現對早期支持者的回饋；二是採用市場化定價，避免了對二級市場價格的衝擊；三是實現資産的梯度擴容，提升基金的整體運營效率。該模式的成功實踐，為後續REITs擴募提供了可複製、可推廣的範本。

　　保障性租賃住房REITs市場潛力釋放

　　保障性租賃住房是國家“十四五”期間重點發展的民生領域，也是公募REITs政策支持的重點方向。據悉，華夏華潤有巢REIT的有巢馬橋項目位於上海閔行區，周邊産業集聚，租賃需求旺盛。該項目納入REITs後，將形成“投資-建設-運營-退出-再投資”的良性循環，為保障性租賃住房發展提供可持續的資金支持。

　　相關數據顯示，當前上海租賃住房市場規模超過1000億元，但機構化運營比例不足10%，市場整合空間巨大。

　　某公募REITs業務負責人指出：“保障性租賃住房REITs兼具社會效益與經濟效益。一方面，通過市場化方式增加租賃住房供給，穩定租金水平；另一方面，為投資者提供穩定分紅收益，實現多方共贏。此次擴募成功，證明市場對優質租賃住房資産是認可的。”

　　創新機制帶來示範效應

　　華夏華潤有巢REIT的創新擴募，將對整個公募REITs市場産生示範效應。

　　上述業務負責人認為，首先，激發存量REITs的擴募動力，特別是那些擁有優質儲備資産的管理人，可以通過擴募實現規模增長；其次，提升REITs市場的活躍度，為投資者提供更多參與機會；第三，推動REITs估值體系的完善，引導市場回歸資産價值本源。

　　值得關注的是，此次擴募獲得了市場的積極響應，表明投資者正逐步認可REITs的長期投資價值。這與政策支持密不可分：財政部公開&&支持國家創業投資引導基金投早投小，國家發改委推動基礎設施領域REITs試點擴圍，都為市場發展創造了良好環境。

　　“向原持有人配售是REITs擴募的重大制度創新，體現了‘以持有人利益為中心'的監管導向，”上述負責人還進一步&&，“這種模式避免了公募增發對老持有人的稀釋效應，維護了持有人權益，同時通過存量持有人認可實現市場化定價，提高了擴募成功率。未來，建議在稅收優惠、資産評估、信息披露等方面繼續完善制度安排，鼓勵更多優質資産通過REITs實現上市。此外，應加強投資者教育，讓持有人理解擴募對基金長期價值的提升作用，避免短期投機行為。只有建立健康的市場生態，REITs才能真正成為基礎設施領域存量資産盤活的主力金融工具。”