曾被視為“金礦”的地下商業空間，在經歷多年快速發展後，如今於全國多個城市普遍陷入空置率攀升、項目停滯、商戶經營困難的發展瓶頸。從上海人民廣場地下商圈到廣州、成都等地的地鐵商業街區，一系列現象暴露出地下空間規劃建設滯後、管理機制不健全、業態單一重復等深層次結構性問題。面對電商衝擊與消費模式轉型，傳統地下商業街該如何走出困境？

　　連片關閉　客流稀少

　　記者多次走訪上海市人民廣場地下商圈發現，迪美購物中心內，周末時段往往人流如織，尤其以年輕人為主要客群的動漫周邊“穀子店”聚集區，呈現出一派熱鬧景象。然而，僅一墻之隔、與之相連的香港名店街，卻是另一番蕭瑟場景：商鋪大門緊閉，通道燈光昏暗，空氣中瀰漫着潮濕的霉味。

　　據了解，因租約到期與整體改造計劃，香港名店街已於2023年整體關閉進入修繕期，原大部分商戶已遷出，目前該區域成為連接地鐵站與迪美購物中心的一段“失落空間”。

圖為上海人民廣場香港名店街。記者　周心怡　攝

　　這“冰火兩重天”的景象，是當前多地地下商業空間發展的縮影，空置率攀升與項目停滯折射出地下商業街轉型面臨的“生長之痛”。

　　據公開報道，位於廣東省廣州市番禺區萬博商務區核心位置的佳創盛匯地下商場，自2021年底主體結構封頂後便陷入停滯狀態，至今仍未完成內部裝修和招商，成為該繁華商務區中一個突兀的“爛尾”工程。

　　“今天的勝利廣場，只要到勝利長廊或者地下一層的部分區域轉一轉，就會發現連片關閉的店舖，或者在某條路的盡頭，被鐵閘門擋住去路。”有網友向記者&&，在遼寧省大連市勝利地下購物廣場內，目前對外營業的商戶寥寥無幾，不少店舖的卷簾門都貼上“出租”告示。

　　在仍維持運營的商家中，經營壓力普遍較大。迪美購物中心內一家餐飲店店員向記者坦言，生意的好壞與商圈是否舉辦大型主題活動高度相關。

　　“我們這裡雖然是市中心，但緊鄰市政機關，實際常住居民很少，缺乏穩定的社區消費客流。平時工作日，特別是白天，經常兩三個小時都看不到一個客人。”他指着周邊幾家已經更換了招牌或正在轉租的店舖説：“旁邊那家奶茶店，還有前面的穀子店，都是這段時間才換的。能留下來長期經營的，都是有點特色或者有固定客源的。”

　　此外，電商的持續衝擊還進一步侵蝕地下實體商戶的信心。“同樣的時間精力，我用來運營社交媒體、做直播，可能還能接觸到更多潛在顧客。在實體店裏，經常是漫長的等待，卻等不來幾個真正下單的人。”一家珠寶店店主告訴記者。線上線下客流與收益的鮮明對比，使得不少小微商戶對長期堅守實體店失去信心，加劇了地下商業空間的不穩定性。

　　多重制約　發展受阻

　　記者進一步調查發現，多重瓶頸制約地下商業的可持續發展。

　　一是規劃與經營思路老舊，與當前消費需求脫節。“國內早期地下商業大多以人防工程改造為主，對餐飲、娛樂等業態限制性條件較多。由於地下空間通風條件有限，商鋪密度又大，致使這些商業街的運營品質較難提升。”原上海禹洲商業投資管理有限公司助理總裁楊建林説。

　　位於四川省成都市核心商圈的地一大道就是如此，這裡是連接天府廣場、鹽市口、春熙路等繁華商圈、商場及地鐵站點的重要地下通道，曾靠通勤人流支撐了大量低價商鋪，如今卻店舖空置、客流稀少，面臨更新壓力。

　　二是管理機制不健全與運營服務缺失，制約地下商業的良性發展。中國中建設計研究院有限公司總工程師油新華&&，城市地下空間的開發利用涉及規劃、建設、交通、消防、人防、商業等多個部門，但目前絕大多數城市尚未建立一個能夠高效統籌協調各方的綜合性管理機構，難以發揮協同機製作用。

　　中國城市規劃學會地下空間規劃分會委員於洋補充道，許多城市在規劃層面仍未將地下商業空間視為一個獨立、有機的系統，而是將其簡單地當作地面商業的附屬或交通功能的補充。如成都市的地面商業布局已形成“多中心、廣域分佈”的成熟格局，但地下商業主要是在軌道交通站域等核心區域呈現“單核心、點狀分佈”的態勢，這暴露出地下空間開發過程中的銜接斷層與空間盲點，影響城市整體空間系統的高效運行。

　　三是業態嚴重同質化，加劇商戶生存壓力。為吸引年輕客流，不少老舊地下街區引入大量動漫周邊店、手作店等，短期內形成特色，卻迅速導致賽道擁擠。“現在單賣動漫周邊已經不夠了，整個市場太飽和了。”上海市人民廣場華盛街“華盛小亭”內一家穀子店主向記者&&，店舖不得不搭配銷售盲盒、抽賞商品來刺激消費。

　　“儘管地下商業街店舖租金低於地上商場，但行業共性難題是客單價低、競爭激烈。”該店主無奈地説道，由於核心客群規模固定，且消費高度集中於熱門日漫正版周邊，導致各家商品結構雷同，難以差異化。

　　借勢成長　系統更新

　　“隨着城市發展從‘增量擴張’轉向‘存量提質’，城市治理的空間邏輯也正在從地上維度延伸至地上地下協同。”於洋認為，作為長期存在但開發利用程度不足的“隱性空間”，地下空間正逐步轉化為支撐人民城市高質量發展的重要載體。

　　針對嚴峻的現實挑戰，多位受訪專家建議，當前我國地下商業空間的發展亟須從規模擴張轉向質量提升，通過加強規劃協同、建立多主體治理體系以及創新業態與體驗，實現存量空間優化與可持續發展。

　　一是提升規劃科學性與適配性。於洋提出，應將地下空間系統性地融入國土空間規劃體系，實現地上、地下空間的統一編制、同步審批與協同實施，構建以“垂直整合+分級分類”為特徵的空間治理模式，從而增強整體規劃的規範性和適應能力。

　　楊建林還強調，地下商業街需與地面商業形成良性互動與互補關係。他建議二者應在業態上實現互補、在流線上互聯互通、在場景構建上協同一致，形成一個有機複合系統，有助於地下空間借助地面發展動能實現“借勢成長”，由其原本的附屬角色逐步轉向協同發展。

　　二是加快構建多主體系統治理體系。油新華&&，地下商業街運營管理是城市地下空間開發的重要環節，政府部門應加快組建專門的地下空間開發管理機構，加強各部門間協同，構建跨部門系統協調機制，提升政府內部管理效能，賦能商業空間運營管理。

　　三是豐富業態供給，升級消費體驗。楊建林&&，河南省鄭州市今年新開業的“鄭州CPark”地下商業項目聚焦“國風文化+沉浸體驗+潮流策展”三位一體核心定位，打造了全新的文化消費與休閒新地標，為地下商業轉型提供了新的可能。“在面臨同質化競爭的行業壓力下，地下商業必須從單一消費向複合服務轉型，通過場景化運營與業態更新實現差異化競爭。”他鼓勵將文化展演、休閒社交、夜間經濟等功能嵌入地下商業空間體系，實現“商業+服務+體驗”的多元協同和持續運營，在盤活空間存量的同時進一步激發商業活力。