日前，網下超額認購235.8倍的某只基礎設施公募REIT在深圳證券交易所正式掛牌上市，上市首日開盤即跌破發行價，收盤報價5.499元，較發行價下跌10.16%，成為年內第一隻上市即破發的REITs産品。一邊是一級市場“一票難求”，另一邊卻是二級市場價格分化，公募REITs市場為何上演“冰與火之歌”？

　　記者梳理同花順iFinD數據發現，截至12月22日，今年以來已發行上市20隻REITs，發行規模合計達407.81億元，全市場已發行上市78隻公募REITs，發行規模合計為2017.50億元。已上市的REITs産品在二級市場走勢呈現分化態勢，今年內22隻REITs的二級市場價格出現下跌。

　　擴容　14隻REITs等待上市

　　2020年4月，中國證監會和國家發展改革委聯合印發《關於推進基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，同年8月，《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》發布，標誌着國內公募REITs試點的正式起步。自2021年首批9隻公募REITs面向公眾投資者發售以來，公募REITs市場已進入常態化發行節奏。

　　同花順iFinD數據顯示，2021年新發行上市的公募REITs産品有11隻，發行規模合計達到364.13億元；2022年新發行上市13隻公募REITs産品，發行規模合計達到419.48億元；2023年新發行上市5隻REITs，發行規模達170.92億元；2024年新發行上市29隻REITs，發行規模合計達655.17億元。

　　記者注意到，除了已掛牌上市的78隻公募REITs産品之外，目前仍有14隻首次發售的REITs項目處於申報、發行等“排隊”上市流程中。其中，1隻REITs項目處於募集期，處於“已反饋”狀態的REITs項目有5隻，“已問詢”的REITs項目3隻，“已受理”的REITs項目3隻，“已申報”的REITs項目2隻。

　　與發行數量對應，REITs發行範圍也在持續擴大，繼2024年新增了消費基礎設施類、水利設施類REITs項目後，今年又迎來第一隻市政設施類REITs項目。來自國家發展改革委的數據顯示，目前，基礎設施REITs發行範圍已涵蓋了12大行業的52個資産類型，其中，10個行業領域的18個資産類型已經實現了首單發行上市。

　　今年11月，中國證監會發布《中國證監會關於推出商業不動産投資信託基金試點的公告（徵求意見稿）》，提出單列“商業不動産REITs”項目。國家發展改革委近期也印發了《基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）項目行業範圍清單（2025年版）》，基礎設施REITs由12大行業擴圍至15大行業。

　　分化　二級市場收益承壓

　　持續擴容之下，已掛牌上市的REITs市場表現如何？

　　記者梳理發現，目前公募REITs市場整體處於回調狀態，中證REITs全收益指數今年以來更是經歷了由漲到跌的轉變。截至12月22日收盤，中證REITs全收益指數收報992.05點，較年初增長17.34點，年內增幅僅為1.78%，較今年年中最高點時下跌132.86點，跌幅為11.81%。

　　市場回調期間，不同資産類型的REITs産品行情分化顯著。以二級市場今年以來的漲幅為例，56隻REITs産品實現年內收漲，佔比為71.79%，其中，有37隻REITs産品年內漲幅超過10%，奪下“漲幅王”的易方達華威市場REIT年內累計上漲71.48%；在出現下跌的22隻REITs産品當中，跌幅最大的中金湖北科投光谷REIT年內跌超24.64%。

　　不同行業的REITs走勢如何？來自平安證券研報的數據顯示，截至11月28日，在已上市REITs所屬的10個行業領域中，市政設施REITs、新型基礎設施REITs年內漲幅居前，分別為69%、43%，受基本面支撐等因素影響的消費REITs漲幅達到20%，剩下7個行業漲幅在4%至12%之間。

潘悅　製圖

　　德勤中國房地産行業主管合夥人羅遠江向《經濟參考報》記者&&，國內REITs市場的行情分化源於底層資産的估值分化，對於供應過量的産業園區或業態老舊的商業地産等，若投資者對其租金收入等分紅預期偏向負面時，必然會導致這類REITs項目的估值走低，除非特定REITs項目具備不可取代的優勢屬性，如商業地産處在核心地段且客流量較高。

　　“像數據中心這類新型基礎設施REITs，它的回報率可能隨着科技發展出現大幅增長，因此二級市場願意為未來預期給出更高的估值。”羅遠江舉例稱，香港某數據中心此前的年營收規模約1億港元，隨着硬體設備、能源管理方案等更新升級，項目營收增長了三倍，這類REITs受到投資者追捧也是理所當然。

　　“這種走勢分化是市場從‘稀缺炒作’回歸‘價值發現’的早期陣痛。”資本市場投教“星火計劃”講師畢彧楷則分析稱，一方面，市場情緒降溫，投資者不再盲目打新，轉而審視基本面；另一方面，部分項目發行定價偏高，但實際盈利能力不足以支撐，上市後必然破發回歸其真實價值。

　　這一趨勢也在已掛牌上市的REITs産品三季報中得到印證。同花順iFinD數據顯示，今年三季度，73隻披露當期財報的REITs産品當中，有13隻REITs出現了凈利潤虧損，合計虧損額為0.68億元。其中，6隻園區REITs産品合計虧損0.25億元，3隻倉儲物流産品合計虧損0.27億元。

　　提質　供需矛盾待解

　　公募REITs在二級市場的走勢分化，並不影響一級市場的“搶籌大戰”。來自平安證券的數據顯示，2025年，REITs在一級市場的網下打新認購倍數已攀升至173倍，相較2024年的17倍、2023年的58倍、2022年的111倍、2021年的15倍創出新高，這也意味着REITs打新中簽率大幅下降。

　　資金為何如此追捧公募REITs？“‘熱’是短期供需失衡的表象，‘冷’是長期價值回歸的必然。”畢彧楷向記者&&，“打新熱”的根源在於資産荒下的稀缺性，目前市場整體優質資産供給嚴重不足，少量優質的REITs新項目一經發行自然引來資金追捧，導致超額認購；與此同時，流通盤子較小，也放大了這種稀缺效應。

　　“金融投資産品有自身的定位。當投資者選擇投資REITs項目時，更多是追求穩定收益。我自己也買過一些REITs産品，買完之後基本上不怎麼看，它的收益本身就依賴於固定資産，不像股票等其他投資産品那樣具有故事性、經常發生變化，因此機構投資者對REITs産品的認同度頗高。”羅遠江説。

　　在新一輪政策加持之下，公募REITs市場如何走向高質量發展？“在地産下行周期，具有較穩健固定收益的REITs産品，對投資人的吸引力在持續走強。”羅遠江對記者&&，美國、日本、新加坡等地推出REITs的時間，大都處於經濟調整期，尤其是住宅市場到達頂部並逐步走弱時，中國在2021年啟動公募REITs也是正當其時。

　　“對中國市場而言，REITs剛剛起步，並不需要太過追求規模的大小，反而更傾向於穩健運作，確保有一個相對穩健的投資回報。”羅遠江稱，基於這種考量，可以看到國內REITs項目的審批較為謹慎，對底層資産的審計、分紅質量、業態等均提出較高要求，業內因此傾向於先將符合監管要求的底層資産列入發行。

　　“這種做法好過於一下子把一大堆資産併入，一旦中間發生分紅等問題，反倒會增加REITs項目的風險。”羅遠江舉例，大部分人對於金融資産的認知程度是存在分化的，對渴望實現較穩健回報的普通投資者而言，更需要的是中國REITs項目品種夠多、數量夠多，並保證相對穩定的分紅狀態。

　　“一個健康的REITs市場，應該是一個供給充足、制度友好、定價有效、投資者多元的市場。”畢彧楷則建議，供給方面，要加速優質資産上市，簡化擴募流程，讓市場“有米下鍋”；制度方面，要推動稅收優惠政策落地，降低發行和持有成本，提升參與意願；資金方面，要鼓勵社保、養老金等長期資金入市，提供穩定壓艙石。