在政策導向推動下，我國保租房REITs“首發+擴募”齊步走，市場運行整體穩健向好。中指研究院近日公布的監測的數據顯示，根據各保租房REITs披露的季度報告，2024年三季度，五隻保租房REITs的12個底層租賃項目出租率均在90%以上。綜合2024年前三季度，保租房REITs産品基金收入與凈利潤同比均有所增長。

具體來看，基金收入方面，2024年前三季度，中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT收入同比均實現小幅增長。凈利潤方面，除紅土創新深圳安居REIT前三季度利潤同比有所下降外，其餘保租房REITs同比均增長，其中華夏基金華潤有巢REIT增幅較為突出。可供分配金額方面，前三季度保租房REITs整體可供分配金額同比下降7.8%，其中除中金廈門安居REIT同比基本穩定以外，其餘保租房REITs同比均有所下跌，出租率下滑或帶來一定影響。

2024年，國泰君安城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT分別於1月、10月正式發行上市，保租房REITs市場擴容至6隻，總發行規模提升至95.5億元。2024年7月，國家發改委進一步降低了保租房REITs發行、擴募門檻，推動保租房REITs發行進入常態化階段。

擴募方面，截至目前，2022年上市的四隻保租房REITs均已提出擴募計劃。其中首批上市的華夏北京保障房REIT擴募進程最快，在2024年5月率先發布擴募啟動公告，計劃購入北京市房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園、海淀區溫泉凱盛家園等4個項目；同年9月，華夏北京保障房REIT向證監會、上交所正式提交擴募申請並於月中獲受理，並於11月獲上交所反饋。華夏基金華潤有巢REIT擴募工作也在穩步推進，2024年5月發布公告啟動擴募工作，11月正式向證監會、上交所提交擴募申請，目前已獲受理。此外，紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT已先後在2024年6月、8月發布擴募啟動公告。整體來看，四隻保租房REITs擬擴募資産均與首發資産處於同一城市，仍主要分佈在一線城市。

首發方面，2024年多家企業宣布啟動保租房REITs申報工作並獲得實際進展。其中，國泰君安城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT分別於1月、10月在上交所、深交所正式發行上市，成為保租房REITs領域新成員。同時，還有多家企業宣布推進保租房REITs申報工作，如新黃浦、萬科泊寓、雄安集團、越秀集團、杭州安居集團等，其中部分REITs已獲得實質性進展。建信建融家園租賃住房REIT於2024年4月獲得上交所反饋，匯添富上海地産租賃住房REIT、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT也已正式申報至上交所，保租房REITs發行節奏明顯加快。

公募REITs長期穩定且較高的收益率，結合政策的利好支持，令其獲得了越來越多的原始權益人和投資者重視。近日，克而瑞研究中心發布的監測數據顯示，隨着公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資産的房地産開發企業也迎來了更多的機會。截至2024年底，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創城發和中國金茂等6家房企的8隻REITs産品完成了上市，總規模224.22億元。此外，還有金隅集團和萬科的兩隻新發行REITs以及華潤的租賃住房REITs擴募正在審批中。

克而瑞研究中心分析人士指出，在行業深度調整的大背景下，一部分房企可以通過發行公募REITs，加快企業輕資産化轉型，進一步增強資本實力。同時，發行公募REITs有利於盤活房企長周期低回報的存量資産，募集資金也可以用於相關資産的再投資，降低企業在存量資産裏的沉澱成本。不僅如此，公募REITs有助於房企在非住宅領域繼續深耕布局，孵化潛在商業項目，提升商業項目的回報率，實現資産增值。

不過相對於目前超千億元規模的公募REITs市場而言，房企的參與程度仍然相對較低。上述分析人士認為，對於流動性緊張的房企而言，發行公募REITs可以作為融資轉型的一種輔助手段，但不會是主要方式。上述分析人士認為，公募REITs起到了一個橋梁作用，同時鏈結了房企與投資機構，或在未來催生出更多可能的合作機會。