摘要：近日，中國證監會網站公告顯示，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已於4月22日被證監會受理。

    一直謀求輕資産運作，並在去年仿傚美國鐵獅門推出“小股操盤”模式的萬科，在進行了各種試驗後，似乎找到了最適合自己的理想模式。

　　近日，中國證監會網站公告顯示，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已於4月22日被證監會受理。

　　萬科距離成功公開發行首支公募REITs，已經近在咫尺。

　　前海首支REITs

　　政策解凍後，前海首支REITs被提上議程。

　　2014年2月，中國證監會肖鋼主席在前海&&支持前海試點REITs，9月，央行和銀監會下發《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，開展REITs試點工作。

　　近日，中國證監會網站公告顯示，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已於4月22日被證監會受理。

　　封閉型 REITs 在證券交易所上市流通，發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行，投資者如果想買賣REITs份額，只能在二級市場上競價交易，不能直接以凈值進行申購贖回。

　　去年，中信證券推行了兩款類REITs産品，一是“中信啟航”專項資産管理計劃，成功實現在深交所[微博]綜合協議交易&&掛牌轉讓，二是中信華夏蘇寧雲創資産支持專項計劃，推出售後返租。但受限於前者的轉讓額度過高(劣後級甚至都不得低於3000萬)，以及私募定位(投資者限制在200人以內)，兩款産品的流動性大打折扣。

　　萬科董秘譚華傑&&，該基金現由萬科深圳公司負責。

　　從基金名稱來看，該基金標的位於前海。據《每日經濟新聞》記者了解，在前海管理局成立以來的15次土地拍賣中，萬科並未參與其中，目前僅有的項目是前海企業公館。

　　該項目係前海首個企業實體辦公園區，由萬科建設並運營8年後移交給前海管理局，現有40多棟低密度企業辦公樓和部分公共商業配套設施。由於前海地區註冊的企業數量眾多，而前海大多數土地還處於沉降整備狀態，所以該項目在租賃方面一度供不應求，租金在每月每平方米300元左右。

　　小股操盤升級版

　　REITs上馬，使得萬科距離凱德、鐵獅門等又進一步。

　　目前，萬科在商業地産(體驗式商業)、産業地産方面均有涉獵，融資成本高、重資産、回報周期長是這些類型地産開發運營的難題。

　　除了銀行貸款外，房企的資金來源還有私募或者信託，但兩者的融資成本並不低。

　　倚天投資投資總監葉飛稱，房企在私募渠道的融資成本平均在20%左右，信託渠道的融資成本在10%~11%，而且樓市下行後，融資額度逐漸走低。

　　萬科的解決辦法是出售股權給第三方，自己負責操盤管理運營，比如2013年，萬科將北京金隅萬科廣場股權售予麥格理，以實現商業地産資本化。上述模式，也即萬科此前提出的“小股操盤”模式。

　　在傳統的融資模式下，租金收益很大一部分被融資成本吞噬。萬科提出小股操盤後，杠桿率上升，融資成本下降，但這種模式只是將絕大多數的融資成本轉嫁給第三方，資産仍未盤活，很難退出。

　　與國內不同，鐵獅門在合資基金助力下，通過提取運營鏈條各個環節的相關管理費，以及基金的收益分配，以不到5%的資本投入，賺取了項目40%以上的利潤。

　　凱德除了賺取基金收益外，還在項目實現增值後，以REITs的方式退出。

　　去年，萬科與凱雷合作時，就曾提出未來資産&&公司會以資産證券化的方式退出。如果上述REITs産品順利成行，可以預見，萬科總裁鬱亮的小股操盤模式將得到有力支撐。

　　當然，從首支公募REITs到全面鋪開還有距離，新加坡從建立REITs法律到第一支産品成功上市，整個過程用了五年。

　　目前，國內商業地産的租金收益普遍偏低，REITs若想在收益率上達到7%以上，至少還要等到政府層面針對REITs推出免稅政策。以香港上市的越秀信託為例，在高收益率的背後，正是較高的杠桿、較低的海外融資成本和免稅的共同作用。