近日，北京萬科正式對外發布了寫字樓的三大産品線戰略。按照北京萬科的計劃，劃定的三大産品線包括高端、中端和低端寫字樓，以滿足企業在不同發展階段的需求。

    具體來看，三大産品線分為萬科中心、萬科金域國際和萬科天地係。首先，最高端的萬科中心繫，定位臨近機場或臨近地鐵的甲級寫字樓，現有項目包括順義天竺萬科中心和大興首開萬科中心；其次，金域國際係的産品標準與戶型空間較前者低，臨近産業園、商務區，定位綜合體配套寫字樓，包括位於昌平的住總萬科金域國際中心和位於大興舊宮的金第萬科朗潤國際中心兩個項目；最後，是定位創業型小微企業的萬科天地係，戶型較小，這類産品包括位於房山的長陽天地、長陽半島微公館、中央城等項目，未來&湖新城也規劃有該類産品。

    記者了解到，一向以住宅開發見長的萬科，之所以在北京布局寫字樓，首先是因為土地市場目前宅地缺少的原因。公開數據顯示，2013年北京市成交土地中，僅有23%左右是純居住類地塊，46%左右是純商辦地塊。在這種情況下，北京萬科必須要開拓住宅市場以外的商業地産。

    萬科方面&&，在眾多商業物業中選擇寫字樓這一品類，並加大開發力度，主要還是基於對寫字樓市場的利好判斷。毛大慶稱，布局寫字樓市場基於三個原因，一是中國經濟的巨大潛力，二是京津冀一體化帶來的産業集聚，三是“小微新高”政策帶來的新一輪主力市場需求。

    睿信致成管理諮詢合夥人、董事總經理郝炬分析認為，目前北京寫字樓存在着巨大發展潛力，從低空置率和高租金就可看出，因此北京萬科布局寫字樓的大戰略值得肯定。

    此外，在住宅市場的下行趨勢明顯的情況下，商業地産的巨大蛋糕也吸引着萬科等大型企業。  
7月25日，北京市政府發文，明確東、西、北五環路和南四環路以內，禁止新建寫字樓等大型公建項目。考慮到北京甲級寫字樓的空置率僅有2.3%，意味着越來越多企業需求將被迫外溢，這將直接拉動五環外的寫字樓價值。

    根據國際房地産諮詢服務公司高緯環球發布的二季度報告顯示，由於沒有新增供應，北京寫字樓市場可租賃面積去化，今年第二季度，北京甲級寫字樓租金為每建築平米380.5元/月，環比一季度上升0.46%，甲級寫字樓空置率為6.57%，較一季度下降0.53個百分點。

    戴德梁行今年7月發布的一份分析報告顯示，越來越多的全國性大型企業會選擇將他們的勞動密集型部門遷至北京近郊科技産業園區等非核心商務區，遠離租金昂貴的核心辦公區；超過50%的受訪企業在未來6 到12 個月內採取措施優化租金成本，對於“優化租金支出途徑”，47%的受訪企業&&尋找租金更低的辦公空間是控製成本的關鍵。

    例如，高新技術製造巨頭霍尼韋爾已從燕莎商圈的鵬潤大廈搬遷至酒仙橋的兆維工業園；搜房網從西直門的西環廣場、亞馬遜從CBD搬遷到位於西南四環外的總部基地，京東網上市後選址大興，分別落戶黃村和亦莊。

    儘管整體形勢比較樂觀，北京萬科還是面臨競爭壓力。北京萬科寫字樓業務負責人分析，未來寫字樓市場將會是一片競爭性極強的紅海市場，這是因為近幾年我國的整體經濟以7-8%左右的速度增長，而寫字樓市場的供應量卻是以每年數倍的幾何級速度在增長。

    對於北京萬科進軍寫字樓市場可能遇到的難題，毛大慶堅持樂觀態度，“只要市場在，什麼時候都不晚。”他認為，萬科做商業地産的關鍵在於，一方面是原來的人才需要轉型，從住宅轉向多元化經營；另一方面是從社會多元化的引進，為此北京萬科從萬達、凱德、銀泰以及金融街吸納了一大批人才。

    但在業內人士看來，北京萬科在商辦市場上更像一個後來者，要想在寫字樓市場叫板綠地等一些 “先行者”，並非易事。毛大慶認為，之所以進入寫字樓市場，是北京萬科在對經濟形勢、政策、市場分析後作出的戰略決策，儘管寫字樓對於北京萬科是一個新課題，但是北京萬科會向綠地學習，“2014年北京萬科的計劃銷售目標是200億，其中35%將來自非住宅産品，2015年寫字樓市場將成為銷售收入的‘大頭’。”

    業內分析認為，北京萬科很可能會成為綠地在寫字樓市場上最大的競爭對手。該觀點認為，與綠地方面“全部銷售”的模式不同，為了保證後期的可持續運營，北京萬科打算採取銷售+持有的模式；此外，對産品追求高品質，注重軟性服務理念和硬體服務配套；以及擁有長遠戰略眼光，因地制宜挖掘每幅地塊的商辦價值，這些都是北京萬科未來在寫字樓市場的競爭籌碼。