日前，萬科、恒大、富力等房地産企業先後公布了半年報，與上半年銷售不暢、市場低迷的直觀感受有所不同的是：萬科、恒大、保利、綠地、富力、融創、碧桂園、雅居樂等大型房企上半年業績呈現了同比上漲的態勢。那麼，從房企的半年報如何分析當下的房地産市場走向？房地産市場調整，房價下行，為何眾多的房企依然在盈利？央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員馬光遠、劉戈共同評論。
半年報公布，房企現狀如何？下半年房價是何走勢？
馬光遠：大部分房企難以完成全年任務 樓市的調整態勢仍在繼續
（《央視財經評論》評論員）
事實上我們一直在談房地産市場的分化問題，事實上最準確的分化就是企業的分化。可以講極個別的企業表現不錯，因為正常情況下，房地産的銷售，一般上半年跟下半年表現是不一樣的。因為上半年的概念非常多，過完春節以後，大家置業的概念非常多，置業的理由也非常多，但是進入下半年以後，我們一般都會談金九銀十，那麼除了金九銀十以外，剩下的銷售量都不是很好。所以一般情況下，房企一般不會把自己的業績的完成率放到上半年，也就是説上半年如果完成60％、70％的話，那麼下半年的壓力就不會太大。如果從這個標誌去看，上半年達到60％以上的只有一家企業，就是恒大，那麼剩下的企業，萬科是完成了50％，當然他的半年也超過了1000億。
從這個來講，如果以60％作為一個標杆，那可以講99％的企業都沒有達到這個目標，而且一季度到二季度，包括未來的三季度、四季度。如果整體業績逐步下滑，那麼意味着下半年他們完成任務的壓力非常大。如果按照這麼一個規律推算，那如果下半年的表現繼續往下走，那就意味着可能到年底以後，可能有極個別的企業才能完成任務。所以這個業績恰好説明，整個房地産市場調整的態勢仍然在繼續。
劉戈：目前就整個市場來説 大小房企之間是冰火兩重天
（《央視財經評論》評論員）
我們來看一下這些上市公司裏，凡是業績比較好，而且增長比去年更多的，大多是這些品牌知名度比較高的，而且規模比較大的公司。比如説恒大，那麼他在半年的時候完成了全年63％的任務；比如説萬科，他無論是銷商面積，還是銷售額都增長了有百分之十幾、百分之二十的這樣一個額度，所以看起來很好。
你再看那一些中小企業，其實就是冰火兩重天了。像有一些企業在房地産企業裏算是中小企業，但就總的體量來説，都是幾十億檔的。那麼這樣的一些企業，有的企業只完成了全年銷售的20％、30％，這樣的企業也不少。另外，還要注意一點，即使是這樣一些大的公司裏，他二季度的業績也不如一季度的好，也就是説他更多的業績是在一季度産生的，而整體上房價下行的勢態是從二季度開始的。從這個來分析，總體來説，大企業總體受的影響不大。而由於市場的影響，市場預期發生的變化，中小企業的變化已經非常明顯。
馬光遠：目前市場預期在逆轉 降價的壓力很大
（《央視財經評論》評論員）
價格的分化也是房地産市場分化之一，我們現在看到很多房地産企業在全國範圍內，那麼他的項目，他採取的價格策略是不一樣的。比如説對一線城市，一些未來他仍然認為需求比較旺盛的城市，那麼他可能採取一些不是很明確的降價策略，比如説通過補貼等等，但市場明確顯示供應已經過剩的，降價的力度就非常大。比如説我們現在到一些三線城市去，你會看到六折、七折的項目都已經出現了，而且是很明確的降價。因為不降價的話，根本賣不出去。
在這種情況下，我們現在看到的，一個是市場預期在逆轉，那麼逆轉下，降價的壓力很大。第二個就是個現金流的問題，現金流可能對於今年所有的房地産企業來講，無論是完成任務的，還是完不成任務的，都是最大的壓力。
劉戈：大部分資金壓力較大的房企會考慮以價換量
（《央視財經評論》評論員）
今年上半年，無論是萬科在北京的一些項目，還是在廣州的一些項目，都主動的降價，出現了降價以後日光盤的情況。恒大一直以來也是用這種快出快進的策略，這一直是他的銷售戰略。所以這兩家在所有的房地産企業裏面，業績比較突出，我覺得可能正好就是他們順勢而為的這樣一種態勢。
那麼其他的企業是不是有此效仿？既然這兩家企業已經在隨着市場的預期的變化，對價格、對銷售策略進行改變，那麼其他的企業是不是也會跟風，會不會也會效仿？我看了一下統計數字，47％的房企，他們在上半年的資金、現金的進流量是在降低的，所以這樣的話，對於很多那些資金壓力比較大的企業來説，他可能也會考慮，就是以價換量的這樣一種方式。
張大偉：下行趨勢已經明確 大部分房企難以完成今年的目標任務
（中原地産市場研究部總監 《央視財經評論》特約評論員）
到目前為止，已經有30個企業公布了上半年的銷售簡報，有16家企業是同比上漲的，有14家企業出現了同比下調。分化比較嚴重。像包括萬科和恒大這種企業，他的同比和環比都出現了上漲，主要的原因是因為大部分銷售的項目都是處於，受到調控影響比較小的區域。從降價來説，他們的價格基本上都是相對比較平穩的。特別是以恒大為例，目前從全國的銷售來看，包括在六月份他幾個項目的銷售情況都不錯，價格跟市場價格相比，有一定競爭力有關係。
有14個企業出現了同比下調，但這種同比下調主要原因是，全國市場來看，今年的降價的下行趨勢已經較明確，特別是二、三線城市已經出現了明顯的調整，所以大部分企業是不太樂觀的。從完成任務的情況來看，只有少數幾個企業出現了完成超過50％，其他的大部分企業完成率都在30％左右。其實按照正常情況來看，這種完成率基本上可以判斷今年的目標達成率都很難能夠完成100％的任務了。
馬光遠：下半年對於房地産企業來講 最大的壓力就是資金壓力
（《央視財經評論》評論員）
我認為下半年對整個房地産企業來講，最大的壓力就是資金壓力，包括大的企業。我們現在看到比如説前五個月，整個融資的增長下滑得非常厲害，去年全年融資增長是26％，那麼到五月份的時候，融資增長沒有超過4％。那麼我們考慮到去年拿了那麼多的地，擴張的非常厲害。比如説去年對2014年的展望，有些企業甚至把他們的增長目標擴展到100％以上。
再有，下半年，我認為整體的流動性不會寬鬆，所以綠城為什麼轉讓業績呢？當然我們看到有些企業業績增長非常好，有些上半年增長了350％，但是我們來回去研究，為什麼增長了350％？原來是股權轉讓，而不是説你賣房子賺得錢。在這種情況下，無論是大企業、小企業，今年考驗房地産的最大的問題，肯定是流動性問題，而且信託馬上就要兌付了，這樣對於主要依賴信託融資的這些企業來講，壓力將會非常大。
劉戈：上市房企的融資渠道相對寬 應更關注未上市房企的資金狀況
（《央視財經評論》評論員）
今年上半年業績的公報，和2008年上半年有相似的地方，那時基本也是這樣的一種狀況，就是一些大企業還行，一些中小企業相對而言是下降，或者完成任務的情況不太理想。但它有一個不同，就是從現在來講，這些房地産的上市公司比2008年要多得多，所以整體上的資金狀況，可能大部分的上市房企，短時間內可能沒有大的壓力。
從現在來看，基本上他們的資本、資金的構成，總體結構上來説沒有大的問題。但那些沒有上市的，很多在二三四線城市裏，這些房地産公司的資金壓力，如果整個信貸政策沒有一個大的變化，那麼他的壓力要比這些上市公司大得多。所以我們不能光看這些上市公司，因為上市公司的融資渠道要寬得多，那些沒有上市的公司可能更需要關注，他們的資金狀況是什麼樣的。
如果房子的價格還橫在現在這樣的一個高位上，那麼很多人可能是覺得，我來看一看，我原來不夠條件不能買，那麼現在有條件了，能買，但是我也得看一看，但是什麼時候出手，一定要房地産開發商有了實實在在的動作，有了誠意我再説，你把房價降下來以後，這樣的話才夠引領一些消費者，就是所謂的剛需真正進入市場。
馬光遠：開發商應以價換量求得生存 等待春天的到來
（《央視財經評論》評論員）
現在整個的開發商對整個市場的判斷還是過於樂觀，還是有幻想。巴西跟德國比賽的時候，進了一個球以後，他們還覺得可以跟德國打對攻，進了第二顆球以後，仍然在打對攻，進了第三個球以後，心理防線逐漸在崩潰，但他們沒有想到最後是七比一。我覺得目前整個開發商的心理仍然停留在二比零的階段，現在全國在降價，但是還沒到七比零的情況下，我還有幻想把它掰回來，我們有主場優勢，有別的優勢，整個經濟還沒覆蓋上，我覺得這個心態一定要改變。目前房地産的主要問題，第一個是價格問題，價格太高了。第二個問題就是有些地方房子太多了，基本面跟過去完全不同。
那麼，開發商最好的選擇是什麼？就是應該聰明的看到這個市場的變化，通過價格的變化來換量，求得生存。我認為你可能會幻想以後有白銀時代，春天可能不會太遠。但是如果你死在冬天，春天跟你沒有任何關係，所以能不能走出春天的關鍵，能不能等到春天的關鍵是什麼？就是你會不會通過價格來換量，讓自己活下來。而且這對於中國房地産行業塑造一些好的品牌，讓一些真正做品質的，真正給大家好房子的、好的管理的、好的概念的開發商留下，把那些對整個市場不利的，僅僅靠做一個開發商就能夠賺錢的，把這些踢出去。
