“在塞浦路斯購買30萬歐元的房産，兩個月就可以獲得永久居留權。”一家房地産代理商賣力吆喝着，以“最優惠的條件”招徠中國買家。
　　被譽為珠三角房地産市場風向標的“2014珠三角房博會”日前在廣州落下帷幕，來自20多個國家的300多個項目吸引了大批中國消費者。
　　“2007年公司剛成立的時候，一年10套房都賣不了，現在一次展會一天就賣15至20套。”家葉海外投資集團執行董事黃弼唯説，“預計未來的十多年內，海外置業潮會更加瘋狂。”
　　“現在很多內地房地産企業在海外的投資項目中，30%到40%的買家都是中國投資者。”寶橋融資有限公司董事總經理林慧欣認為，海外房地産投資的利潤及邊際利潤超過國內投資，再加上海外銀行貸款利率也遠較內地銀行利率低等原因，催生了海外房産投資熱潮。
　　據第一太平戴維斯數據顯示，中國客戶2013年為海外房地産市場投入135億美元，比2012年的63億美元翻了一倍。
　　根據中國高凈值人群(可投資資産超過1000萬元人民幣的人群)的資産規模估算，未來或有1.1萬億元人民幣流向海外房地産市場，約佔個人投資者人群可投資資産的5%。
　　“傳統的移民國家仍是海外房地産投資的首選。”德勤會計師事務所亞太區及中國企業並購重組稅務服務主管傅振煌説，據統計，2013年來自中國內地投資最多的海外前六位城市依次是：紐約、倫敦、新加坡、悉尼、曼徹斯特、香港。
　　據了解，中國人購屋量在美國50個州中的44個州都排名前五位。在美國紐約，中國人是第二大買家群體；在加州，中國人是房地産市場上第三大外國購買者群體。
　　“隨着海外投資熱潮日漸升溫，國人對海外房産的購房需求亦有所改變，近年以純投資為首要目的海外置業者比例持續上升。”合富輝煌房地産經濟研究院院長龍斌説，以廣州買家為例，2010以前絕大部分海外買家均以移民或留學教育為首要目的；2010年後，在國內樓市調控壓力不斷加大的影響下，以投資為首要目的的買家比例持續上升。至2013年末，在廣州地區的意向買家中，投資佔全部購買力的比例已達1/4。當前移民、教育、投資的比重約為50%：25%：25%。
　　黎慶文介紹，每年海外的房地産市場，華人需求超過1500億元。中國海外移民一年約為15萬人，預計中國移民在全球會帶來750億元人民幣的購房市場；留學生和投資需求亦帶來市場空間，中國留學人員在2012年已達到40萬人，相當於國外一個中等城市人口。
　　數據顯示，截至2013年底，中國海外移民存量已達到934.3萬人，23年增長了128.6%，從1990年的第七大移民輸出國，上升為第四大移民輸出國。
　　“2013年與2012年同比，大部分國家的房價都在上漲，海外市場房地産價格上升趨勢更加明顯。”戴德梁行房地産顧問(廣州)有限公司總經理黎慶文説，中國人的海外投資一定程度上拉動了當地的房地産市場價格。
　　自2012年以來，碧桂園、萬科、萬達、綠地、頤和、萬通、中國建築、中國鐵建等十多家大型房企，早已在海外布局房地産項目或確定投資計劃，涉及金額數以千億元人民幣。今年1月18日，新華聯宣布在韓國濟州島以約3.4億元獲取110萬平方米永久産權土地，用於開發旅游度假項目；1月20日，雅居樂宣布以約3.43億元取得吉隆坡一塊約4.1萬平方米的土地；1月24日，萬達宣布將投資20億英鎊至30億英鎊在英國開展城市改造項目；而綠地今年的海外投資額已經接近350億元，項目遍及4大洲。
　　“今年一季度以來，中國的大型房地産企業尤其是千億級企業，陸續公布了對外投資計劃，至4月份投資總額已達到600億元人民幣，預計全年肯定要超過100億美元。”黃弼唯説。“從房企戰略角度來看，部分大型房企的全國化布局已經基本完成，需要進行國際化擴張，並通過海外項目拓展産品線。”越秀地産研發中心的朱菲認為，當前國內融資環境緊張，但國際融資環境相對寬鬆，部分內地房企通過在香港或境外上市，建立境外業務發展融資&&，借機布局國際房地産市場。業內人士預測，2014年中國品牌房企“出海”將有更大動作，一些龍頭房企或直接通過並購、合作等方式大範圍布局海外房地産市場。
　　與機遇相隨的，是潛在的風險，這考驗着中國的房企大佬們。
　　“對於海外市場業務，頤和列入單獨板塊運作，主要採取第三方合作模式，而不是股權合作模式。”頤和集團副總裁趙永爽説，頤和目前在美國紐約、波士頓、洛杉磯和非洲毛裏求斯均有房地産項目，在海外開發房地産最大的好處是金融體系健全，信用體系完善，“但儘管如此，中國企業仍需採取有效措施來規避潛在風險。”
　　“投資海外市場風險很大，政治的不確定性是最大的風險。”龍斌説，中坤集團“冰島買地”的失敗案例就給準備進軍海外市場的國內開發商提供了一次經驗。
　　“海外房地産市場看似前途一片光明，但其實要考慮很多因素，如當地的房地産制度、市場需求、稅費制度、匯率變化、開發風險、政治外交因素等，稍有不慎就可能導致項目的失敗。”地産業內人士張勇認為，在投資決策時應充分考慮項目成本，尤其注意當地法律制度對土地開發的限制，防止在高位取得土地或因土地無法開發導致未來項目盈利不足。
　　“海外市場雖然充滿誘惑力，但也是一場華麗的冒險。”朱菲説，去年炙手可熱的馬來西亞市場，在馬航劫機事件發生後，對其投資市場産生多大的影響，還有待觀望，“但這也提醒進軍海外市場的中國房企，每家企業都應做好深入調研與風險把控，避免盲目投資。”