近日，《經濟參考報》記者陸續接到江蘇宿遷多名讀者來信來電，反映該市“小産權房”問題較為嚴重，記者為此趕赴江蘇宿遷陳集鎮、蔡集鎮、倉集鎮、洋北鎮等多個鄉鎮調研發現，國家三令五申“不許建、不許賣”的“小産權房”不但沒有得到遏制，反而越禁越多、遍地開花，呈現蔓延之勢，而當地政府的默許和支持態度則令人驚訝。
 
　　怪狀一：“小産權房”遍地開花

　　在宿遷市，《經濟參考報》記者驅車所到達的每一個鄉鎮都存在“小産權房”，情況最嚴重的鄉鎮根本找不到“大産權房”，所有在建房地産項目均為“小産權房”。

　　“小産權房”，顧名思義，就是指在集體土地上進行房地産開發，未繳納土地出讓金等各種稅費，不具有房管部門頒發的合法有效的産權證。按照現行法律法規，我國不允許在集體土地上進行房地産開發。
　　在宿遷市陳集鎮，一塊矗立在路邊的大牌子十分惹眼，上面寫着：陳集南苑名城安置小區位於洋青路東側，項目佔地179畝，總投資2億元，總面積約18萬平方米，規劃建設49幢5+1多層住宅和18幢沿街兩層商業用房。記者注意到，這塊地被圍墻圍了起來，已經建起了十幾幢尚未封頂的房子，另有大量土地閒置着，圍墻上“一間好商鋪、世代搖錢樹”的銷售宣傳口號赫然在目，距離項目不遠的集鎮道路的道旗上也印着“鋪鋪臨街，財源滾滾”的口號。正在閒置土地上種植農作物的陳集居委會四組王姓村民告訴記者，這塊地以前是菜地和林地，是村裏的農用地。
　　《經濟參考報》記者調查獲悉，南苑名城是“小産權房”，沒有産權證。記者在宿城區陳集鎮鎮區走訪發現，該鎮竟然沒有一家“大産權房”項目。該鎮徐元村不少老百姓反映，他們想到鎮上買“大産權房”，可是鎮裏沒有沒法買。徐元村一組村民反映，組裏在洋青路路邊的一塊農田裏最近竟然蓋上了一排房子且對外出售，老百姓不知道是誰居然敢在農田上蓋房子。記者在現場看到，這排房子共有30多間，兩層高，一部分已經封頂，為了方便建設竟然填堵了洋青路西側的排水河道。村民們非常擔心今後如果發洪水怎麼辦。
　　記者又驅車來到距離宿遷市區只有幾公里的蔡集鎮，70歲的村民孫守本告訴記者，朱李村七組有塊農田，被政府租去搞什麼工業，結果有人竟然在沿街的農田上建起了一排門面房，最近準備對外出售時遭到了老百姓的堅決反對。朱李村七組一位不願意透露姓名的村民告訴記者，這塊農田大概幾年前就被政府強制租用過去了，每畝每年租金大約900元，租期是10年，本來説搞工業現在蓋商品房我們肯定不同意。孫守本又帶着記者走訪了蔡集鎮朱李小區、張油坊小區、樊灣小區，這些小區有的已經建成多年，有的正在推進二期、三期建設，也有的只剩少數幾幢即將封頂的房子。這些小區裏的房子都是所謂的安置房，均沒有房産證。孫守本告訴記者，他曾經就朱李小區違法佔用農田事情向國土部門反映，結果村裏被罰了30萬元，但罰款過後照樣建設。一位知情人士證實了這一説法，但坦言執法部門也沒有辦法，因為當地黨委政府在支持。
　　在宿遷市某鄉鎮搞正規大産權開發的一位房地産商告訴《經濟參考報》記者，最初鎮裏也建議他們建“小産權房”，但是由於擔心後期被查處等多種因素還是決定走正規程序。而現在令他十分沮喪的是，全鎮除了他一家“大産權房”外，其他均是“小産權房”，而當初政府承諾的“五年之內不再新上‘小産權房’項目”，在鎮黨委書記換了三任後成為泡影，遍地開花的“小産權房”則對其産生了致命的衝擊。“歷時四年多房子至今只賣掉一半，這個項目鐵定要虧了”，該房地産商苦不堪言。

　　怪狀二：以安置名義“挂羊頭賣狗肉”

　　在一個“小産權房”較為嚴重的鄉鎮，鎮黨委書記告訴《經濟參考報》記者，該鎮沒有“小産權房”，都是農民集中居住形式的安置房。而當記者在某縣國土局要求出示哪怕任意一個集中居住區的合法手續時，分管副局長卻&&，全縣沒有一家能規範操作的，大多只有政府文件。

　　不久前，包括宿遷市在內的江蘇省進行了一次“小産權房”建設現狀摸底統計。知情人士透露，宿遷個別鄉鎮在給上級的匯報材料上赫然寫着“我鎮沒有小産權房”的字樣，而敢於背書的竟是鄉鎮的黨政主要負責人，但事實上這個鄉鎮上存在“小産權房”。採訪中，記者也遭遇了類似的奇怪現象。
　　在一個“小産權房”較為嚴重的鄉鎮，鎮黨委書記告訴記者，該鎮沒有“小産權房”，都是農民集中居住形式的安置房。另一個鄉的副鄉長在面對記者要求提供兩個小産權項目的手續時稱，其中一個項目的材料都報上面去了鄉里沒有，另一項目正在辦理相關土地手續。“材料不在鄉里”顯然是在為農民集中居住區的不規範找藉口，因為如果真有各種手續，鄉里理應有存檔且一切合法手續應張貼公示，而一個已經開工建設幾年的項目“正在辦理土地手續”明顯説不過去。
　　業內人士指出，即便是建設康居示範村、農民集中居住區，也必須履行嚴格手續，獲得上級政府關於在該處建設農民集中居住區的文件、縣（市、區）發改局的立項批文、國土部門的建設用地批准書、建設規劃部門的建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證等各種手續。而事實上，面對繁瑣的審批程序，一些地方政府往往不管有沒有手續就違法建設了，成為既成事實後也就無人管問了。記者在一個縣的國土局要求出示哪怕任意一個集中居住區的合法手續，但分管副局長面露難色地&&，全縣沒有一家能規範操作的，大多只有政府文件。
　　此外，根據規定，集中居住區既不能建設在農用地性質的土地上，也不能對外銷售，嚴禁以集中居住區為名進行商品房開發。而在實際操作中，很多項目都存在或多或少佔用農用地的現象，且基本上都對外銷售，實質上都是披着“集中居住區”外衣的名副其實的“小産權房”。記者所走訪過的所謂“集中居住區”、“康居示範區”，沒有一個項目敢拍着胸脯説沒有賣過。如蔡集鎮朱李村村民孫守本反映，朱李小區表面上是安置小區實際上建在農田上，這塊農田當年還插有“基本農田”的牌子，建的房子部分竟然是別墅，一部分賣給了外村甚至外鄉鎮人，一部分本村人購買，但本應收回的老宅基地仍繼續佔用，出現了“一戶多宅”的現象，違背了集約用地的初衷。即便是省裏批准設立的集中居住點也存在手續不全、對外銷售等不規範問題。如蔡集鎮張油坊村是江蘇省批准的康居示範村、宿遷市首批新農村建設示範點，但記者注意到，2013年4月4日《宿遷晚報》刊登的一篇《開發商賣房子，承建方也賣房子這個安置小區房屋買賣有點亂》的文章顯示，蔡集鎮張油坊小區的開發商和承建方都在對外銷售房子。
　　《經濟參考報》記者登陸宿遷市住建局網站，撰寫日期為2011年5月24日、來源為該局城鄉建設處的《關於我市農民集中居住區建設情況的調研報告》透露，通過對20余個鄉鎮進行實地調研發現，宿遷市農民集中居住區少部分為商業開發，大部分沒有辦理土地手續。

　　怪狀三：和國家督察組“躲貓貓”

　　4月中下旬，《經濟參考報》記者在採訪中發現一個奇怪現象：絕大多數“小産權房”的建設現場都停工了，工地上的一些廣告宣傳牌也空空如也，有剛剛被撤去內容的跡象。4月29日，陳集鎮南苑名城安置項目一位知情人士告訴記者，已經停工十幾天了，大概明後天就可以復工了。

　　這究竟是為什麼？一個項目的工地負責人告訴記者，大概在4月10日左右，開發商就接到了通知，説上面有檢查組要來，一律停工，鄉里還用汽車大喇叭來回廣播要求停工。記者登陸國家土地督察南京局網站發現了這樣一條新聞：2014年4月9日、10日，國家土地督察南京局在江蘇省宿遷市、安徽省阜陽市、江西省撫州市分別召開土地例行督察啟動會議，正式啟動了2014年土地例行督察駐點督察工作，督察期為4月9日至4月30日。
　　督察組在宿遷的日子裏，《經濟參考報》記者走訪許多“小産權房”發現，有的售樓處關門上鎖，有的大白天拉上了窗簾。幾乎所有的售樓處售樓員在接待記者時説的第一句話都是“我們是安置房，不對外銷售”，而停放在售樓處門口的班車的車身廣告“引爆搶鋪狂潮”、“風水寶地財務引擎”則洩露了“天機”。
　　5月初，記者再次走訪宿遷市部分鄉鎮發現，情況果然又發生了變化：不少售樓處正常開門了，售樓員開始吆喝了，部分工地又開工建設了。
　　耐人尋味的是，採訪中，面對是否有合法手續的問題時，大多數鄉鎮選擇了回避。記者就了解到的“小産權房”情況試圖採訪陳集鎮領導時，鎮長&&“剛來3個多月，不了解情況”，宣傳委員也&&不了解情況。當記者要求讓了解情況的人解答時，他們又都支支吾吾，並讓記者跟區委宣傳部&&。記者&&蔡集鎮宣傳委員採訪，讓其提供轄區內三個“安置小區”的合法手續，但截至記者發稿時未有任何回復。

　　“小産權房”為何屢禁不止 
 
　　2013年11月22日，國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳下發緊急通知，要求堅決遏制違法建設、銷售“小産權房”，所有在建、在售“小産權房”一律停建、停售。但從《經濟參考報》記者在宿遷調研的情況來看，這一政策執行得並不好。記者發現，“小産權房”屢禁不止的背後潛藏着土地指標緊張、利益驅動、政績衝動等三大要因。

　　土地指標日趨緊張

　　從用途來看，土地可以分為建設用地、農用地和未利用地。隨着工業發展和城市化進程的加快，存量建設用地越來越少，新增建設用地則主要來自於農用地轉用，而農用地轉用指標則由省人民政府實行年度總量控制。而且轉用程序十分嚴格複雜，必須按照土地利用年度計劃在符合鄉鎮土地利用總體規劃和城市、村莊、集鎮規劃的前提下擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案並分批逐級上報，經批准後再實施。
　　《經濟參考報》記者調研發現，一些鄉鎮之所以熱衷於“小産權房”，其中一個原因就是土地指標緊張。據知情人士透露，宿遷全市每年的農用地轉用指標只有幾千畝，分到一個縣一年最多千把畝，這個數字還在逐年減少。一位鄉鎮黨委書記私下感嘆，有時候招來一個大項目卻落不了地，僅有的指標還要保障重點交通、水利、醫療衞生、教育等民生用地，哪還有多餘的指標去搞“大産權房”開發。宿遷市《關於我市農民集中居住區建設情況的調研報告》也認為，建設用地是制約農民集中居住區建設的一大瓶頸，因為土地增減挂鉤産生的建設用地指標的70%都用在了市、縣(區)城區的建設，返還給鄉鎮的30%指標也優先安排供給鄉鎮工業集中區建設，形成了工業集中區擠佔農民集中居住區建設指標的現象。

　　利益驅動無處不在

　　事實上，土地指標緊張只是一方面原因，在很多鄉鎮即便有指標也不願意搞“大産權房”。曾經在宿遷市宿城區搞鄉鎮小産權開發的一位老闆告訴《經濟參考報》記者，因為“大産權房”用地必須經過招拍挂等嚴格的程序，而一旦走程序，你不一定能拍到這塊地，即使拍到價格也可能被抬得很高，而且後期繳納的各項稅費相比小産權就更高了。
　　記者採訪發現，“小産權房”所佔的集體土地(一般是農用地)，大多是開發商與當地政府私下談好一個較低的地價後，再從老百姓手裏低價買或租下來，項目建成後所産生的利潤十分驚人，遠超“大産權房”項目。此外，“大産權房”必須做到施工許可證、銷售許可證等五證齊全，必須交營業稅、土地增值稅、白蟻防治費、人防易地建設費等各種稅費，而小産權幾乎不用交任何費用。加之缺乏有效的監管，小産權項目在建築材料使用上以次充好、工程施工中偷工減料等現象屢見不鮮，且在建設過程中缺失監管，相比大産權每平方米可節省上千元甚至更高的顯性和隱性成本。
　　記者了解到，“小産權房”對開發商而言可以獲取高額利潤；對政府而言同樣有利益驅動，可以有效補充鄉鎮財力的不足。由於土地指標緊缺導致大片土地無法生財，而“小産權房”為此帶來了解決辦法，缺錢了就直接賣地開發。如今，農民集中居住區建設已成為各方競相追逐的“香餑餑”，甚至淪為少數人牟取非法利益的工具。
　　在利益的驅動下，開發商和地方政府一拍即合，“小産權房”也就越禁越多，甚至一些鄉鎮也組建了房産公司進行違規開發，少數鄉村幹部也浸淫其中。記者走訪的不少鄉鎮都存在鄉村幹部利用職權之便開發“小産權房”的情況，很多村支部書記承接本村的集中居住點開發建設已經成為公開的秘密。蔡集鎮朱李村村民孫守本告訴記者，朱李小區就是原村黨委書記張聿莊開發的，張聿莊現已因挪用資金、非國家工作人員受賄被刑事拘留。

　　政績衝動難以抑制

　　“土地指標緊張也罷，利益驅動也好，歸根結底還是政績衝動！”宿遷市一位縣處級領導説。
　　採訪中，一位不願意透露姓名的鄉鎮黨委書記坦言：我們也不想違法興建“小産權房”，但是在考核的壓力下實在沒有別的辦法，每個季度上面都要下來觀摩，看看你建了幾個小區、多少萬平方米。別人都在這麼違規搞，你不搞的話，每個季度觀摩別的鄉鎮都有項目就你沒有，你的臉往哪擱，今後還想不想提拔。談及為什麼搞小産權而不搞大産權，這位書記指出，除了沒有土地指標外，操作簡便、見效快的速效政績意識也是重要原因。
　　《經濟參考報》記者在宿遷各鄉鎮走訪調研時注意到，一些“小産權房”的售樓處裏挂出了縣(市、區)領導參觀、考察、指導的照片，一些售樓處的宣傳材料上甚至印上了類似於“XX領導大力支持”的宣傳口號。採訪中一些村民就很納悶，為什麼違法的項目卻有上面的領導來觀摩，難道他們不知道這些項目不合法嗎？
　　江蘇省委黨校一位不願具名的教授指出，正是由於政府的大力支持以及考核壓力催生的政績衝動，“小産權房”興建之風才會屢禁不止、愈演愈烈，有關部門應下重拳斬斷利益之手並徹底改變涉及“小産權房”的政績考核體系，從根本上剷除“小産權房”的生存土壤，真正維護法律的嚴肅性。