摘要：因經營狀況不佳，那些在早些年大量購置不動産的企業現在更加困難，高端物業持有人斷供、棄房案例已不稀奇。在“央行要求優先滿足首套房貸需求”的消息傳來後，銀行房貸政策有了較大分化。大份額的國有銀行仍認為個人房貸是其優質資産、優質業務，但資金緊張、存款資源有限的銀行退出房貸業務態度明確。

　　上海某大型國有銀行相關負責人昨日透露：“現金為王將是今後兩年企業主奉行的鐵律。從目前情況看，高端物業持有人斷供、棄房案例已不稀奇。”銀行業人士介紹，因經營狀況不佳，那些在早些年大量購置不動産的企業現在更加困難。

　　當前，銀行對個人房貸業務的態度出現巨大分歧：資金充裕且在按揭貸款市場佔有較大份額的國有銀行仍認為個人房貸是其優質資産、優質業務，在央行的“喊話”下會積極推進；資金緊張、存款資源有限的銀行退出房貸業務態度明確。“這塊業務對我們而言已不賺錢。”某股份制銀行個金部人士稱。

　　跑路潮襲 高端物業斷供

　　今年以來，一些房産拍賣公告屢屢出現在各大拍賣網站的首頁：“197.54平方米、評估價764萬。已第三次拍賣，488.96萬起拍。現已降價275.04萬，超值！房屋超豪華裝修，你還在等什麼？拍賣時間：2014年5月26日下午……”

　　“這些房産基本是銀行沒法收回貸款才拍賣的。”某大型國有銀行相關人士介紹，這些斷供物業從被銀行催收貸款到最終被法院拍賣一般要經過一兩年時間。“我估計從去年下半年開始的老闆跑路帶來的物業處置問題在今年下半年會更嚴重。”

　　這些被拍賣的物業通常屬於高端物業。拍賣房産一般要求一次性全額付清房款，所以儘管價格幾乎不到同類物業的一半，但仍不是普通購房者能承擔的，所以處置起來相當困難。　“今年物業的拍賣價和市場價之間的差別比往年更大。”某投資公司負責人分析，這背後的原因正是企業經營困難。

　　以往購入大量物業的企業主現在恰恰是經營最困難的。企業現在最大的問題就是流動資金緊張，房貸又加劇資金緊張。一旦發生逾期，企業債務負擔會更加沉重。

　　這位負責人介紹：“這些企業主都是早幾年買的房子，一般都是高檔房，那時貸款利率低。企業主通常會把財務杠桿做到最高。把還沒有還完貸款的房子拿到銀行做二次抵押貸款。實際上，他們已完全把房價下跌風險轉嫁給銀行。一旦企業出現經營困難或房價下跌，他們就會斷供或棄房。”

　　從去年下半年開始，企業融資已出現怪圈。銀行的企業貸款年息都在10%以上，利潤率在10%以上的企業不多。願意在這時逆勢擴張、能承受10%以上利率的企業就更是少之又少。

　　“願意出10%以上利率的企業，其老闆差不多都是做好跑路準備的。這就是難點。現在的私營企業主通常都辦了移民，有海外資産。我們很難知道他是否早就做好欠錢不還的準備。”另外一家投資公司負責人説，這些企業主都是棄房、斷供的高危人群。

　　銀行態度現分化

　　在“央行要求優先滿足首套房貸需求”的消息傳來後，銀行房貸政策有了較大分化。

　　某銀行個金部人士明確&&，不會做房貸，因為不賺錢。“沒人放低利率房貸了，至少上浮10%。”

　　業內人士透露，今年2月底某銀行暫停房貸業務就説明，這一輪房貸緊縮是銀行根據市場規律自主選擇、自主決策的結果。

　　出現上述情況的原因，首先是銀行流動性吃緊，無錢可放。其次是一些互聯網金融産品把活期儲蓄存款變成同業存款後又回到銀行體系。可能從絕對數字看，這些互聯網金融産品吸收的資金量不大，但對銀行流動性的影響是巨大的。因為同業存款流動性不大，而儲蓄存款是銀行最好的“活水”。

　　銀行已發現很難真正了解開發商的經營狀況。不少開發商都在借新還舊，導致其財務報表失真。這隱藏了巨大的風險。如果開發商迫於資金壓力開始不計成本地“拆東墻、補西墻”，那麼風險是巨大的。上述人士判斷，總體趨勢是三四線城市房地産已經“完了”，一二線城市短期內不會出現價格大跌。

　　這位人士説：“在風險又大又不賺錢的情況下，我看不出為什麼要扶植房貸業務。”

　　某大型國有銀行個金部副總經理介紹，個人房貸業務仍是他們的優質資産和優質業務，該行會積極推進。只要央行明確了支持首套房貸需求，他們會馬上跟進。“央行的態度就是我們的態度。央行的態度對房地産市場絕對是利好。”

　　至於一些銀行不看好房貸業務，他分析，這是因為一些銀行存款來源有限、資金緊張。“他們的資金成本高。這些銀行必須首先考慮怎麼活下來的問題。所以，他們必須先做收益率高的業務，而不是優質業務。”這位人士認為，大額房貸斷供現象並不普遍，尤其在上海這樣的城市。

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