看空情緒蔓延、價格面臨着整體松動、量價齊跌、成交量迅速降溫……您是否能夠想到這些詞彙正在和老百姓最關心的房價、金價緊密相聯?據4月份　“百城的房價指數”顯示，近半數的城市房價環比下跌。五一期間，偌大的一個北京，二手房成交僅31套，而重慶各大賣場的黃金也紛紛降價促銷，金價首次跌破了300塊錢每克。那麼，房價、金價未來是否還會繼續下跌?市場人士對百姓最關心的房子、金子，又有怎樣的判斷?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員中國農業銀行首席經濟學家向松祚、著名財經評論員張鴻共同評論。

　　房價下探，誰會出手買房?金價下跌，是否再次引發搶金熱潮?房子、金子，你將向左走，還是向右轉?價格松動的背後，是否醞釀着新的上漲?

　　向松祚：大家的普遍心理都是追漲殺跌　樓市的觀望情緒還會持續

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　任何的資産價格，它不可能永遠漲。打一個比方，樹是不會長到天上去的，資産價格也是這樣，它永遠不會漲到天上去。資産價格歷史上，它漲一段時間，它一定會下調。當然這個下調背後的道理是什麼?經濟學家講了一大堆，但是普通的投資者，第一他不願意聽，第二他也不一定聽得太懂，那沒有關係，我們再看比較具體的。

　　其實我們這些年，其實已經有幾個透支，什麼叫透支?一個是老百姓的購買力透支。就是很多買房子都是全家把儲蓄集中起來，甚至是幾代人的，湊錢買房子，所以這個需求，它已經提前透支了。隨着這個需求的透支，購買力一定是下降。第二個，是老百姓都能懂的心理，叫追漲殺跌。我現在看著房價要跌，本來我今天想買房，我今天一看説房子又跌了2000塊錢。可能明天還要跌3000，所以我要等一等。過去上漲是這樣的，今天去看的時候漲了1000塊，估計説明天還會漲。趕緊買，所以這個心理老百姓都能懂，這也是經濟的一個必然的規律。所以我覺得這個趨勢應該會持續下去一段時間。

　　張鴻：市場觀望情緒瀰漫　一些開發商也開始加入到看空的行列

　　(《央視財經評論》評論員)

　　很難判斷，如果我們政府不救市的話，尤其是地方不放開這個政策的話，基本上我們可以看到這個頂部已經形成了。因為中國地産市場是一個政策市，很多取決於地方政府的政策，所以未來走勢真的很難説。現在我們基本上可以判斷，觀望開始多起來了，最近一段時間，越來越多的親戚、朋友開始問我説，是不是真的不行了，真的開始賣了，真的怎麼樣了?這就説明其實越來越多的人，包括一些著名的開發商也開始站到看空的行列。

　　最重要的其實是供需發生了變化，北京其實是個樣板。北京今年一季度現在已經可以總結了，一季度1.5萬套的自住型商品房，而且今年可能有4到5萬套的自住型商品房，這是什麼概念?去年一年才賣了8萬套。然後錢緊。很多銀行現在收緊了房貸，一套房貸這些現在也都沒有優惠了。而且一些小的銀行開始有你要想享受優惠也可以，但是你得買我一個理財産品。現在都在吸貸，包括開發商的資金，我們看到一季度的現在上市公司季報已經開始出來了，一季度也都不是特別樂觀，而且他們的融資也不是那麼容易了。

　　當然，如果我是開發商的話，我也不會降價的，我現在還是想扛着。這個套路已經上演了這麼多年了，反復的上演了多少年了。很多開發商其實就不願意降價，所以你看他可以有各種優惠，哪怕把精裝修取消了，變成了一個毛坯房，我也不説是降價。因為他們還有一個非常重要的資金的需求，除了銀行貸不出錢來，貸錢很困難。還有一個就是現在的土地，其實一季度的土地仍然在上漲，上海、北京漲了28%，土地收入。一方面他還在拿地，他還得儲備糧食，一方面這邊錢又沒有，怎麼辦呢?他就想法趕緊把這個賣出去。一季度的整個的利潤水平在下降，凈利潤在下降，這也是很多年來，包括萬科等幾個大的公司都不是特別樂觀。所以我想他們現在要所謂的去庫存，來完成資金的周轉，這個是有驅動的。

　　向松祚：供給過剩是造成平均房價下跌的最核心原因

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　過去我們房價上漲的關鍵因素在哪?有兩個核心的關鍵因素，一個是我們前一段時間的貨幣供應量快速擴張。因為貨幣供應量的流動性過剩，貨幣太多以後，水漲船高，幾乎所有東西都漲。另外一個核心推動力量，就是老百姓樂觀的預期。當房價越漲他越買的時候，樂觀預期就越來越強化，越來越想買。現在這兩個因素雖然還沒有完全消失，但基本消失了。比如説現在貨幣的供應量，其實從國務院領導一直到部門的領導，一再&&，我們無法再像過去那麼刺激下去了，我們貨幣供應量已經太大了，貨幣供應量現在總體來講是趨緊。再來，老百姓的情緒也變了。

　　除了我剛才講的兩個過剩，我們回到實體的層面來看，有一點是對的，就是説供給過剩。現在房地産市場在全國來講，確實供給過剩。我到很多地方去看過，中國比較富裕的地區長三角，珠三角，我都去看過，當地的比如説發改委的負責同志，甚至市長，私下裏他們非常坦率地講，説我們這個地方確實出現了過剩。有些人把我們這兒定為鬼城，我們當然很不高興，我們不願意叫鬼城，但其實我們這兒是過剩的。過剩到什麼情況呢?你可以隨便做一個調查，把總量除以總個家庭，有些地方已經每一個家庭可能有三套，甚至四套以上的房，這不是過剩嗎?供給已經嚴重過剩，是造成平均房價下跌的最核心原因。當市場預期起來的時候，當貨幣供應量這麼大的時候，你怎麼去限價、限購，都沒有用。

　　向松祚：政府無法救市　錢太多把房地産商給撐死了

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　現在這兩個核心原因變化以後，有些房地産商，還有一些人在呼籲政府救市。我想問一句，政府怎麼救市?政府去買房嗎?我覺得房地産商在這些年，其實和其他的行業一樣，擴張過度。説句不好聽的，就是錢太多把它撐死了。我們的很多行業、企業，就是錢太多把它撐死了。我非常坦率地講，我們銀行體系也要負責任，很多行業因為過多的給他貸款，他瘋狂的擴張，鋼鐵、煤炭是這樣，房地産也是一樣的道理，拿錢太容易，所以瘋狂地去買地，買了地以後當然要蓋房子、要賣。我想未來這些房子你賣給誰去，首先這個問題擺在這兒。

　　面對這個情況該怎麼辦呢?我們現在全國的房地産公司據不完全統計超過一萬多家，有些上市公司，可能他的資金流比較充分，他可能不太着急，所以有些上市的開發商説沒關係。但是我們的數據表明，絕大多數房地産商的負債率已經超過80%，什麼意思呢?他現在自有資金並不多，他靠貸款，而且不僅僅是銀行貸款，相當一部分是影子銀行的一些貸款，包括信託。我去調查過幾個房地産公司，銀行貸款在整個負債裏面佔的不到40%，剩下的60%就是靠民間的借貸，這個事就麻煩了。所以為什麼現在有些房地産降價，不是空穴來風，他必須要盡可能的要套現，因為他要還債。

　　單祥雙：房地産作為中長線投資　具有投資價值

　　(中科招商集團董事長兼總裁　《央視財經評論》特約評論員)

　　房地産市場的下滑和出現拐點，主要是基於以前房地産發展的比較快，在中國它發展的速度特別快，而且運行的成本也比較高。那麼隨着投資人越來越理性，原來很多投資人把地産當成股票在炒，現在投資人在中國這种經濟環境下，政府並不鼓勵大家把房子當股票炒。在這種情況下，其實它的獲利空間就在壓縮。對投資來講，選擇房子、房地産作為投資品，或者叫投機品，他的動力就下降了。所以從這個角度上，房地産價格的下調是一種必然。那麼房地産又涉及到國際、國泰民安的問題，民生的問題，在這種情況下，房地産不應該作為股票來炒，但是它作為中長線投資，是具有投資價值的。

　　向松祚：金價從來沒有跑贏過通脹 説黃金是最佳投資是錯覺和幻覺

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　歷史的數據表明，全世界這麼多年以來，房地産的價格，剛剛跑贏通貨膨脹，你知道多少嗎?0.5個百分點。你就30年以上算。金價從來沒有過跑贏通脹，你信嗎?金價我們從2008年算到現在，從來沒有跑贏過通脹。所以我記得在2008年、2009年，國內有一幫人瘋狂地講説，黃金是最佳的投資，永遠能夠抵禦通脹，我一致反復講，這完全是一個錯覺，一個幻覺，非常錯誤的。

　　你做波段可以，我講做波段，就是説去年還是前年，有什麼中國大媽大戰華爾街，什麼中國大媽撐起黃金半邊天。實際上黃金也是分兩個，就是投資性的、投機性的和消費性的，或者叫剛需。剛需沒有問題，你什麼時候買都沒關係，你要給女朋友送戒指，要結婚，那這沒有問題。你要跟小孩留個紀念品，但是黃金投資性的國際的金價，它主要取決於兩個因素，一個是美元的匯率，就是美聯儲的貨幣政策，這個是一個普遍規律。第二個就是取決於什麼?就是那幫大的投資銀行和對衝基金。對衝基金，這個炒黃金的對衝基金，其實也有幾千億美金，量非常大。那麼他們的一舉一動其實決定這個金價，現在他們全部看空。那你想中國大媽也好，還是印度大媽也好，還是印尼大媽也好，這三個大媽加起來，能扛得住嗎?扛不住。

　　張鴻：長期看黃金不是一個很好的投資品　中國大媽們要理性

　　(《央視財經評論》評論員)

　　説明大媽變理性了，但是還應該再理性一點兒。我們算一下長賬的話，就是長期來看，黃金並不是一個很好的投資品。現在大媽們如果再理性一步的話，千萬不要再説保值，我拿着它十幾年、二十年以後，給兒子、給孫子就掙錢，它在漲跌當中，是有那些對衝基金是掙錢的，不管漲跌，人家都掙錢，而你的，只能拿着。

　　黃金其實和美元、和美國經濟是密切相關的，除了對衝基金我們不知道，但是你能看到美國經濟大概是什麼樣的，他剛剛公布了上個月的非農經濟指數以及一些數據，他的失業率創下了2008年9月以來的新低，説明美國經濟的復蘇是有基礎的。還有一個就是世界和平，之所以前兩天有一個大跌，是因為美國經濟好了。之所以又漲上來是因為烏克蘭又開始鬧了。所以你要真準備投機，那你要弄清楚這兩個變量。至於説怎麼配置?我覺得風險太大，所以你還是少配置點兒。

　　向松祚：理財一定要權衡流動性　而中國的二手房交易行情很差

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　第一，你千萬不要有一個錯誤的幻覺，認為我作為一個散戶，我買股票也能夠跑贏指數，我買房子也能夠永遠跑贏大勢，我買黃金，金價也能夠漲錢，散戶從來沒有這個本事。全世界的散戶95%沒賺過錢，中國的散戶更是這樣，中國的散戶是全世界最大的慈善家。今天你面對這個金價市場，我只能説一句話，如果説你只是買一個紀念品、買一個金磚，送給你的兒子、孫子，那沒有問題，你不要指望它賺什麼錢。如果你屬於投機，特別是散戶投資者投機，你千萬要小心，虧錢，我們絕不負責賠。

　　投資理財，大家千萬要記住，是非常個性化的。什麼叫個性化?比如説你很有錢，你可以做那些投機性的，你甚至可以加入對衝基金，你去做空也好，去做這些投機生意，你有可能賺大錢，但是你也可能虧錢，但是虧個幾百萬，對你來講小菜，你沒關係。但是對於普通的老百姓，比如説錢很少的，我一定建議他，要非常的慎重。比如説你可能買一些債券，或者買一些看起來收益率不是很高的産品，但是它很安全。保本理財或者是國債，這樣的産品非常安全，不至於讓你血本無歸。往往投資者吃虧在哪兒?總喜歡説今年我要賺50%才過癮，明年我要賺到100%才過癮。其實你既沒有賺到50%，也沒有賺到100%，結果可能還虧了50%。所以理財一定要權衡收益、風險和流動性，為什麼説流動性?你買房子，在中國很多二手房的交易是很差的，比如買了一個房子，你把錢砸進去以後，要是急用錢，你賣給誰去?