及時審批和發放符合條件的個人住房貸款

　　中國人民銀行副行長劉士余12日主持召開住房金融服務專題座談會，研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作。

　　業內人士認為，央行從住房貸款剛需端入手提出指導意見，有利於改善民生，有利於緩解房地産市場投資銷售下滑帶來的經濟增速下行和金融風險壓力。

　　敦促銀行及時發放房貸

　　工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等15家商業銀行負責人參加了會議。會議充分肯定近年來商業銀行認真貫徹落實國務院關於房地産市場調控的決策部署、嚴格執行差別化住房信貸政策取得的積極成效，並對進一步改善住房金融服務工作提出以下要求：合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；科學合理定價，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款；有效防範信貸風險，嚴格執行個人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風險的監測分析等。

　　中國銀行國際金融研究所宏觀經濟研究主管溫彬&&，去年以來，個人住房貸款市場出現首套房貸利率上浮、部分銀行停貸現象。房地産銷售回落，也對當前經濟走勢形成壓力。

　　央行此舉意在從個人住貸剛需端入手提供針對性支持。

　　業內人士&&，前期房貸政策實質性收緊，對衝近期房價下調對購房者的利好，相當於購房成本沒有降低，不利於消化樓市庫存。
　　在央行發出的政策信號中，“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”最受關注。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，有關部門一直支持首套房貸。但是，在去年銀行鬧錢荒後，資金成本上升，即便是基準利率的房貸都屬微利。下半年房貸政策應趨松，但不要奢望過松。

　　　房貸需求依然強勁

　　一季度，房貸需求依然強勁。央行數據顯示，一季度末個人住房貸款比年初增加4500億元，同比多增338億元，3月末增速為20.4％，已連續11個月超過20％。

　　銀行執行上浮利率貸款比例大幅上升。央行日前發布的《2014年第一季度中國貨幣政策執行報告》顯示，一季度，執行下浮、基準利率的貸款佔比有所下降，執行上浮利率的貸款佔比上升。3月，一般貸款中執行下浮、基準利率的貸款佔比分別為8.35％和21.40％，比上年12月分別下降4.12和2.72個百分點；執行上浮利率的貸款佔比為70.25％，比上年12月上升6.84個百分點。

　　溫彬認為，銀行信貸投放屬於市場化行為。一方面，對定價高的貸款自然提供較多額度；另一方面，目前貸款利率上浮不只限於個人住房貸款利率。今年以來，公司類貸款利率上浮比例更高。儘管央行提出了指導原則，但在實際操作中，銀行尚需在信貸額度供應和維持低利率之間尋求平衡。

　　房地産調控以結構性政策為主

　　溫彬&&，近年來房地産融資對銀行的依賴日漸下降。除銀行外，房地産部門還通過影子銀行、信託産品、境外融資等渠道融資。此前針對房地産信貸調控&&的政策都是有針對性的結構性政策。在個貸方面主要支持居民真實剛性需求，在房地産開發市場上主要支持棚戶區改造、保障房等既促進民生、又能彌補房地産商業性投資減速帶來的投資下滑壓力的項目。未來若央行&&房地産領域政策，應會體現結構性、針對性方針。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，今年以來，房地産市場始終處於供需雙雙低迷的狀態。國家統計局昨日發布的數據表明，這種勢頭尚未有改善跡象。此時央行發布的政策信息，的確能提振市場信心。2012年上半年，央行曾表態滿足首次購房家庭貸款需求。以此為起點，出現一波持續兩年的房地産旺市。但是，此次情況有明顯不同。一方面，央行的表態只提及按揭貸款，未提到房地産開發貸款。因此，業內預計開發貸仍將按現行額度控制進行管理，房地産企業日趨緊張的資金狀況不會有根本改善。另一方面，如今的市場基礎與兩年前無法相提並論。當時的市場處於蕭條後的低點，如今的市場剛開始降溫，並處在下行通道中。

　　就在央行發布上述信息前，南寧、銅陵、天津濱海新區等地&&“救市”措施。

　　張大偉認為，未來若政策松綁，主要有6大方向：非戶籍資格審查放鬆；限購範圍放鬆；調整普通住宅界定標準；限價政策放鬆；提供購房落戶及優惠等；公積金政策松動。但與此同時，限購、最低首付比例等“紅線”不會被突破。