基於“銀發經濟”的巨大潛力和地産行業的轉型升級，去年以來，地産商和投資機構紛紛投身養老地産。然而，資金、標準、醫療、觀念等障礙，讓看似欣欣向榮的養老地産陷入發展困境。突破瓶頸、步入正軌、探索可複製推廣的商業模式……養老地産健康發展“前路漫漫”。
　　
　　投身養老地産

　　當前，我國正加速步入老齡化社會，對“適老化”住宅和養老住區的需求將在未來幾年大增。全國房地産經理人聯合會常務副秘書長姜煒説，養老産業是我國未來經濟支柱産業，養老住區作為養老産業重要的資源整合平台、運營服務平台與資本運作平台，是房地産企業進軍養老産業的主要目標。

　　中國房地産業協會副會長朱中一説，目前，房地産市場處於增速換擋期、結構調整期和政策完善期，在轉型過程中，不少開發企業主動或被動進入養老地産行業。

　　全聯房地産商會副會長張雪舟説，當前，主要有“四路”企業進入養老住區，即地産商主導的養老住區、大型國企主導的養老住區、金融機構主導的養老住區和運營機構主導的養老住區。

　　不過，目前我國養老住區發展尚處於起步階段，真正成規模、成熟、可複製的引領模式還在探索中，經營狀況並不理想，很多企業靠其他業務來支撐養老服務項目的運行。

　　全國老齡辦副主任吳玉韶説，養老住區不是傳統意義的房地産開發，但目前國內一些投資者的普遍做法是在住宅建設的基礎上，加上一些無障礙設施，配有醫療機構等，養老住區開發仍存在重硬體、輕軟體，重設施、輕服務的傾向。

　　朱中一説，與其他房地産開發不同的是，養老住區必須考慮配套設施、養老服務等問題，老齡經濟更多賣的是服務而不是房子。
　　　
　　背後難掩尷尬

　　現有的養老地産項目多數處於虧損或微利狀態。業內人士認為，目前，我國養老住區開發存在五個方面的問題。

　　一是項目規模過大，産品缺乏細分。一些地區，動輒斥資數十億元，建設佔地上千畝，甚至上萬畝的超大型養老社區，這並不符合養老需求。

　　二是市場定位不準，盈利模式不清，深陷長期投資與短期回報之困。養老地産高投入、周期長、低回報的特徵使養老地産項目面臨融資難問題。這就要求養老地産商具有雄厚的資本實力，一般民間資本則很難進入或持久經營。

　　三是規劃設計能力有待提高。張雪舟説，目前，國內不少開發養老地産的機構對老年需求了解不夠，致使功能配置不明確。此外，對於老年服務模式也缺乏了解，建築空間無法滿足管理需要。

　　四是缺乏運營經驗成為養老地産發展的障礙。北京吉利大學健康産業學院院長烏丹星説，在養老地産開發過程中，最核心的問題是用服務撬動地産。如今，我國城市老人的房屋自有率超過全球平均水平，他們不缺房子而缺服務，如果強行用地産綁架服務就會面臨很大風險。

　　五是缺乏標準和規範。一些專家認為，缺乏設計、建設、服務、收費等多個環節的行業標準和規範，是制約養老地産發展的瓶頸。不少養老項目規劃和設計水平參差不齊，在建設之初就難以滿足養老需求，給長期運營埋下隱患。另外，一些借養老地産之名“圈地”的項目也得以實施，擾亂了行業正常發展。
　　
　　要多樣化發展

　　我國養老地産發展時間很短，大規模開發也就三五年時間，去年全國新增了１００多個養老地産項目。雖然北京太陽城集團、藍卡健康集團等養老地産開發商提供了一些模式，但明確、成熟的商業模式尚在探索中，我國養老産業進入成熟期大約需要２０年。

　　當前，不少養老住區項目收費過高，月租過萬元、繳納數十萬元會費、購買超過百萬元的保險産品等，超出多數老年人的承受能力，造成入住率偏低，養老地産畸形發展。未來，如何擴大中低端養老住區項目規模，提供多元化服務，迫切需要解決。

　　烏丹星説，養老地産要走出目前的困境，首先要轉變觀念。地産是一次性買斷，而養老是永久性消費；地産是創造居所，養老卻是創造生活方式，兩者截然不同。地産的價值在於實物交易後的儲存增值，而養老價值在於生活感受和文化價值所産生的人居價值。

　　朱中一説，發展養老地産必須要解決好四個關鍵問題：一是搞好養老地産項目的前期策劃，弄清楚市場究竟有多大，認真分析目標客戶群、服務半徑和規模、産品定位、與醫療機構的合作等問題，避免貪大求洋，走豪華路線；二是設計符合老年人需求的項目，做好運營管理服務；三是養老地産的投資商、開發商和運營管理商，既要明確分工，又要協調配合，實現合作共贏；四是養老地産開發模式可以多樣化，開發商可以在老年人社區、親情社區、養老公寓以及旅游、度假和養老相結合等形式上有所作為。（完）