近一段時間，各地樓盤降價打折的聲音不絕於耳，甚至某些地方傳出開發商資金斷裂的消息，房地産市場似乎一片慘澹。很多人都問：房價真的扛不住了嗎?今天，國家統計局發布的一組數據給出了一份這樣的參考答案：3月份，全國70個大中城市新建商品房的價格跟上個月相比，有4個城市下降，10個城市持平，56個城市仍然在上漲。那麼如果看完數據，房價真的是在降了嗎?為什麼和數據有些不一樣呢?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員上海交通大學上海高級金融學院教授錢軍、著名財經評論員劉戈共同評論。
降價、打折，開發商真的扛不住了?有價、無市，房價真的要降了嗎?
錢軍：交易量的下降是房價最終要下降的一個前奏曲
(《央視財經評論》特約評論員)
我對這個數據是這麼看的，第一個，這個市場有領先於這個數據的前瞻性。也就是説，比如説房地産開發商，因為他是房地産的第一步，可能很多這個下降的情況是先從開發商開始，銀行吃緊，慢慢過渡到這個樓盤最終的産品價格，所以從這點來看，市場應該是領先於這些數據的，因為數據畢竟是已經賣掉的房子，這是第一個。
第二，大家在看這個價格的時候，價格本身可能還不夠全面，還得看交易量。因為很多時候可能是有價無市的情況，那麼最後成交的那幾棟房子可能恰恰是比較高端的房子，那麼這樣環比來講，價格可能會上升一些，但是可能更重要的信息是交易量，尤其是各種檔次的樓盤的價格和交易量。如果把這兩個情況綜合起來評估，我就覺得可能會有一個更平衡的看法。我覺得交易量的下降是房價最終要下降的一個前奏曲。
劉戈：北上廣深房屋成交量的下降趨勢非常明顯
(《央視財經評論》評論員)
其實我們更重要的是要看趨勢，我們看到的仍然是大部分城市在上漲，但是我們看1，2，3，三個月房價上漲的城市從原來1月份的62個變成了57個，變成了56個，也就是説上漲的城市的數量在減少。上漲的幅度，1月份是20.9%，2月份是18.7%，3月份是15.5%。這個趨勢是比較明顯的。
我們再來看一下具有標誌性的五大城市，北上廣深加上天津。最近8周它們房屋成交量的變化，那麼我們看到包括上海，廣州和天津這三個城市，就是最近一週，就是本年度的第15周，它走到了最近8周的最低點，另外兩個城市也是在上周走到了最低點。所以總體上來看，這5個城市，雖然是每一個城市具體有波動，但是在8周來的趨勢來説，下降的趨勢還是非常明顯就可以看出來的，交易量方面，一般來説交易量下跌，那麼很快接下來價格的影響就會出來。
陳國強：房價上漲達到天花板 或者説已開始發生趨勢性變化
(中國房地産學會副會長 《央視財經評論》特約評論員)
從3月份最新數據裏可以看到幾個特點。首先，無論是新房還是二手房，環比上漲的城市數量都在持續減少;第二，無論是環比還是同比，無論是新房還是二手房上漲幅度在繼續收窄;第三，70個大中城市的範圍內，漲幅收窄，樓市整體景氣呈現下降，接下來幾個月份這樣一個態勢沒有懸念肯定還會繼續保持;第四，環比領漲的城市已經不再是一線城市，已換成其他一些熱點的二線城市了。房價上漲達到天花板，或者説開始發生趨勢性變化，實際上從去年四季度就開始了。接下來可以預期，價格出現下跌以及出現持平的城市的數量還會繼續增加，上漲城市數量慢慢會減少，這樣一個趨勢已經確立了。
劉戈：待售面積更高的城市發生急跌的可能性要大的多
(《央視財經評論》評論員)
現在從全國的發展角度看，不管是屬於三四線的城市，還是北上廣這樣的一線的城市，總體上來説，上漲的趨勢在漸緩。那麼這個拐點應該説是全國性的，它不是説分佈在哪一個城市，或者哪種類型的城市。但是下跌或者産生這之後的影響可能就不一樣了，像一些小的城市，那麼這種分化我相信會越來越大。
我們注意兩個指標，在3月份的整個國家統計局的統計裏面兩個數字非常引人注目，一個是新開工的面積，一個是待售房的面積，這兩個數字比去年同期一個是下降了百分之二十多，一個是提高了百分之二十多，這兩個你會發現，有的城市的新開工面積降的更多，這是一個開發商的判斷，那麼它的待售面積更高，那麼這樣的城市可能它發生風險的可能性就要大得多，它發生急跌的可能性就要大的多。
錢軍：房價一旦下跌 一些三四線城市的問題就會比較嚴重
(《央視財經評論》特約評論員)
總的來講，下行的壓力比上行的壓力大，但是不等於説就是沒有上行，也不等於説下行的時候，大家速度都是一樣的。我覺得一線城市，尤其是像北京，上海這種我們可以叫國際大都市的城市，它如果下行的話，幅度不會太大，因為確實剛性需求在那，而且很重要。像我們家，我們從美國去年剛剛搬回來，現在在租房子。
跌到一定的程度的話，應該還是會有想法要買，因為畢竟是國際大都市，但是在一些三四線的城市可能問題就比較嚴重。因為總的來講，他們那些地方可能經濟放緩的速度更快，然後可能地方債，地方政府的負債也比較高，企業負債也比較高，那麼在這種情況下，可能他們一旦下跌，速度就可能比較快。
在短時間內全國大部分地區的房價下跌，是有災難性的後果。美國就是在2008年雷曼兄弟倒了以後，那6個月當中是發生了有史以來從來沒有看到的現象。也就是説，過半數的美國城市同時在這半年內房價跌了15%以上，那麼這個我們叫系統性風險的爆發。但是美國這個經濟有一點，就是它往往危機來得快，但它復蘇的也比較快。因為它來了以後它大量不好的企業，包括負債很高的家庭就破産了，然後剩下來的企業就是比較健康，它的市場機制比較強就起來了。
相對來講，日本是另外一個極端，日本的房地産泡沫最高點是90年代初，80年代末，大概花了10年才慢慢的破滅，所以那個情況實際上也不好，為什麼呢?在這10年當中有很多，經濟學家講叫僵屍的銀行和企業，死也死不掉，切也切不掉，但是它根本沒有活力，應該是被淘汰的不能被淘汰掉。所以應該來講，美國發生大面積的房地産價格大幅下跌是非常嚴重的一個現象。但是從另外一個極端，日本的房地産泡沫模式來看，也不是一個特別好的房價調整的過程。
劉戈：從銀行的壓力測試和報表上來看 預防風險沒有大問題
(《央視財經評論》評論員)
總體來説，其實央行是有準備的。在前幾年的時候，央行曾經推出來壓力測試，那麼到現在一直在堅持，每個季度各個銀行都需要把他們壓力測試的結果報到央行。開始的時候是按房價下跌30%，後來據説是有50%，那麼按銀行報表來説沒有問題。因為中國的住房貸款相對而言開始的條件是非常的嚴的，審查是非常嚴的，沒有像美國的那些零首付，沒有這樣的現象，而且對二套三套後來越來越嚴，總體上來説，從報表上來看沒有大的問題。
我有一點擔心，就是我問過一個銀行的具體負責人，我説你知道這些錢以其它的，比如説流通的名義，以辦工廠的名義貸出去以後它最終會流到什麼地方?你們這個監管程度達到了麼?他説我真不知道，一個是沒能力知道。再一個，我説是不是即使你們有能力知道，你們也沒有那麼多的願望去知道?
房地産在某種程度上，它在我們現階段的中國經濟裏佔的比例太大。它主要的相關性在於一些建築材料，還有就業的問題。所以如果在一段時間內由於房價的預期下降，那麼最後導致房地産開發的一定程度的下降，那麼其實我覺得政府有關包括危舊房的改造，包括基礎設施的這樣一些建設，那麼同樣可以消化這些建築材料也好，這些勞動就業也好。從某一個角度來説，我覺得它是有一定的替代性的，所以大家對於這樣一個問題也不用太擔憂。
錢軍：如果房價在短期內大幅度下跌 風險確實很大
(《央視財經評論》特約評論員)
我是這麼看的。一個從風險來看，現在我們國家金融體系裏面最大的兩塊就是，一個是如果房地産下跌的幅度很大，會引起很多一連串的問題;還有一個是地方政府債，實際上這兩個是有&&的，因為地方政府裏面，它很多到最後就是投到房地産，具體多少很難講。
我是這麼看這個下跌的過程，一方面來講，作為一個市場機制，有上升一定要有下降，尤其是如果有了泡沫，泡沫是一定要破的。但是在泡沫破滅當中如果破的太快，而我們國家現在很多數據表明，很多家庭，很多企業的財政狀況是跟房價是息息相關的，所以如果短期內大幅度下跌，風險確實很大。比較理想的一個調整過程應該是什麼呢?應該是比較局部的房屋下跌，然後整個我們在機制上進行調整。我對這個的看法是謹慎樂觀，我覺得不管從地方政府債的規模，比如現在到了大概GDP的30%，這個數字不小了，然後中央債大概佔有20%，總的這個政府佔有50%。為什麼謹慎樂觀呢?這個總的債務規模在全世界來看還是非常低的。
陳經緯：房價現在是回歸到合理的水平 不算是降價
(香港中國商會主席 全國政協經濟委員會副主任 中華全國工商聯合會副主席 《央視財經評論》特約評論員)
我認為不叫降價，我認為是它(房價)升的太快了，升過了頭，現在回歸合理的水平，不算是降價。我們國家政府調控應該完完全全關注保障房，對中低收入的人居住的保障，其餘商品房應該是讓市場自由去調節，然後風險應該是由金融機構去控制，所以對房地産市場健康，我認為應該是這樣。
錢軍：在降價的過程中 過度擴張和負債率高的房地産企業會出問題
(《央視財經評論》特約評論員)
房地産實際上在很多經濟裏面作用都很大，實際上在美國經濟裏作用也相當大。金融危機發生以後，為什麼美國的就業率下降的這麼快?就是因為大量的失業工人是在房地産建築行業。就是説房地産整個行業在中國未來的經濟裏面還會很重要，但是關鍵問題是怎麼把這個市場機制做起來?這個市場不可能只升不降，一定有升有降。
巴菲特説過一句很有名的話，只有退潮的時候才能看到誰在裸泳。也就是説，在降價的過程中哪些企業，哪些房地産商會出問題呢?就是那些可能過度擴張，負債率高的會出問題。這是市場規律，這些人就是應該被淘汰，或者他們應該接受非常慘痛的教訓，他下一次再來投資房地産或者別的行業的時候，他才會比較謹慎，這才叫市場規律。還有一個我覺得很重要的，就是地方政府債裏面，就是地方政府實際上有的時候介入房地産太多，盲目投資。還有房地産稅，以及所有一些相關體制的建設，今後……