隨着十八屆三中全會臨近，有關會議將討論土地改革的報道不斷傳出。最近有消息稱，新一輪土地改革重點之一將是農村集體經營性建設用地，而之前公布的國研中心“383方案”，有關農村集體土地入市的傳聞更是攪動了市場。

　　《每日經濟新聞》記者了解到，受“小産權房轉正”等利好消息的刺激，北京周邊的多個小産權房價格出現上漲，其中通州區太玉園小産權房最近一月更是上漲千元以上。

　　一旦小産權房轉正，其巨量供應合法進入市場，將對房價調控産生巨大效果。但多名專家&&，農村集體土地入市很難全面放開，在國家沒有明確政策&&的情況下，小産權房轉正尚屬空談。

　　小産權房交易火爆

　　“383方案”引發熱議，其中土改部分尤其引人注目，因為它明確提到“集體建設用地直接入市”，這有望為小産權房合法化打開一道門。報告提出：在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平台，建立統一土地市場下的地價體系。在集體建設用地入市交易的架構下，對已經形成的“小産權房”，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

　　“383方案”涉及小産權問題的表述甚至成為一些經營小産權房中介機構營銷的説辭。北京通州區中介公司經紀人王海如 (化名)對購房者説：“小産權房要轉正了，如果你還在考慮價格，那將再次錯過這個機會。”王海如&&，農村集體用地入市放開後，這意味着小産權房將合法化，現在買小産權房將來轉正是遲早的事，“現在通州地區的小産權房每天交易火爆，價格都在上漲。”

　　王海如所在的公司位於北京市東六環外的張家灣鎮，這裡聚集着太玉園、月亮灣曉鎮等多個小産權社區，其中太玉園是北京最大的小産權房片區。因為小産權交易的火爆，也吸引了越來越多的中介公司參與，其中不乏21世紀不動産這類知名的中介機構。21世紀不動産的一名經紀人向 《每日經濟新聞》記者證實，最近太玉園的小産房賣得特別火，很多顧客希望找到低樓層的房子，但是已經沒有多少合適的房源了。談及價格，他&&，“‘十一’之後價格就不斷漲，以前只有八九千元，現在1萬元，1個月漲了1000元左右。”

　　在通州核心區塊，正規商品房的價格都已經在兩萬多，幾千元的小産權房在價格上還是有很大優勢。在上述經紀人看來，小産權房依然是價格洼地，“即使是到一萬元，但相對於周邊兩萬多的價格，還是有一定的優勢。除了政策方面的原因，還有就是大産權房漲，小産權房就漲。”

　　21世紀不動産經紀人員介紹，購買小産權房因為無法貸款，只能是全款買。由於不限購，所以手續簡單，只需給村委會過戶費6萬元，再加一定的中介服務費即可，快的話從掏錢到換房本半天就能辦完。

　　深層次問題難解

　　由於小産權房是在農民集體土地上建設，未繳納土地出讓金等費用，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，其産權證是由鄉政府或村委會頒發，在某種意義上説，它不具有真正合法的産權證，其身份也是購房者最大的擔憂。

　　從2007年開始，中央多次啟動小産權房清理整頓。但由於沒有統一的處理政策，各地對現存小産權房的處理力度不一致。中國房地産學會副會長陳國強説，治理是一陣一陣的，而有些地方對治理小産權房往往採取了回避態度。

　　當記者以購房者身份提出“風險問題”時，上述中介公司經紀人均&&，不用擔心風險，“這些房子都是村民的回遷房，而且現在購房者都是和村民一起混住的，這些房子能被拆掉嗎？”

　　此前北京市也&&過對小産權房整頓的通知，但小産權房交易卻一如既往。上述經紀人説，“現在政府對於小産權房的政策也比較模糊，購房者與村委會簽合同後，還有風險約定，如果房子拆除，村委會會給予補償。”他多次強調，小産權房被拆可能性不大。事實上在深圳等地，小産權房成交也出現暴漲，除了房價上漲的因素，不排除小産權房“轉正”利好進一步刺激了購房者。

　　全國工商聯調研數據顯示，從1995年到2010年，全國小産權房建築面積累計超過7.6億平方米，相當於同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。其中，北京、太原、深圳等地小産權房佔當地住宅市場份額均超過兩成，房價僅為臨近地段商品房價格的25%~60%左右。
 
　　如此巨量供應一旦合法進入市場，將對房價調控産生巨大效果。正因為小産權房的地位，近年來學界也不斷呼籲給小産權房合法身份。建立一個城鄉統一的建設用地市場，允許集體建設用地入市交易，不僅從根源上解決了小産權房問題，還可以調控房價。

　　經濟學家馬光遠認為，如果小産權房真的轉正，在市場上完全流通，這個供應量是比較大的，對於穩定房價能夠起到一定作用。“但小産權房的轉正難度非常大，因為涉及土地、城鄉二元、農民土地收益等複雜問題。”

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭分析認為，將農村集體用地直接進入到非農市場，固然能提供大量合法化的小産權房，但地方政府卻要面臨土地財政減少的困境。一旦農民集體土地進入市場，首先中央要給地方政府增加更多的收入來源，如房産稅；另外也需要建立一系列政策法規來引導農村集體土地交易。

　　陳國強在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時説，目前關於三中全會對小産權房的討論都是推測，“小産權房歸根到底是兩種土地所有制並存造成的問題，因此解決小産權房也應從土地制度入手，如果不破除這個問題，小産權房也很難有解。”