政策預期催升大戶型成交 調控長效機制意見徵求已入尾聲　　

　　本報記者從多家中介機構了解到，北京二手住宅新增房源以及成交量均在增長，新增房源量增長曲線已經高於新增客源量。其中大戶型“豪宅”成交量幾乎每月都在上漲。

　　儘管從上海、重慶等試點城市來看，房産稅迄今並未對當地城市産生實質影響，但一些擁有多套房的財富階層，已經從政府所傳遞的種種聲音中感覺到某種不安。

　　最近盛傳的房地産調控長效機制，其中包括可能進入實質推進階段的房産稅。而十八屆三中全會被認為是政策加碼的節點。

　　參與了房地産長效機制討論的華遠地産任志強對本報稱，長效機制討論方案已經幾易其稿。“目前都已經作廢四五稿，前後改動都非常大。在政府沒有對外公布前，消息都是不確定的。”任志強説，但他拒絕透露曾經被作廢的長效機制方案細節。

　　全聯房地産商會(原全國工商聯房地産商會)創會會長聶梅生透露，長效機制的意見徵求已有數月，現在已經接近尾聲，發改委與住建部的意見已全部出完，現在是徵求各部委的意見。

　　今年4月份，針對房價過快上漲等因素，國家&&了歷史上負擔最重的20%個人轉讓所得稅。在該政策&&之初，大部分業內人士曾判斷，參照歷史經驗，北京二手房市場很可能因高額的稅負而被冷卻。但實際市場並非如此。

　　記者從多家中介機構了解到，不管是整體還是中高端，二手住宅新增房源以及成交量均在增長，甚至新增房源量增長曲線要高於新增客源量。

　　鏈家地産提供的內部數據顯示，今年以來，除了4月份受新&&調控政策影響，新增房源環比大幅下跌52.2%以外，其餘月份新增日均房源均在環比增長，而這一波動曲線要大於新增客源增幅；我愛我家、21世紀不動産提供的內部數據也顯示，北京新增房源量增幅也相較往年明顯上漲。

　　二手豪宅方面增幅較為明顯。麗茲行豪宅研究院獨家數據顯示，十月上旬，高端二手住宅成交41套，相比去年同期上漲24.24%。這並不是漲幅最高的月份，按照該機構發布的月度報告，除了4月份，受國八條市場調控短暫觀望的影響，今年以來，北京二手豪宅幾乎每月都在上漲。

　　一些地産從業人士開始或建議別人拋售二手大戶型；一些多套房業主也在行動。受房産稅預期影響，本報了解到，一些北京業主將名下三四套房産紛紛出售，然後一步到位換到地段、學區以及戶型等良好的小區中。

　　鏈家在線提供的部分中高端樓盤成交數據可資證明。以位於太陽宮的太陽公元為例，該小區二手房源均未滿五年。但該樓盤今年成交量一直在增長，累計成交最多的戶型為總價在800-1000萬之間的三居，其次為500萬左右的兩居。

　　鏈家一位中介稱，影響業主賣房的因素，一方面是受房産稅步步緊逼影響；另一方面，一些業主因為移民出國或者換房等因素，包括一些外籍人士，均認為到了賣房的好時機。

　　克而瑞信息集團華北區域總經理牟增彬也明顯感覺到，越來越多的聲音傳遞出，房産稅開徵已經成為共識，而這會在一定程度上催動多套房持有者出售一些房屋。

　　鏈家地産市場研究部張旭也注意到，近幾月業主的出售意願和掛牌相對積極。她認為，一方面是改善型購房者由於換房而增加一部分供應；另一方面，在價格上漲，政策風險加大的同時，部分業主選擇了落袋為安。

　　知名房産投資人張羽衝直接建議：“該賣掉的就賣掉，房産稅是遲早的事情。”張羽衝甚至建議，作為個人理財，多套房持有者可以利用政策的空白期，把個人住房問題解決到位。

　　房産稅推進配合度不高

　　儘管市場層面，對房産稅加碼的傳聞越來越多。但真正實質性全面推行，尚不明晰。記者從接近住建部的知情人士了解到，房産稅全面推行被暫緩。背後原因“複雜”。

　　房産稅全面開徵一個重要技術依據是全國住房信息聯網，而這直接關係到一些財富階層所謂的“資産安全”，換而言之，還涉及到官員財産公開及反腐進程的推進。

　　記者從上述知情人士處獲悉，在2012年6月，40城市聯網目標達成後，全國住房信息聯網就一直進展不順，一直維持在60余個的水平。“到目前為止，也沒有更新的進展。”該人士稱。

　　據透露，在全國住房信息聯網工作推進的過程中，一些地方政府並不配合。“比如，一些地方政府會不按期同步數據、以遷移屬地服務器等理由，切斷與住建部前置服務器聯網的情況，造成數據不符等情況。”該人士稱。

　　“用黑客手段，不讓聯都能聯上。”任志強憤恨地&&聯網其實很容易，他稱，住房信息聯網早就聯上了，但裏面沒有內容。

　　作為房地産長效機制建立的另外一個技術基礎，不動産統一登記制度也進展不順。2013年全國兩會召開期間，國務院提出整合現有住房、土地、林地等登記職能，建立“不動産統一登記制度”。

　　住建部、國土資源部會同國務院法制辦也啟動了《不動産統一登記條例》的起草準備工作。同樣，該制度清晰設計和技術基礎，都尚未匹配。

　　任志強稱，房産證登記與實物産權登記統一很重要，但在一些城市，如山西，出租都不去辦産權證，這樣還可以買第二套，還有房改房，根本沒有登記到系統中。

　　上述知情人士稱，包括房産稅在內，針對眾所期待的房地産長效機制，目前並未有實質進展，“大家都在等十八屆三中全會定調”。

　　待定調的長效機制

　　不過，記者獲悉，住建部前不久組織了相關人士到成都等房價運行平穩地區進行學習。原因是，成都房地産市場一直以來供應和需求都相對平穩，房價也沒有出現過快上漲的情況。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭稱，據其了解，房産稅肯定會有所進展，“根據政府相關口徑，第二批試點將在不久後&&。當然，改革是一步步推進，在全國範圍內徵收肯定需要幾年的時間。就現在來看，杭州、深圳、青島、湖北比較可能成為試點城市。北京因為房産情況比較複雜，有央企房、房改房等不大可能作為試點城市”。

 
　　關於房地産調控走向，聶梅生所透露的信息相對具有權威性。據她透露，她最近參加了一系列發改委的調研會，對於政策走向有所了解。房地産政策的整體思路，將是政府與市場各自分工明確，為此可能會出一個十分重要的標杆性文件。

　　“業界都在期待三中全會以後能有一個説法。屆時，房地産長效機制會面市，如房地産直接融資、房産稅、土地供給制度、保障房、城鎮化整體布局和規劃，最後都將給出一個説法。”聶梅生説。

　　聶預計，“政府未來調控的着力點將放在市場監管、保障房等問題上，其它的則交由市場解決。而對於通過市場解決的方面，房産稅和金融改革已經先行一步，土地問題更多地將放在城鎮化進程中解決。”

　　“這表明，關於房産稅的持續推進，政府還在等待一個時機，尋求一些支持。”牟增彬頗有意味地&&。

　　(應採訪對象邀請，文中趙偉為化名)