CCTV2《央視財經評論》：20%二手房個稅 誰交了？

　　不久前，北京市&&了全國最嚴厲的房地産調控新國五條的細則。其中最受人矚目的一條規定，就是在二手房的買賣環節，有條件地向賣方徵收20%的個稅。近日，北京的二手房交易市場，已經有人交了這20%的個稅。引起人們特別關注的是，交稅金的不是賣方，而是買方。這20%的個稅，究竟苦了誰？未來北京二手房市場會因此發生什麼樣的變化？在政策引導市場的過程當中，還有哪些問題亟需我們的反思？央視財經頻道主持人陳偉鴻和特約評論員社科院金融所研究員尹中立、著名財經評論員劉戈共同評論。
　　北京出現按照新規交納稅金的二手房案例，20%差額個稅全部由買家承擔，這一最新動向意味着什麼？市場上的觀望博弈何時能見分曉？
　　這兩天，北京首現二手房交易繳納20%個稅的消息再度攪動樓市。媒體報道，北京目前已經有第一批二手房繳納了獲利部分20%個稅的案例出現，28萬元個稅由買房者承擔。據偉業我愛我家集團副總裁胡景暉介紹，最先繳稅的是豐台區大城南裏小區的，一套兩居室二手房，使用面積不到一百平米，交易房款為280萬元，房主購買時價值為140萬元，交易獲利140萬元，所繳納的個稅數額為140萬元的20%，也就是28萬元。值得關注的是，按照這份規定，本應由賣方承擔的個稅，經過買賣雙方協商，最後由買房者承擔。
　　胡景暉(偉業我愛我家集團副總裁)：事實上，在供不應求的市場，在一個賣方主導的市場，賣方完全可以把稅費轉嫁到買方身上。比如，我們規定不能轉嫁，賣方就把售價調高28萬(元)，事實上還是轉嫁。從發達國家和成熟市場的經驗來看，經濟環節應該是低稅的。應該促進房産和物業的流通和資源的優化配置。同時在持有環節，特別是針對多套持有應該是增加稅收的。就是我們遲遲沒有&&的房産稅，所以我想未來如果我們繼續延續，在交易環節重稅，在持有環節零稅的稅收調控思路，我覺得控制住房價，恐怕只是紙上談兵。
　　春季是各地房産會拉開帷幕的時間，這也是觀察樓市重要的風向標。這幾天瀋陽的房産會就吸引了不少看房的人群，很多看房者關注的是60到80平米的中小戶型房源，對於二手房交易繳納20%個稅的政策，一些購房者&&，現在傾向於選擇新房。
　　看房者：本來想買二手房，然後二手房現在有稅嘛，來看看新房。
　　看房者：現在不是關係到20%的(房産)稅，新房的位置都比較遠，價位説實話也比較高，反正先看一看。
　　在近期重慶房展會上，也吸引了不少看房者。
　　記者：二手房個稅，對你有沒有購房影響？
　　看房者：肯定要有影響。暫時的話，我還是比較傾向於新房。
　　看房者：二手房如果徵稅，肯定有影響。價格貴了就要考慮，到底是選擇二手房，還是選擇一手房，我可能要考慮一手房。

　　尹中立：市場上有不成文的規定 增加的成本由買方承擔

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　這裡面有主要有兩個原因，第一個原因是我們過去的十多年時間，房價一直在漲，也就是一個十年大牛勢，形成了一個市場的普遍預期，就是只漲不跌。在這種預期之下，實際上是導致了市場的供給小於需求，也就是需求實際上被放大了，這是一個很重要的原因。尤其是在北京市場，從去年年底開始，我們的供銷已經低於這八個月。也就是説按照去年年底的整個北京的存量住房，按照當時的銷售的、消化的速度，只能夠賣八個月就賣完了。而且這個數據到三月份，北京的新房銷售了一萬多套，但是現在存量的，沒有賣出去的房子只有五、六萬套，按照現在這種消化速度的話，大概只夠賣半年不到，就消化完了。更加強化買方市場這樣一個預期。
　　在這種預期之下，市場上有了一個不成文的規定，比如説這個中間機構的合同條款上面就有一條，如果因政策變動而導致的成本的增加，應該由買方承擔。也就是市場形成一個普遍的一致的預期。

　　劉戈：由誰來交納這20%的稅金取決於市場預期

　　(《央視財經評論》評論員)

　　其實就是一個所謂的稅收的歸屬問題。也就是説，收稅不管是向買方收，向賣方收，還是對半收，最後不是真的是顯現在誰身上，就真的是誰花了這筆錢。那麼在最後的決定是在整個過程當中，到底誰着急，是買方着急，還是賣方着急。從現在的感覺看，相對而言，賣方不着急，因為賣方一方面，房子什麼時候都可以賣，而且明年我也許賣的時候，我可以賣得更高。而買方現在也一直説，如果現在我不買，那可能會漲得更高。所以這個本來應該由賣方交的個人所得稅，最後實際上就會由買方來承擔。那麼反過來，如果現在預期發生了一個變化，就是大家都預期房子會掉價，那麼在這種情況下，賣方覺得，趕緊要賣掉，要不然這個房子可能就砸手裏了。那麼這個時候，賣方就變成了弱勢，那麼最後可能即使這個房子要求買方來交這個稅，最後也是賣方來交這個稅。

　　張旭：市場會僵持一段時間 目前買賣雙方都在觀望

　　(鏈家地産市場研究部分析師)

　　因為四月份開始，市建委停了網簽的系統，所以我們這邊統計，全市是從8日一直到21日，全市成交了2625套，這個量比三月份同期，大概是下降了89%。近9成的比例，所以説成交量下滑的幅度還是比較大的。其實價格上，現在沒有很大的變化，基本還是比較平穩，少部分的業主可能是因為個稅增加的這個問題，出手難度也是有所上漲，可能也會適當讓價，保證順利出售。
　　我們現在預計四月份，全市的成交量不會超過8000套。甚至會低於6000套這麼一個水平。價格不會立刻出現一個明顯的變動，市場也會僵持一段時間。目前買賣雙方都在觀望，雖然有極個別的案例，個稅是按照差額20%來徵收。但是一些公房，還有房改房都還不是非常明確，可能還是會出現四到五個月市場博弈的時期。

　　劉戈：如果限購不能把預期打下去 那麼房價還會上漲

　　(《央視財經評論》評論員)

　　從當下看，現在的效果非常的明顯。這兩天，一些二手房的廣告上都會寫幾個字，叫做滿五為一，就是説滿五年不用交稅，這個條件非常清楚地標注出來。就像在徵婚廣告上，一定要把膚白貌美放在最前面一樣。那麼由於有了這樣的一個限制，在這一段時間內，它一定會抑制交易。而且由於在上個月，這個交易量已經達到了5、6個月來的一個新高，已經消化了很多。所以在這一段時間裏，這種凍結的作用還是非常大的。
　　4月8號到17號，在這一週的時間裏，從開始的時候，北京的二手房的交易量大概是從400多套、200套，最後又降到10幾套，然後又開始回升了。也就是説，這樣的一個曲線表明在開始的時候，還有上升的慣性，因為已經定了的事兒，所以要把它完成。但是沒定的事兒，已經下降到很低。但是到這個星期，可能又會發生一個變化。開始小規模、小幅度地上升，但是肯定不會像上個月那麼快了，它肯定會降到一個程度，但這仍然要取決於後期的這個尾巴是不是能夠翹上來，這決定於後面的預期。也就是説，如果現在入住房供不應求，而且現在所有的限購措施並不能夠把這種預期打下去的話，那麼可能這個尾巴用不了三、四個月，又會發生快速向上翹的趨勢。

　　尹中立：20%個稅抑制二手房交易 同時也提高新房市場的吸引力

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　從短期來看，應該説對交易量，尤其是二手房的交易量，會有一個很大的抑製作用。因為第一是在這個政策實施之前，整個交易提前完成了。比如説整個三月份，北京已經完成了6萬多套的交易。現在有很多完成了交易，但還沒有過戶的，現在還在排隊，所以短期來看，它會抑制二手房交易。但是同時也會提高新房市場的吸引力，因為新房的交易沒有這20%的所得稅，所以對於刺激新房的價格上漲，這是短期來看。從長期來看，因為這樣一個稅種，它畢竟是增加了交易的成本，就會使得長期的博弈結果，就會對整個市場應該説價格上，它起到一個抑制的作用。短期和長期是不太一樣的。

　　尹中立：政府對土地收入的依賴程度在日益加深

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　形成大量存量房的主要問題是，收入分配的問題。也就是説，現在是從收入分配來看，少數人擁有了比較多的財富，但是大多數人死中低收入階層，所以就導致在住房市場，有部分人的購買力很強，提高了房價。但對於大多數人來説，他面對房價不斷的上漲，他實際上是觀望心態。要解決這樣一個矛盾的問題，第一個是完善住房保障制度，讓更多的中低收入階層買得起房。另外，還要讓高收入階層有更多的納稅的義務，就是用稅收來調節整個收入分配。第二個問題，我們的土地制度也有不可推卸的職責，現在的土地制度是農村集體所有制的土地，實際上是限制進入市場的。只有政府是唯一的土地出讓方，就形成了土地財政。也就是政府對土地收入的依賴程度在日益加深，所以就形成了一個比較麻煩的循環。也就是説，如果要降房價，那麼地方政府的建設資金從哪來？這就形成了房地産調控的一個比較難以落實的很重要的原因。
　　要讓存量住房的交易活躍起來，實際上國外都有成熟的經驗，這個經驗就是，增加它持有環節的成本，而且你持有的面積越大，稅率可能就越高。另外還有控制稅，像英國是比較極端的，你如果享受了政府的保障金住房的補貼，那麼你就有義務要充分的把它的效率提高到最大。你的三個房間，如果只用兩個房間，還有一個是空的。如果有人有足夠的證據證明你那個房間天天沒有使用，那麼你的政府的補貼就要相應的取消，相應的還有一些懲罰措施等等。也就是説，房子是一個很複雜的問題，我們不僅僅是要用稅收的制度，用金融的制度，還有住房本身的整個制度的設計，其實也是一個很複雜的體系。

　　劉戈：要在保有環節上下功夫

　　(《央視財經評論》評論員)

　　從1998年到2012年，這十五年間，中國的城鎮住房面積增加了一百多億平方米，這個量是很大，但實際上全國一平均，在各個地方是不一樣的。那麼這個量和另外一個量，也就是説從人口的一個遷移，人口增加的這個量進行一個比較。也就是説，如果我們把一個城市裏的竣工的總的面積和這個城市在這十五年裏面，進入的、新進入的，或者新增加的人口進行相比，你會發現，像北京、上海、廣東這樣的一些城市、省份，它人口流入比較大。所以這個比值就相對比較小。而像西部、中部的有一些地方，城市流入的人口並不那麼大，而竣工的面積特別得這個多，最極端的案例就像鄂爾多斯這樣的，那麼它的房價實際上就會支撐不住，就會掉。那麼相對而言，現在硬骨頭就是這幾個大城市。這幾個大城市總體上來説，它戶均的套數和其他一些地方相比也相對要低一些。所以相對而言，它的這種需求剛性更大，那麼針對不同的城市，要有不同的解決辦法。
　　現在相對而言，可能我們急於把當時高漲的房價抑制住，所以用的這個藥可能相對而言的副作用也比較大。比如説這個限購的政策，一方面它把外地有很多投資、投機的路徑斬斷了。如果你不在北京居住，你沒有納稅證明，那麼你現在沒有在北京或者上海買房子的資格。但是反過來，它是一個雙刃劍，它讓北京本地的市民，如果他本來原來買房子的需求還不那麼強烈，現在它變成了一種待遇，所以原來他沒有想買房子，現在他又加入到買房子的行列。所以最終我們要找到一個相對終極的，相對長效的機制，那就是保有環節。一定要在保有環節，讓你持有房子，它對於未來的預期已經降低了。所有的那些實行保有稅的國家，房價不太會劇烈地上漲，因為有這樣的預期。

　　尹中立：從根本上解決問題 需要一個長效機制

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　怎麼樣才能真正保護市場上的剛需？其實決策層早已看到這個問題，現在迄今為止出的政策，實際上都是針對短期的效果，但是往往是治標不治本，我們如何才能從根本上解決問題，需要一個長效機制，也就是國務院實際上也正在研討，如何去建立穩定中國房地産價格的長效機制，我相信在不久的將來，這樣的長效機制會公布於眾。
　　我也看到，有的研究房地産的教授現在也放出話來，説五年之內這個房地産稅不太可能會實施。我覺得在這個過程當中，一方面，可能需要市場的整個供求的平衡，有更多的房子進入市場裏面……