上周五齣爐的“國五條”細則引發了各界的廣泛關注，其中二手房轉讓所得按照20%徵稅，更被眾多的媒體評論為樓市調控10年以來最犀利的狠招。您如何看待這樣一個新政策?一手樓市是否會趁機漲價再度推高房價?調控樓市我們還有更好的方法嗎?央視財經頻道主持人史小諾和特約評論員中國社會科學院金融研究所研究員尹中立、著名財經評論員張鴻共同評論。
　　20%個稅引爆二手房交易，北京，上海等地出現突擊搶房，一手房房價是否會借勢上漲?投機和改善性需求如何差別對待?
　　二手房個稅按差額20%徵收，樓市調控不斷加碼，消息剛剛一出，就在市場上引起了不小的反映。在上海，一些購房者因為擔心繳稅會增加購房成本，害怕夜長夢多，在新政策&&後的第二天，就趕網房地産交易中心辦理過戶手續。
　　上海購房者：我12月底的時候來過一次，人大概只有現在的大概六分之一到七分之一樣子吧，這次人多了好多。
　　上海購房者：這個排隊估計至少要2小時吧，因為我們從早上過來辦的話，早上八點都就過來了，一早等到現在了，因為這房子你不買，它一定會漲，據目前這種趨勢。
　　在北京，幾家地産中介公司的諮詢電話絡繹不絕。
　　中介公司工作人員：你好，中原，你好，是這樣，對，我們中原地産的。
　　趙智慧(北京某中介門店經理)：客戶九點多，九點半那會，三四個客戶一塊來，以前呢，報房一週基本上報個三四套左右，今天一上午，九，十點鐘我們就接了兩套，而且都拿着房本來委託我們賣房子的。
　　在廣州，有地産中介説，新政推出短短兩日，感覺買家出手果斷了很多。
　　廣州二手房買家：二手樓的需求，它畢竟中心區域還是比較大的，目前能趕着簽就簽完它，不能簽的應該會觀望一下。
　　樓市新政引關注，一手商品房市場也在發酵，這是江蘇南京一個房地産網在春節前組織發起的看房團，按照以往的經驗，前期報名的4600多人也就有不到一半人員參加，但在3月2日中午，來了將近3000名市民，一些本來不準備到場的購房人，聽到“國五條”細則&&後，臨時決定加入看房團。
　　看房者：二手房徵收差額(20%)，所以我想近期最好能在江蘇省南京市“國五條”具體限購細則出來之前，想把房定下來。
　　楊勁松(全國人大代表)：新的“國五條”細則&&以後，我是這樣理解的，應該是四個方面八個字，支持，打擊，完善和加強。
　　尹中卿(全國人大代表)：實際“國五條”也是釋放一個明確的信號，就是再次重申，中央3年來對於房地産調控的決心和信心，要釋放一種預期，要像這種預期穩定，房價更能穩定，我覺得政府重點要轉道，就説利用短期的調控措施，來爭取時間和空間，我覺得重點是兩條，第一個就要尋找治本之策;第二，要建立長效機制。
　　袁壽其(全國人大代表)：將來會發生演變，大部分會變成由買家承擔，應該採取一些措施，能夠完善政策。
　　余瑞玉(全國人大代表)：比如説我只不過是想改善一下，早買的房子，跟現在的市場價格肯定有差別的，我覺得，稅就要退給我。

　　尹中立：新國五條對房地産股票産生巨大衝擊

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　要看新的“國五條”對市場的衝擊，我們不妨從股票市場中得到一些驗證，今天是新政&&之後股票的首個交易日，今天所有的房地産的股票幾乎是全線跌停板，房地産類指數差不多也接近跌停板的跌幅，從股市的投資者可以看出來，也就是説，投資者對這種房地産新政的反映情緒是比較激烈的，負面情緒是衝擊很大的。為什麼看上去比較平淡的新五條，會對房地産市場、對股票市場形成如此大的衝擊?有一個很重要的原因是這個時點上，因為以前歷次的房地産調控大概都是選擇在“兩會”之後，都在4，5月份&&，但這次在“兩會”召開之前&&，這個時間有很大的不同;另外一個時點不同是，因為正好今年是新舊領導人一個交替的關鍵階段，所以對市場應該説傳遞了一個更加敏感的信號。

　　張鴻：在細則&&前 大家爭相出手規避成本

　　(《央視財經評論》評論員)

　　二手房這兩天很火爆，這是以往任何調控政策出來以後很難得的讓買賣雙方都能達成共識的一次，周末我也接到好幾個朋友的電話，有買房的，也有準備賣房的，有一個共識就是，趕緊趁地方政府的實施細則還沒有出來之前，先過戶是最省事的。因為我們説是 “國五條”實施細則，但是它其實是一個框架性的細則，具體的實施還得到各地政府來&&，這當中就出現了一個，這個政策的實施起來的真空期，其實就是信息不確定，不確定怎麼辦?大家知道不管買還是賣，到底誰承擔這不重要，重要的是買賣房的成本要增加。所以在這個政策出來之前，把這個成本先規避掉，這是他們達成的共識。
　　目前，有一個地方沒有這個反映，就是廣東東莞，東莞電視台前天的新聞就叫“國五條”對東莞樓市影響不大。為什麼影響不大?因為它6年前，就是2007年的時候，它就已經是按照差價的20%徵所得稅，所以它的政策其實已經實施了一段時間，所以被看作這一次政策最厲害的這一招，他們已經消化掉了。

　　尹中立：不要因為政策的變動誤傷了剛性需求和改善性需求

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　現在是在等細則&&之前，大家可能趕忙在着急過戶，可能交易是非常熱鬧，但是真正等到這個交易要交稅的時候，我估計交易很快會進入一個僵持的狀態。因為根據現在市場的一個不成文的規定，增加的交易成本一般所有的稅費由買家承擔，當買家一下子突然要增加10%，20%的成本時，他可能會退卻，就會選擇觀望。但是作為賣家，他突然之間如果還按以前的價格去執行的話，自己承擔這個稅收的話，他的收益少了20%，這樣雙方在感情上可能都難以接受，就要選擇一個新的博弈的平衡。
　　應該説新的“國五條”打擊的目標就是那些擁有多套住房的人，這種投資也好，投機性需求也好。對於這些朋友來説，我覺得現在應該在這個時點上改變自己的資産結構、資産配置的時候了。這個“國五條”説的非常清楚，要擴大房地産稅的試點範圍，那麼就意味着你現在持有的這個房子如果不交易，或者是空置的話，未來會增加很多成本的支出。比如説這次的所得稅徵收20%，那未來會不會繼續加碼?這都是對於擁有多套住房的人，你必須要思量的一個政策的新動向，所以現在是改變你資産配置的一個很關鍵的節骨眼上。
　　對於改善性需求，比如説我現在擁有一套小房子，現在正在準備把小房子賣掉買大房子，在這個政策變動的過程當中，我估計你的交易成本會提高。當然我們會建議有關部門在實施細則當中要非常小心的呵護改善性需求的這些朋友們，讓他們盡量不要因為政策的變動增加他們交易的成本，這一塊應該是政策扶持的對象，而不是打擊的對象，也不要因為政策的變動誤傷了這些剛性需求，改善性需求。

　　張鴻：新國五條短期內對二手房有一定的抑製作用

　　(《央視財經評論》評論員)

　　未來的走勢其實我們不太知道，我們只知道短期內對二手房肯定是有一定的抑製作用，但是有一些人其實是不用擔心的，因為我們抑制的就是這些炒房客。但是自住性需求，按照1999年的財稅的278號文件，已經説得很清楚，因為我們個人所得稅其實遵循的是最初的個人所得稅法，是1994年的，房産轉讓收益要交稅，然後1999年其實有一個文件叫個人轉讓自用5年以上的家庭唯一生活用房是免稅的，就是它給了5年的期限，如果你是5年以上的，然後又是唯一的家裏的住房是免費，這一直到現在都是執行的。
　　現在很多人擔心，包括中介也擔心，未來各地落實的這個細則會不會嚴苛到連5年以上也要交稅?我覺得如果這樣的話，可能就會誤傷到那些自住的需求，還有一個，是在這個財稅第2010年94號文件，它當時説是出售自住房一年，如果你在一年內改善性住房，重新又買了一個房子，那我原來出售的那個就免稅，就是改善性住房。但是，2010年的時候，這個文件把這條取消掉了。所以很多業內人士建議，在地方實施細則&&的時候能夠考慮到這一點，就是真的能夠不要讓這些改善性住房，70多平換成80多平，換成90多平的這些人也因為這個而承擔不了這個成本。

　　尹中立：首先要確保所有的人在一個公平的起點上

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　現在所有的買房者或者賣房者都非常關注這個細則&&的時間，還有細則本身的內容。我覺得應該要把這個時間掐的越短越好，要不然就會使得很多監管套利，選擇這個監管的真空期，這個制度變革的真空期，然後進行很多各種各樣的交易，這樣對市場來説是不公平的，所以這個時間應該縮短的越短越好。另外，應該考慮到中國的房地産市場發展的這十多年時間，各種住房的情況千差萬別，成本也是差別很大，應該找到一個大家都能接受的一個徵稅的方案。比如説同一個小區有保障性住房，有回遷房，還有房改房等等，像北京就更加複雜，各種成份的房子如何去徵稅?這個成本如何去計算?就是説低扣抵價是多少?有很多房子拿來的時候是沒有成本的，那麼這個徵稅的稅基怎麼計算?這都應該做一個系統的考量，首先要確保所有的人在一個公平的起點上。
　　還有需要考慮一個問題是，我們在打擊投機、抑制投資的同時，我們應該保護自住性的需求，比如説在增加20%的所得稅的基礎之上，我們應該如何去保證這些自住的需求?他們在買房的過程當中他們的稅費應該得到一定的個人所得稅的抵扣，這在國外實際上是一種非常通俗的做法。我們應該在抑制投機投資的同時，應該保護或者是鼓勵自住性需求，這樣就可以起到一種兩手都硬的效果了。此外，比如在德國，在所得稅的徵收方面是非常苛刻的，也就是通過稅收的方式差不多讓你不賺錢，也就是你持有時間再長，然後用很高的這種稅率使得你的所得就非常少，這也是一種方式。

　　張鴻：這個細則在具體實施上必須做得特別細

　　(《央視財經評論》評論員)

　　這個細則得特別細，第一不能讓那些投機、投資的人能夠掙太多錢，要抑制它;第二，也不能讓那些自住的或者本來就是改善性住房這些人，包括原來房改房的房子，讓他吃太大的虧。房改房為什麼會便宜?就是因為他當時買房改房的時候，他的工齡被折算裏面了，所以本來4000多的房子，他2000多就買了，但是現在工齡怎麼折算?這個差價這2000多要徵稅，徵20%的稅，這就很麻煩了;還有一個就是，比如説我十幾年前買的房子，如果説按十幾年前的原價賣，我才不交稅，但是這十幾年的物價上漲了多少?我如果按原價賣的話，即使你不徵稅，我都吃虧了，何況你還要徵我的稅?再有，我們其實原來就有兩個方案，一個是個人所得稅增值部分徵20%，一個是因為你可能不知道你最初的房子買的價是多少，或者你找不着了，按1%，總價的1%收，為什麼大家交了這1%呢?就是因為1%後來覺得都少交，交的不是特別多，但現在仍然面臨這個問題，就是你不知道你原來買房的價格是多少的時候怎麼辦?按總價的百分之多少收?
　　當然最終的問題是，其實我們現在是希望能夠增加你的買房成本來抑制投機，但是其實我們的房地産調控要綜合考慮很多種因素。我們現在已經知道，經過這幾年的調控，我們已經知道，炒房客僅僅是導致房價上漲的一個原因，這兩年已經不炒了，房價還在繼續上漲，所以我們應該知道房價上漲還有其它的原因。

　　聶梅生：要保護自住性需求和一部分改善性的需求

　　(全國工商聯房地産商會名譽會長 《央視財經評論》特約評論員)

　　二手房交易當中的稅收，應該增加，這是一個方向，從方向來講，是應該這樣，應該增加持有環節的稅收，這樣可以避免投機炒房。那麼具體在落實時候，還要把這個細化，到底是有沒有年限，到底有沒有大小，有沒有第幾套，這些我覺得，都應該逐步落實。第二個，在具體的落實過程中，我建議是應該各個城市有區別對待，應該有區別性的這個政策，比如有些城市，它投機炒房是非常高的，那麼這種情況之下，可能根據當地的情況，根據房子的換手率決定這個數字，有些地方它本來就是，房地産發展沒有那麼過熱，這時候的二手房交易是非常重要的，它本來就比較健康的情況下，可能因地制宜制定政策更合適一些，這樣才能保護也是在“國五條”裏面講過的，保護自住性的需求，保護甚至一部分改善性的需求。

　　賈康：保證低端保障房的有效供給

　　(全國政協委員 《央視財經評論》特約評論員)

　　房地産調控，實際上現在已經形成了一個雙軌統籌框架，已經在大力推進。托底的低端保障房的有效供給，要在幾年之內，建成3600萬套左右的廉租房，公租房為重點的保障房，使社會裏低收入階層和收入夾心層，都可以在不太長的時間段裏大體上有住有所居的保障條件，如果這個事情做到位了，那麼商品防房價價位的高或低，就沒有現在這麼大的所謂殺傷力，在這個雙軌統籌框架之下，政府盡責的表現，一個是頂層規劃，保障軌上要管托底，要管享受到這樣政策傾斜條件人的進退，市場軌，政府只要做，一個是管規則，就是公平競爭，另外一個要管收稅，在住房交易環節和保有環節上，合理協調的稅制調節徵收，繞不開我們已經在兩地試驗的房産稅改革，我認為應該通過先行先試，把制度建設往前推，要把治標何智本結合在一起，但從中長期看，要以治本為上的原則，追求可持續的制度框架。

　　張鴻：稅不能解決房價的所有問題

　　(《央視財經評論》評論員)

　　德國是10年以上免稅的，法國好像是15年，美國是2年以上按照3個稅率，一般來説稅率是遞減的，就是你買的短就想賣掉，你的稅率就很高，你住了10年賣掉那稅率就很低，甚至免稅，所以我覺得這些都是我們需要學習的一些經驗，當然要提醒的是，就是利用稅收來調控房地産市場，它其實是一個系統的解決方案，就是絕不僅僅是這個稅、那個稅就能解決房價的所有問題。