不少業內人士都將今年稱為“去庫存年”，而維持在高位的待售面積，則成為懸在房企頭上的達摩克利斯之劍。

　　數據顯示，截至今年10月，全國待售面積約為3.2億平米，超過去年底的2.7億平米，並一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大，個別房企按今年的銷售速度，所需時間甚至要達到10年。

　　全聯房地産商會榮譽會長聶梅生認為，待售面積過多，會使企業將資金積壓在上面，無力增加土地儲備。

　　3.2億平米待售面積

　　在全聯房地産商會第三次會員大會上，聶梅生向記者&&：“自今年6月份以來，全國商品房待售房面積一直維持在高位，並且有上升的趨勢，這是需要警惕的。”

　　據業內人士介紹，一般來説，待售面積包括通常所説的庫存，是企業全部可售面積的總和。

　　據國泰君安報告顯示，目前市場的存貨繼續攀升，總體去庫存化情況略差於2008年和2011年末。2012年上半年行業的去存貨化周期為2.6年，高於2008年第三季度的2.4年、2011年底的2.5年。值得注意的是，一線城市的去庫存化情況明顯好於二線城市。報告顯示，一線城市為2.4年，二線城市則達到3.7年。

　　事實上，在本輪調控中，北京樓市成為率先下跌的城市，但是，最近的成交數據表明，北京等一線城市樓市率先回暖反彈，而一些二三線城市的銷售則持續低迷。

　　聶梅生&&，這是因為二三線城市房企積累的待售住宅太多，在這一輪剛需釋放完之後，就會出現乏力的現象。

　　一位代理銷售山東某三線城市樓盤的北京業內人士對記者説：“當地的房子很難賣，請我們過去，我們也是束手無策，因為市場確實不好。如果三線城市無法吸引外來人口買房，房子基本就賣不出去。在這裡幾個月的時間，銷售都不見起色。”

　　據上海易居研究院數據顯示，由於受到調控影響，不少開發商轉戰三線城市，最近兩年，三線城市的庫存一直在上漲。最近5個月，三線城市的庫存一直以每個月環比2%的速度在增長。

　　以三四線城市為主戰場的恒 大地産顯然也遇到了類似問題。恒 大董事局主席許 家 印在公開場合&&，恒 大在三四線城市營運環境遇到困難，公司不得不改變策略轉戰二線城市。

　　顯然，三四線城市銷售周期的拉長，影響了房企的去化速度。

　　房企去化周期最高達10年

　　當前，消化庫存已經成為房企的最重要的任務之一。

　　一位業內人士向記者&&，目前，很多大房企積壓了不少待售的面積，尤其在一些三四線城市，雖然成交量有所回升，但是只要價格微漲，銷售速度就會立刻慢下來。因此，本着快速去庫存化原則的房企都不敢輕易調整售價。

　　據國泰君安一份報告顯示，根據2012年各房企中報數據統計，萬科、保利、金地等房企的去化時間為2-3年，也就是説消化掉企業目前所有可售面積需要的時間，2-3年的水平是一個比較正常的周期。而泛海建設(3.78,0.08,2.16%)的去化時間則高達10年之久，萬科的存貨增速超30%，保利的存貨增速為20%左右。

　　據恒 大地産今年中期報告顯示，公司處於開發中的項目價值高達1010億元，較年初增加近百億元，明年可供銷售項目增至最多240個，較2012年增長逾30%。許 家 印也&&，持續上升的庫存水平可能會給業績帶來負面影響。

　　“如果房企的大量資金積壓在待售房上，就要非常小心。現在，一些大開發商甚至會有100億的資金壓在待售房上。一般來説，企業壓在待售房上的資金比例為15%-25%比較合適，如果佔企業資金的三分之一，資金就會面臨比較大的壓力，企業也就無力做其它的事情。”聶梅生&&。

　　目前來看，去化時間比較正常的保利、萬科、金地等房企都在今年大量增加土地儲備，保利今年用於土地儲備的資金高達286.3億元，萬科則為267億元，是今年房企用於拿地金額的前兩位。

　　聶梅生認為，保利等房企拿地比較猛是因為今年的去庫存速度比較快，需要補充土地儲備。而10月份土地購置面積環比為-18%，實際上是不少房企因為待售面積比較多，積壓了一部分資金，房企擴張的積極性就不夠，這也是投資增速同比去年仍然下降的原因。

　　雖然從今年前10個月的數據來看，不少大房企已經完成或超額完成了銷售任務，但是房企的存貨值仍處於不斷上升之中。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍認為，在今年接下來的時間裏，消化庫存將成為眾多房企的艱巨任務，而11月份市場的認可程度，將決定庫存去化的最終效果。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶向記者&&：“房企去庫存的壓力的確比較大，但是，從目前各項指標來看，包括景氣指數、銷售情況等，多數城市處於向好的趨勢。目前，北京、上海等一線城市的樓市已經回暖。”